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專傢:民眾對房價的抱怨多是 吃著碗裡 看著鍋裡
【長沙樓市5月開盤預告】
第一步，從二線城市開始三年內取消所有城市的二套和三套房限購措施，降低房貸門檻。本屆政府把推動新型城鎮化作為一項重大任務，但是，如果不給房地產業松綁，城鎮化就隻能停留在紙面上。而且，在新型城鎮化過程中，地方政府需要更多的資金，放松對房地產開發的管制有利於取得地方官員對新型城鎮化的支持。
"新國五條"的重頭戲是對二手房交易的賣方征收房價增值部分20%的個信貸增貸流程二胎年息人所得稅。經濟學常識告訴我們，這將導致二手房交易量的萎縮和房價的上漲，其中的道理是：面對高額稅收，二手房房主會盡量把稅負轉移給買傢，在目前房價上漲預期的壓力下，多數買傢往往會接受，這相當於房價的上漲，但這也會嚇退一些買傢，從而導致交易量下降。另一方面，由於新建住宅交易沒有額外稅收，一些潛在的二手房買傢會轉而購買新建住宅，其後果必然是導致新建住宅價格的上升。
一個必須明確的事實是，一線城市的房價即使下降一半，處於收入下端的50%的傢庭也不可能在通勤范圍內買起房。以北京為例。五環以外的房價已經接近每平米3萬元，即便下降一半，100平米的房子也要150萬元，而北京市去年職工平均工資不到6萬元，說明超過一半的傢庭的年收入不超過12萬元，買五環以外100平方米的房子需要花費他們12年以上的全部收入。解決低收入傢庭住房的唯一辦法是多建廉租保障房，而不是鼓勵他們買房。過去十年的房地產調控政策給公眾傳導的信息是：每個傢庭都應該擁有新住房。但是，這在任何國傢都是不可能實現的。政府給公眾在空中畫瞭一張餅，公眾沒有吃到，反倒對政府產生瞭不滿、甚至怨恨情緒。
保持房地產價格的穩定，是中央政府的重要政策目標之一，中央政府為此在過去十年間出臺瞭一系列的房地產調控政策。然而，不可否認的是，這些政策的收效並不明顯，房地產價格非但沒有被抑制住，而且上漲明顯，北上廣等一線城市的房價更是上漲數倍。國傢統計局對70個大中城市的監控數據顯示總體房價上漲不明顯，主要原因是這些城市的建成區不斷向更遠的郊區擴散，郊區新建住宅的較低房價壓低瞭城市的總體房價。筆者認為，導致我國房價上漲的因素很多，不斷出臺的調控政策進一步強化瞭民眾對房價上漲的預期，此次"新國五條"的所得稅條款更是直接助長房價的上漲。
第二步，取消北上廣等地對非戶籍人口的限購政策。新型城市化的內容之一是實現對不同戶籍人口的平等待遇，對非戶籍人口的限購顯然和這個目標相左。
政府的房地產調控措施屢屢失效，且引起社會道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房價上如此較真嗎？
如果政府的目的是通過對交易環節征稅降低房價，那麼就應該對購房者征稅，因為這樣的話需求會下降，價格也就隨之下降。但是，對購房者征稅很難被民意所接受，這也許是政府最終決定對賣房者征稅的原因。然而，目前的房地產市場仍然是賣方市場，二手房出售者很容易把稅負轉嫁給購房者，結果是，政府意在保護購房者的好意反倒增加瞭購房者的負擔。
總之，房地產業是市場經濟的一部分，把抑制房價上漲作為政府的一項硬性任務不僅增加政府的負擔，而且，由於長期無法扭轉房價上漲的趨勢，堅持調控政策隻會讓政府失信於民。另一方面，要想讓民眾的房地產投資回歸理性，隻能依賴他們從市場本身得到經驗教訓。(作者系北京大學國傢發展研究院院長、中國經濟研究中心主任)
各種調查表明，我國城市傢庭中的80%擁有自有住房，農村更是100%擁有率，全世界第一。我國目前的住房需求因此主要來源於以下幾個方面。一是"漂"在外地的年輕人的需求，他們的父母在傢鄉有住房，但無法解決他們在工作地的住房；二是已經擁有住房的傢庭希望二次置業改善居住環境；三是投資購房；四是純粹的投機性購房。值得註意的是，以上四種購房動機往往很難區分。房屋既是消費品，但更是投資品。國民收入核算將新建住房作為投資品對待，並從中按租金提取收入，並同時計入居民消費。政府的房地產調控政策多次提到要限制"投資性"購房、打擊"投機性"購房，這在現實中很難做到。
內容來自sina新聞
第三步，對第一套房以外的住房開征房產稅，稅率在2%-5%之間根據住房的套數累進。
我國房價的上漲在很大程度上符合市場規律。首先，土地供給是有限的，隨著需求的增加，地價就必然上漲。其次，我國的居民收入水平提高很快，激發瞭民眾改善居住條件的願望，推高瞭對住房的需求。第三，經濟發展存在較為嚴重的地區不平衡，從而導致人口的跨區流動，即使流動人口在原居住地擁有住房，他們也需要在新居住地購買新的住房。第四，我國的勞動人口比例於2010年達到最高峰，每年有大批年輕人加入勞動大軍，他們對住房的需求非常旺盛。第五，我國的收入分配狀況日益惡化，財富持續向少數高收入者手中集中，這部分人需要投資渠道，在其它投資渠道匱乏的情況下，房地產成為他們的自然選擇。第六，我國的M2增長很快，但通貨膨脹率較低，資產市場勢必吸收大量的貨幣，資產價格自然上漲。最後，北上廣一線城市房價的上漲在很大程度上是因為全國人民到這些城市買房的結果，這些城市的房價因此不具有代表性。
