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內容來自sina新聞

銀行房貸壓力測試進行時溫州已處於風險臨界點

銀行"高度戒備"：房貸壓力測試進行時

多位業內人士認為，目前浙江等地房價下降幅度對銀行"有壓力但還不是很大"

陳周錫

如果房價大幅下跌，銀行能不能扛住？

在本輪房地產調整中，浙江受影響和沖擊相對較大，其中溫州房價下跌超過30%。昨日，多位浙江銀行、監管人士接受《第一財經日報》記者采訪時認為，目前浙江等地房價下降幅度，對銀行來說"有壓力但還不是很大"。

上述人士向本報記者透露，2009年~2012年，在銀監部門的部署下，他們一直在對銀行房地產貸款進行壓力測試，並對貸款風險加強排查。目前，銀行對房地產開發貸款、房屋抵押貸款已有所收緊。

銀行註視樓盤降價

從3月開始，浙江杭州、寧波等地，陸續傳出個別樓盤大幅降價銷售。

4月底，由於受到周邊樓盤相繼降價競爭影響，餘姚一樓盤降價四成銷售，但開發商稱去化率還是在70%左右。與此同時，寧波某樓盤七、八折銷售，據寧波房產業界人士反映，去化率也在50%左右。

"降價還能賣得動，說明市場還不至於那麼糟糕。"寧波華星房產咨詢有限公司副總經理陳敏梁說，從成本結構來看，大部分降價樓盤保本銷售或有微利，開發企業主要出於回籠資金或財務平衡考慮，不會對銀行還款造成影響。

一傢杭州商業銀行人士說，樓盤降價多少銷售，是房企的自主經營行為，銀行更關註企業資金流狀況，但並不意味著銀行對此視而不見，去化率是銀行關註樓盤銷售的主要指標。同時，購房者以剛需和改善性為主，銀行認為這些購房貸款是非常安全的。

在這輪房地產調整中，溫州是房價下降的"重災區"。今年兩會期間，溫州市市長陳金彪對媒體表示，從2011年起，溫州房價目前為止回落瞭1/3。但據《第一財經日報》記者調查，之前被熱炒的房子價格普遍縮水50%~60%，即使是一些大型老小區，市值縮水也在30%左右。

溫州中鼎房地產評估有限公司總經理盧林勇說，通常來說，普通住宅貸款評估價為市場成交價的8折，按最大抵押貸款七成計算，即可貸款房屋成交價的56%，可見銀行對購房貸款風險已有基本防范，"目前溫州房價是全國跌幅最大的，但絕大部分房子的總價還是大於貸款的。"

"如果房價還要繼續下降，銀行壓力就比較大。"一傢溫州商業銀行人士認為，目前溫州房價處在"風險臨界點"，銀行在關註房價下降、交易市場低迷同時，更擔心不良抵押房產的處置變現壓力。"一些司法拍賣房，價格普遍要比市場價低，且不受限購套數影響，還能從銀行取得貸款，但也出現瞭流拍現象。"

另一位溫州商業銀行人士也認為，現在銀行最擔心的是，這些抵押房產一旦成為不良資產，在目前交易行情下，往往存在有價無市、無人接盤的尷尬，處置時間拖長，必然導致銀行績效下降、利潤縮減、撥備提高等壓力。

出招抵禦房貸風險

"各銀行情況有差異，有些比較樂觀，有些壓力比較大。"一位浙江區級金融監管辦負責人說，在監管部門的部署下，許多銀行都建立瞭房地產壓力測試模型。"由於貸款結構等不同，各銀行測試模型采用的參數指標差異也比較大。"

該負責人說，一般來說，一些大型國有銀行與國企、大型房企合作比較多，相對來說房地產貸款風險壓力會輕一些；而一些商業銀行與本土中小房企合作較多，由於這些房企、項目股東背後往往是實體企業，在如今實體企業普遍不景氣的狀況下，貸款風險壓力就比較大一些。

同時，測算模型采用的參數，還與地方經濟有緊密關系。上述負責人說，相比來說，溫州企業出險率較高，個人貸款比重高，房地產抵押貸款比重大，再加上房地產開發量供大於求，房地產貸款風險也會比較大些。

數據顯示，去年底溫州地區銀行的貸款餘額7092億，其中1000多億為房地產貸款，4400多億是用房產作為抵押的，存在房地產貸款占比高、房地產抵押物占比高、實體經濟涉足房地產比例高的"三高"現象。

此外，上述溫州銀行人士也向《第一財經日報》記者透露，在房價下行壓力下，一些銀行也在加大對房產抵押貸款的排查力度。

"總體來看，上海房地產貸款風險要比杭州好些，杭州又比溫州好些。"上述負責人說，房價下行，對銀行貸款風險有壓力，但還不至於那麼大。

美國彼得森研究所近日發佈研報稱，即使中國房價下跌50%，中國商業銀行仍能像21世紀前十年那樣持續相對常態化運營。依據一是，中國金融機構那份結論為房價下跌30%，其對銀行業不良貸款率並不會產生太大影響的研究報告；依據二是，目前中國商業銀行不良貸款率為1%。所以即使房價下跌50%，不良貸款率也僅為6.6%。