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蕭馨金融政策背後的地產形勢
??於2014年10月正式開課的《樂居學堂》已經走過10餘期。從幽默無比的兄弟連老大王國慶，到沈陽房地產教父級人物弓超，再到以專業見長的孫剛…在沈陽房地產業內越來越有名氣，上座的講師也越來越有分量。如今，在春暖花開之際，《樂居學堂》迎來2015年開年第一講！
??樓市的低迷讓我們更多的直面金融政策，央行降息、利率下調等等。。。。在一片熱議聲中，這些政策究竟代表瞭什麼也許您還在困惑中。
??本期嘉賓中國民生銀行沈陽分行行長蕭馨，將為您解讀金融政策的背後。
??【內幕】兩次降息的背景
??【第一次大幅降息】受2014年經濟滑坡影響，“被迫”調整。由於國傢調控對房地產銷售實行“利空”政策，如二套房政策、營業稅政策，以及未來房產稅政策等，這些都會影響老百姓對未來預期的判斷，因此出現購房的極速轉變，對房地產行業有很大影響，進而影響其他基礎行業，帶動整個國民經濟下行，同時受國際市場影響，原油價格出現少有的下降，種種原因都決定必須調整利率。
??【第二次降息屬微調】第一次大幅降息已經對市場產生瞭影響，經濟環境有所緩和，在這種情況下，經濟狀況依然處於下行，則需再調。同時股票市場的好轉帶動瞭經濟發展活躍度，如過分調息，股票市場，原油市場等其他行業都會受到影響，因此采取微調政策。但在浮動區間提供瞭一個可以深化的調整，如貸款利率可以上浮到1.3倍，實際上是給老百姓釋放“利好”，削減銀行利潤給老百姓，這是國傢的一個宏觀經濟調控。
??【門道】央行三月份降息成為房價上漲拐點
??外行看熱鬧，內行看門道。
??在蕭馨看來，央行降息的影響，無疑很大，因為央行三月份降息成為房價上漲拐點。對樓市而言，降息對樓市並非單純利好。
??原因有三個：（一）銀行利差大幅縮小，個人房貸業務也將大大壓縮金融機構的利潤空間，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。（二）非對稱降息和提升存款利率上浮空間的不利影響可能對房地產開放企業更加明顯。資金成本上升的同時又要保證相當的利潤，銀行對房地產開發企業的貸款利率可能將不降反升（三）財務費用的增加無疑將進一步削弱企業的盈利能力。（四）由於本次降息結合瞭非對稱降息以及利率市場化的進一步放開，其影響較為復雜，所以不能盲目地以為一定利好房地產，更不應該將其看成是“救市”，應更加理性、客觀地看待這一舉動。此外，降息或將刺激160萬套住房需求釋放，一線城市住房需求刺激或僅5萬套，二線城市約為95萬套，三四線城市約為60萬套。
??【金融小問題】
??1降息後，還款額度調整何時執行？每個銀行調整時間不同，需要瞭解買房簽約時，是按照月調整還是年調整。國有銀行一般以年為主，且提前還款需提前一個月預約，多交提前還款違約金。2等額本金VS等額本息等額本金通俗來說每月還款金額固定；等額本息是起初還款較多，之後越來越少。兩種方式提前還款意義不大，不建議提前還款，貸款利率很低。3教你選理財產品在選擇理財產品時，一定要清楚該產品是否是資金池式產品，這種資金池式理財產品風險較小，如果是項目投資則風險較大，如信托類。對於基金類理財產品則需要投資人自己的判斷。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/11405981991948972770502.shtml
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