一、為什麼政府的調控政策失效？
"新國五條"尚未實施，許多傢庭抓緊這段空擋買房。一些住房數量超標的夫婦選擇暫時離婚抓緊時間買房，許多父母則忙著把名下的住房賣給子女，以規避目前高額的轉讓稅費以及"新國五條"實施之後高額的個人所得稅。這些都極大地刺激瞭房價的上漲。另外，"新國五條"導致的社會影響也不可忽視。網上已經流傳瞭各種各樣規避"新國五條"的"錦囊妙計"，其中不乏違背基本道德倫理的歪計。
仔細分析一下各種買房動機的傢庭，可以更清楚地瞭解抑制房價的作用。顯然，對於買房投資或投機的人來說，房價上漲是求之不得的事情。對於那些擁有自有住房、同時也不想再購房的傢庭來說，房價上漲意味著他們的資產在增值，漲價對他們也不是一件壞事。真正受困於房價上漲的是那些有剛性住房需求的人群，特別是"漂"在外地的年輕人。事實上，網上對房價的抱怨，多出自這些年輕人。但是，世界沒有一個國傢富裕到讓年輕人擁有自有住房的地步，中國更不可能。政府打壓房價隻會吊高年輕人的胃口，讓政府背上一個巨大的包袱。另一方面，有調查表明，城市居民第一次購房的平均年齡隻有28歲，說明我國年輕人購房非常早。當然，他們當中的大多數人都會或多或少得到父母的資助，但這也足以說明我國年輕一代的購買力。
總之，民眾對房價的抱怨當中包含瞭很大成分的"吃著碗裡的、看著鍋裡的"態度。政府目前的調控政策實際上是在鼓勵這種情緒，因而在很大程度上是在給自己背上一個巨大包袱。政府必須找到解套的辦法。
三、如何退出房地產調控？
前面的分析表明，政府的房地產調控政策既不符合市場規律、沒有達到限制價格的目的，也沒有提高民眾的福利，而且還引起瞭中產階級極大的恐慌。現在到瞭政府退出房地產調控的時候瞭。那麼，如何退出呢？在這方面，政府退出對股市的扶持值得借鑒。
在股市開辦之後的一段時間裡，政府為股市確定的任務之一是為國有企業解困服務，因而在一定程度上讓民眾形成瞭"股市不會垮"的信念。整個九十年代，股市亂象叢生，但由於怕整頓股市導致民眾財富流失，監管部門遲遲不加強監管。進入二十一世紀之後，監管部門開始對股市采取嚴厲的監管措施，股市先後出現二次大崩盤，監管部門遭到股民們的炮轟，但國傢並沒有旖旎從出現大規模的動亂。從第二次崩盤到現在，我國的股市一直處於不溫不火的狀態，股民對股市的投資趨於理性。這說明，隻有市場才可能起到教育公眾的作用。
房市和股市在本質上都是資產市場，因此遵循同樣的市場規律。股市的經驗表明，要想抑制房價上漲，最好的老師是市場本身。當市場中投機行為盛行的時候，資產價格就會上漲，等漲到一定程度之後，一些投機者就會賣掉資產，從而引起資產價格的迅速下跌。也就是說，要想讓房價下跌，最有效的辦法是讓它先漲上去。政府要做的，是如何避免房價下跌太快以至於影響實體經濟。我國的房市和美國的不同。美國傢庭購房主要靠房貸，我國傢庭在購房的時候首付平均達到房價的一半，因此，房價下跌不會通過房貸這條路徑影響實體經濟。房價下跌對實體經濟的影響主要是降低開發商對未來的預期。由於預期下降，他們的投資就會下降，從而降低經濟增長速度。政府要做的，是穩定開發商的預期。
綜上所述，筆者建議政府采取下列步驟有序地退出對房地產的調控：
二、房價上漲真的對公眾不利嗎？
事實上，控制房價的最好辦法是增加持有住房的成本，如征收房產稅。如果對第二套房征收2%的房產稅，按照目前一線城市的房價，一棟150平方米的公寓每年的稅負將超過7萬元，接近它一年能夠掙得的房租，因此將大大降低購房者的投資動機。
第四步，在第一和第二步實施之後，房價會上漲，但第三步實施之後房價會趨於平穩土建融新北泰山土建融，甚至下跌。政府要做的，可能更是要為房價下跌做準備。如果看到房價儲蓄下跌過快的跡象，政府可以通過收緊土地供應的方式托市。
在這個背景下，政府的調控政策不僅不容易生效，而且還會起到適得其反的作用。要理解這一點，需要從"盧卡斯批評"說起。盧卡斯是芝加哥大學的經濟學教授，諾貝爾經濟學獎獲得者，主要貢獻在宏觀經濟學理論方面。根據他提出的"理性預期假說"，公眾能夠完全預期到政府政策的初衷和效果，並事先采取應對措施，從而使政府政策失效。公眾不是政府政策的被動接受者，而是會積極地做反向推演，揣摩政府政策的用意，並預先做出回應。人們常說的"上有政策、下有對策"就是其中的回應部分。把這個批評應用到中央政府的房地產調控政策上來，是非常恰當的。公眾的推理是：政府之所以不斷出臺房地產調控政策，是因為政府認為房價還會上漲，既然如此，在政府更嚴厲政策實施之前抓緊買房就是理性的選擇。"新國五條"頒佈之後的亂象就是一個很好的證明。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-02/08362995797.shtml
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