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萬科被列房管局黑名單政府審批跟不上隻能鋌而走險
萬科被列房管局"黑名單"背後
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本報記者 陳小瑛 深圳報道
繼碧桂園後，日前，萬科在武漢也因無證售房，被當地房管局列入開發企業不良信用檔案黑名單，盡管業內人士認為，此舉對房企日後在武漢開發銷售項目並無實質影響，但這對一向以規范自律的龍頭房企而言，並不光彩。
據記者瞭解，萬科不惜冒著違規風險急於賣房的背後，是萬科在武漢銷售額第一的寶座上連坐四年，今年突被保利奪走，銷售壓力驟增後的主動出擊。而碧桂園在今年國慶期間，就已放話要完成千億銷售目標，彰顯出爭分奪秒搶客的急切心態。
多位上市房企內部人士告訴記者，房企對拿地到銷售有嚴格的時間限制，而地方政府的審批速度，有時往往跟不上開發商的步伐，導致開發商不能如期拿證賣房，隻能鋌而走險打擦邊球。
萬科上"黑名單"
12月以來，武漢市房管局接連將萬科金域藍灣D5#、F2#樓，碧桂園生態城8#樓記入開發企業不良信用檔案，原因是未取得《商品房預售許可證》就違規銷售。
政府將兩大銷售過千億的龍頭房企列入黑名單的情況，實屬罕見。這在武漢一房地產業內資深人士看來，是地方政府殺一儆百，為行業自律敲響警鐘。從11月起，武漢開始對調控念起緊箍咒，並在11月22日出臺瞭"漢七條"，要求嚴肅查處違規銷售行為。
這讓向來以透明規范自省的萬科也未幸免，對此，武漢萬科公司並不願多言，僅表示是一個偶然事件。
對於當事雙方，武漢市房管局並不願置評。但在武漢業內人士看來，不良信用檔案隻是一種行為規范，對開發商的項目銷售開發，以及今後在武漢拿地並不會構成直接影響，畢竟政府對房地產商為地方財政和GDP所做的貢獻心知肚明，尤其是龍頭房企。
上述武漢業內資深人士分析，盡管政府承諾會對違規銷售行為做出檢查，但萬科、碧桂園的無證售房發生在一兩個月前，而政府直至12月才做出行政處罰，且公示就一句話，也說明政府並非真心要懲處開發商。
"如果不是媒體對高價樓盤曝光，政府也不會為難房企，但已經曝出來瞭，政府必須給老百姓一個交代，也撇清自己的責任。"上述知情人士直言，表面上政府會監督處置，但私底下雙方關系依舊融洽。
"這其實是場誤會。"一位瞭解碧桂園生態城項目內情的人士告訴記者，該盤有十多棟樓一齊開盤，除8號樓外，其餘都拿到瞭預售證，但因8號樓屬於樓王，位置最好，客戶看中後問起為何不賣，並提出能否提前登記預訂。
"房管局原定在11月初發證給生態城，但媒體不斷施壓後，政府推遲瞭發證計劃。"該知情人士透露，8號樓的預售證，相隔一個月後才塵埃落定發下來。
今年9月，碧桂園在山東威海的十裡金灘項目，也被曝出沒有拿到預售許可證，收取客戶定金的問題。碧桂園回應，因開盤當天銷售火爆，其中未取得預售證的房子屬於臨時加推預訂。
"全部沒有預售證就賣肯定不行，但如果賣五六棟，隻有一兩棟沒拿證，也可以混合著賣，這個很常見。"深圳一上市房企營銷負責人說，購房者也早已習以為常。
急賣與慢批
實際上，無證售房的背後，正是開發商急於快速銷售運轉與政府審批速度無法匹配的問題。
上述深圳上市房企營銷負責人告訴記者，追求現金流的開發商都會要求拿地9個月至1年內必須開盤，有的上市房企更短，要求6-8個月推出來，但地方政府的審批速度往往跟不上，有時還需讓位於調控。
據碧桂園內部人士透露，碧桂園對開發項目從拿地到開盤有嚴格的時間規定，如首期大多是別墅、洋房，要求6-8個月即開盤，而高層住宅需要一年，廣東要求別墅封頂才能發放預售證，高層住宅則需建成三分之二，拿證時間更慢。
而萬科對項目開發奉行"5946"原則，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出四成、產品必須六成是住宅。
上述武漢業內資深人士透露，過去三四年，萬科在武漢均保持著銷售第一，但今年因為產品分佈問題，被保利超過，銷售壓力驟增。
"萬科過去的風格都是開發城市郊區的樓盤，今年卻在漢口市中心有個項目，因涉及拆遷改造，開發進度慢，直到今年11月才入市，這可能影響瞭萬科在武漢的銷售計劃。"該業內資深人士認為，尤其對地方公司而言，年底迫切需要沖任務，否則年終獎受影響。
而碧桂園在國慶後更是鉚足勁要全面沖刺千億目標，難以掩飾爭分奪秒搶客戶的心態。"碧桂園今年業績翻倍，快跑過程中，難免會有些不守規矩。"深圳某龍頭房企人士評價認為，尤其是對地方銷售人員而言，以業績考核導向為主，賣房是終極目標。
碧桂園內部人士也稱，碧桂園一向是快速周轉，從不藏著掖著，該推的推，畢竟今天不知道明天的行情。
事實上，碧桂園與萬科的產品定位均以剛需為主，並非高價盤，一般不會成為政府調控的目標。
碧桂園內部人士告訴記者，一線城市確實存在對高價盤不發預售證的情況，即便發瞭也不允許網簽，但碧桂園除瞭在廣州番禺外，在一線城市都沒其它項目，公司80%的項目位於不限購不限貸的城市，而在雙限的城市，碧桂園項目位於郊區居多，又不屬於政府重點調控的對象，因此很少遇到因為調控而不發預售證的情況。
"開發商無證銷售，一般是政府已經提前告訴你，哪天可以拿到預售證，但由於種種原因，最後被耽擱，而開發商可能等不及，就提前張羅營銷瞭。"一龍頭房企內創業貸款率利最低銀行 2014部人士告訴記者，嚴格說來，並非為瞭早賣，而是為瞭早宣傳，在正式開賣之前造勢，尤其是小開發商，蓄客期可能更長。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-22/08492547782.shtml
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