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內容來自sina新聞
房市衰退格局已定 至少再下行8個月
雖然輿論上仍在爭論房價的走勢，大有讓人神經錯亂之感，但事實上，房地產市場的衰退格局已經確立瞭。
11月18日，國傢統計局發佈的10月份70個大中城市新建住宅價格指數環比下跌0.8%，雖然跌幅比9月略有收窄，但這已是連續第6個月下跌，這也意味著房地產市場進入瞭衰退期。
衰退格局確立
諸如崩潰這樣的字眼是比較嘩眾取寵的，量化標準上也缺乏共識，而關於“衰退”，筆者在新著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中參考瞭美國國傢經濟研究局（NBER）的相關定義。
經濟衰退，一般是指一年中一國的國內生產總值（GDP）增長連續兩個或兩個以上季度出現下跌，NBER後來甚至把衰退的定義更模糊些瞭，“大多數經濟領域內的經濟活動連續幾個月出現下滑”。
其實，11月3日中國指數研究院發佈的10月百城住宅價格指數就顯示，10月百城住宅均價同比23個月來首次下跌，環比連續第6個月下跌。也就是說，不同的樣本都在說明中國房地產市場衰退格局已經確立。
雖然10月房價環比跌幅略有收窄，但70個大中城市中，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個，就連前期一直堅挺的廈門也在9月停止瞭連續28個月的上漲，進而在10月首次出現環比下跌。
需要註意的是，從10月房價同比數據來看，從2014年1月算起，已是連續10個月下行，連續2個月下跌，跌幅擴大。具體城市來看，除瞭廈門、鄭州和合肥，其他67個城市房價已經低於1年前，平均同比跌幅高達2.62%。通俗點而言，絕大多數城市中一年前買入房子的人皆已被套。
更應值得註意的是，這一切都是發生在央行“9·30”房貸新政之後，目前看來，一線城市二手房成交大幅回暖，二手房價格出現企穩跡象，即政策真正推動的是四個一線城市二手住宅價格的止跌。強調政策托底的朋友們是不是應當深思一下。
雖然單個月的數據並不重要，但政策很難扭轉當前房地產市場的熊市征途，把房地產市場當作股票市場來觀察，你會發現清晰很多。
至少再下行8個月
那麼，這個衰退還要持續多久呢？直觀而言，還要跌多少個月呢？
我們還是要回歸基本面，同時參照歷史來討論，尤其是對比2008年以及2010年的兩輪調整。
先看2008年房市調整，受金融危機沖擊，2008年1月起70個大中城市新建住宅指數同比數據開始快速下行，但在2008年底遭遇“四萬億”政策刺激 之後，從2009年4月出現快速上漲，房價調整隻持續瞭16個月，而上漲又非常迅猛，市場情緒經歷瞭恐慌式下跌到貪婪性搶購，呈現出一個大V字形走勢。
再看2010年起的調整，2010年4月“新國十條”出臺，70個大中城市新建住宅指數同比數據從2010年5月一直調整到2012年9月，房貸2胎利率年息任何問題免費諮詢歷時29個月。從2012年10月政策開始有所放松，房價出現反彈，走勢呈現出一個大U字形。
這兩次房價調整，如果從環比數據來看，第一輪從2008年8月下跌，至2009年3月上漲，隻下跌瞭6個月；第二輪從2011年10月下跌，到2012年6月上漲，隻下跌瞭8個月。
如果類推的話，2014年的房價環比下跌應在6~8個月，這也是很多人認為2014年房價下跌不會太久的原因，更何況不斷有城市解除限購、財政補貼以及央行房貸新政等救市措施出臺。
但需要註意的是，2014年房價調整的背景完全不同於2008年和2010年。2008年的下跌屬於嚴重的外部沖擊，2010年起的下跌則是由於史上最嚴厲的房地產調控。
而2014年沒有嚴重的外部沖擊，也沒有嚴厲的內部調控，且2013年房地產市場還高歌猛進，商品住宅無論是銷售面積還是銷售額都創歷史新高。這說明我們可以參考歷史，但當下的市場又遠非前兩輪調整可比。
那麼，究竟還會跌多長時間呢？長期以來，關於房價的爭論，太多局限在道德和調控，很少有人從周期角度等技術層面去分析。
其實2013年市場已經給出瞭指引，這真的不是馬後炮。2013年中國商品住宅銷售面積為11.57億平方米，達到歷史性的高峰，相對於 2010~2012年，高出近2億平方米。商品住宅銷售額為6.77萬億元，同樣達到歷史性的高峰。雖然2013年房地產市場上多項指標在量方面仍在增 長，但同比數據開始出現瞭明顯的下滑，這固然有基數高的緣故，但沖到山峰後開始自由落體，盛極而衰的跡象已是閃爍其中。
筆者在《房市大衰退》中研究瞭商品住宅銷售面積、房地產開發投資完成額、商品住宅施工面積等3個領先指標，這3個指標皆從2013年2月起開始走下坡路。
尤其第一個指標，研究2005年1月以來的商品住宅銷售面積與70個大中城市新建住宅價格指數關系可以發現，兩者的對應關系明顯，且9年中共有6次前者領先後者，領先時間從2個月到10個月不等，但相隔時間逐漸拉長。
以此推算，2014年的房價同比下行將持續18個月，也就是到2015年6月，從目前算，也就是房價還將下行8個月左右。
需要說明的是，這是房價同比下行周期的推算，而且是最保守的推算瞭，也相對偏短期。考慮到政策擾動，尤其是“9·30”房貸新政中MBS的效應，屆時如果出現偏差也很自然。如按其他領先指標推算，本輪房價調整的持續時間遠超8個月。
至於按照筆者運用艾略特波浪理論等方法測算的話，房價調整的時間還要更長。暫且不表，免得嚇到瞭大傢，同時預測也是件危險的事。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-23/09535942102372112450940.shtml
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