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  2月18日,記者現場調查發現,各路房企旗下豪宅項目"齊聚"孫河別墅區,甚至連中央別墅區的項目也來"湊熱鬧"。其中,昔日泰禾集團備受關註的前地王項目北京院子首期低調開盤即售罄,實現銷售額18億元。

  實際上,記者獲悉,今年泰禾地產提出瞭高杠桿、高周轉、高品質、高溢價的"四高"戰略,而高周轉則是其它"三高"的重要保障。公司董事長黃其森曾表示,公司內部有高周轉的開發能力,實現瞭8個月的周轉速率後,泰禾地產才有瞭底氣,開始大規模攻城略地。

  "限高令"剛一解禁,壓抑近半年的北京市豪宅市場就直接由"暗戰"轉為"明戰",此前房企間豪宅項目的"暗潮湧動"直接升級為紮堆截客搶售,頗有未預熱已焦灼之勢。

  "別墅項目很少能一次性實現這麼大量的銷售規模。"上述某別墅營銷負責人表示,泰禾北京院子從去年8月份就開始蓄客,當時排隊的人很多,但是項目遲遲沒有拿到預售證,業內都認為泰禾北京院子已經錯過瞭最好的銷售時期,開盤肯定會遭遇滑鐵盧。顯然,泰禾集團董事長贏瞭。

  豪宅"跨境"截客搶售

北京豪宅驚現 日光盤 單日銷售額達18億元

  有分析人士認為,此輪北京市解禁豪宅一改慢周轉節奏,以高周轉模式"反轉",快速回籠資金,可見部分房企開始註重把控現金流,以此降低大規模擴張的風險。

  不過,從豪宅項目集中挺進孫河別墅區截客的現象來看,"暗戰"已經轉向瞭"明戰"。

  值得註意的是,在此背景下,今年2月份,泰禾北京院子開盤當日即售罄,實現瞭18億元的銷售額,同時,這也是高端樓市極為罕見的"日光豪宅",這讓業台南鹽水農地貸款界大跌眼鏡。

  2月18日,記者在泰禾北京院子項目現場調查時發現,去往該項目大門的路上,竟然佈滿瞭其它別墅項目的路標廣告。

  "在熱銷樓盤門口設置路牌等廣告搶客,這是開發高端產品經驗成熟房企的推銷手法。"某別墅營銷負責人告訴記者,別墅特點是總價高,銷售去化慢,別墅銷售更要拓展多重銷售渠道,紮堆去市場上最知名的樓盤門口立"廣告",目的是截客搶售。

  潤澤莊園、魯能格拉斯小鎮、融科千章墅、禦湯山以及財富公館等老牌別墅項目的招牌,均在其中。某知名別墅樓盤,明明是中央別墅區的項目,廣告介紹自稱"大孫河板塊",大有"跨境"力爭紮進"孫河別墅隊"之勢。

  事實上,這種一反豪宅項目"慢慢賣"謀高利、以低於市場預期定價而大規模放量謀高周轉的"玩法",讓業界頗感意外。

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  值得一提的是,孫河板塊現在最知名的樓盤是泰禾北京院子,該項目於2013年1月份拿地,其樓面地價比龍湖在同一區域所拿地塊的樓面地價每平方米高出8000元左右,一舉晉升為當時北京市最知名的地王。

  此後,該項目命運頗顯曲折。泰禾北京院子拿地6個月之後,便實現售樓處開放,2013年8月份具備銷售條件。不過,彼時,北京市房價調控壓力大,遲遲沒有給高端項目發放預售證。

  對此,有分析人士向記者表示,"限高令"壓頂,北京市豪宅市場已經壓抑瞭半年之久,不少高端項目的開盤銷售節奏都被打亂,導致有些房企迫於資金成本、現金回流等壓力,都將在今年上半年集中推出高端項目,其爭奪市場份額的競爭可見一斑。

  高周轉賣豪宅"棋局"

  "豪宅成為日光盤的現象非常罕見。"有分析人士向《證券日報》記者表示,此前泰禾集團在通州區的豪宅運河岸上的院子,其不惜花費10年時間"慢慢賣",而此次卻上演高周轉"反轉",首期一拿到預售證,即全部放量,外界也開始關註泰禾地產的"神秘玩法"。

  值得註意的是,中投證券一位分析師指出,泰禾地產主要在經濟發達的二線、三線城市和北京市、上海市等少數一線城市佈局,對於福建省本地的項目,泰禾已經輕車熟路。從北京市和上海市來看,走高周轉路線可能更為穩妥。

  中原地產一位分析師表示,當時泰禾在北京市所拿地塊成本較高,項目售價也比周邊一些項目高,但其抓住瞭市場空白期。泰禾地產高層也曾向《證券日報》記者 透露,為搶市場窗口期,去年年底,泰禾位於臺湖的泰禾一號街區項目銷售團隊集體加班,連夜簽約。這個項目實現瞭從拿地到預售僅為8個月的銷售高周轉率,速 度超過瞭萬科的"5986"模式。

內容來自sina新聞

  宏源證券一份分析報告指出,泰禾地產2013年拿地超過200億元,主要在北京市和上海市等一線城市佈局,公司拿地下手早,獲得瞭豐富的土地儲備,成為未來兩年公司持續發展的保障。

  "一改豪宅慢周轉節奏,以高周轉模式'反轉',快速回籠資金。"上述分析人士表示,可見有些房企已經開始註重把控現金流,以此降低大規模擴張的風險。

  黃其森也曾對媒體表示,今後,房地產企業比拼的是高周轉的開發能力,土地成本增加和項目利潤率的壓縮,都要求公司必須做到高周轉,才能在目前的土地市場和房地產市場環境中遊刃有餘。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-21/08403938108.shtml

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