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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-26/08072138798.shtml

  在記者采訪中，包括萬科、綠城等房企的在京人士也談到，在"限價令"的作用下，目前新盤開盤價格都會在一個相對平穩的水平，這對買房人來說，或許是一個購房機會。

  【相關報道】：      

4月11日，北京春季房展會開幕。隨著"限價"政策的明確，北京新開樓盤的價格出現"停漲"之勢。圖/CFP

  對於限價令這一帶有明顯行政色彩的政策，業內人士多認為不可能長期存在。

  "限價令"難成常態

  1 本月樓市放量"縮水"

  另據本報記者瞭解，受北京樓市推盤減少的影響，部分購房需求開始向香河等環北京區域轉移。

  【樓盤熱詞：復合商業地產 固安房價 馬駒橋宏仁傢園 溢價率 經適房新政 銀行存款利率計算公式 房貸利率計算 城市化進程 08年房價 2008年房價】

  【相關報道】：      

  "一般1-2月是樓盤銷售淡季，但今年卻銷售火爆，尤其是3、4月，需求旺盛完全超過瞭預期。"香河珠光房地產開發有限公司副總經理黃起幸告訴記者，在客戶構成中，來自北京的客戶所占比例最大。

  與此同時，不少開發商也在尋求應對限價令的辦法，包括精裝房分拆合同，將漲價部分體現在裝修價格中；包括取消精裝房計劃，降低成本來降低售價。

  "現在是開發商漲不瞭價，未來誰又信房價會下跌呢？"日前，在通州某樓盤看房的王先生這樣表示，自己比較看好現在的出手機會。新浪樂居在北京"國五條"細則出臺後的一項調查顯示，截至目前，在超過16000名的調查對象中，70.1%的人認為細則不會遏制房價。

  在前期熱銷的支撐下，加上目前蓄客量帶來的底氣，無論是大興、房山區域的剛需類產品，還是朝陽板塊的知名中高端項目，多數都不願意降價，寧願延期入市。



  4月1日-4月24日，全市共有望京·金茂府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、京投萬科·新裡程等5個項目取得預售證，可售住宅套數為1419套；和上月同期的8個項目2890套相比，可售房源入市套數明顯下滑，下滑幅度達50%。

  ●陶紅兵，高策地產服務機構董事總裁

  北京中原地產研究總監張大偉認為，如果集中出讓一批"限房價、競地價"的地塊，並很快形成相對低價房源推向市場，通過改變成交結構來影響整體成交均價，就無需限價令瞭。

  北京樓市"限價" 部分熱銷項目網簽被暫停

  上述表態也被視為北京樓市"限價令"的明確提出。在"限價令"的作用下，北京樓市暗潮湧動，購房者和開發商的心態都出現瞭微妙變化。

  與限價後北京樓市的低迷不同，河北省的香河、燕郊、固安等"環京"樓市則表現火爆，其中香河表現尤為突出，多個項目都在近期加大推盤力度，富力新城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、大運河·孔雀城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、未名1898 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、香華府等項目都集中在3月下旬和4月中旬開盤，開盤價格都有小幅提升。

  "限價令"短期難松動

  在亞豪機構副總經理高姍看來，4月原應是新一輪銷售周期中供應量開始逐漸爆發的階段，但由於"國五條"的出臺和北京版細則的出臺，直接打擊瞭項目的入市積極性，使得4月份意外成為供應淡季。4月中上旬，北京實際開盤項目11個，比上月同期減少6個。

  此外，還有房企人士表示，在限價令作用下，高價樓盤或將放緩簽約速度，北京房價下降將逐漸體現在統計數據上。在此之後，調控壓力緩解，"限價令"才可能逐步松動。

  另據該機構統計，5月北京預計有23個項目開盤，如果不能如期取得預售證，這些項目也存在很大的不確定性。

  北京中原地產市場研究總監張大偉認為，不排除部分房企在現階段接受限價，搶跑入市。對於有的房企來說，幾個月之後有限的漲價，抵不上幾個月的各項成本支出。

  但是，這種行政幹預手段要成為常態也比較難，因為任何市場經濟都要遵循自身的規律，限價政策的出臺本身是為瞭抑制房價的進一步上漲，但強制的行政幹預之下，預售項目難以入市，導致市場供給和實際的需求仍難匹配，價格的理性回調並不容易。也許當土地市場再次出現流拍或者議價空間加大的時候，限價政策才有可能退出。

  東四環外某精裝項目在近兩年銷售情況一直良好，而即將開盤的最後一棟樓，一改常態地推出瞭部分毛坯房。該項目相關負責人對此表示，改推毛坯房是為瞭節約工期，按照集團要求在年內清盤。

  ■ 專傢觀點

  在當前房價上漲過快，帶來一定市場風險的情況下，限價等調控政策應運而生，希望能夠遏制房價上漲的勢頭，達到穩增長的目的。但現階段的限價政策是違反市場規律的，表面看是限制瞭房價的上漲，但事實上並未解決根本問題。用行政手段控制預售價格，如價格被扭曲到市場價之下，隻會給權貴增加尋租機會。

  北京:開發商寧延期不願降 限價政策恐變"數字遊戲"

  購房者熱情度上升

  ■ 影響

  2 "封頂價開盤"或增多

  "最近開盤的項目和以往不同，以前是在拿瞭預售證價格基礎上低價開盤，現在則是按封頂價(與預售證價格非常接近或持平)開盤。因此開發商現在很少會有優惠給出，這樣才能為後面拿證預留出空間。"某市場分析人士告訴記者。

  記者瞭解到，4月18日開盤的中國鐵建·北京山語城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)開盤均價為19000元/平米。根據北京市住建委官方數據顯示該項目本期共取證180套，官網登記的報批均價在19000元/平米左右。值得註意的是，該項目上一期取證是在去年11月，當時拿證價格為19000元/平米左右，而當初開盤價僅為16800元/平米。另外一個位於順義的中建國際城開盤均價19000元/平米，而其取證均價也在19000元/平米左右。

  據一位不願透露姓名的業內人士指出，當前這種按預售證封頂價開盤的現象極為普遍，與此同時，高開低走也或將成為一個新的趨勢，即先開最貴最好的樓座，之後再開的樓座品質逐級降低，價格會與之前持平或略低。"過去買首期開盤的房子是為瞭便宜，現在則是為瞭在社區裡占個好位置"，該人士表示。

  3 開發商精裝熱情減退

  "目前，我們的客戶在做具體項目入市前的規劃，都是按照精裝和毛坯兩套方案準備的。"某知名代理公司負責人告訴記者，受到"限價"政策的影響，該公司接手的項目中，有不少都在為是否要精裝入市而糾結，即使原本已經做好精裝怎麼借錢規劃的項目也開始進行微調，因為強制的限價也壓縮瞭利潤的空間，成本壓力進一步加大。

  "我們也想開盤，但價格上很麻煩。"近日，北京一傢知名房企營銷負責人李波(化名)這樣說。李波告訴記者，該企業位於南城的一樓盤原擬4月開盤，在申請預售證的報價上與住建部門發生分歧。根據目前蓄客情況，每平米漲幾千元"沒問題"，但住建部門希望此次開盤價格要低於去年成交價格。

  精裝修作為房產的附加值原本是為瞭多投入、多產出，然而在目前的限價背景下，精裝修則猶如雞肋。"最直接的原因就是，成本壓力之下，偷工減料造成後期交房的各種問題，還不如不做。所以我們在為項目做方案時都會提到這一點。"上述負責人表示，尤其是去年拿地的一批項目，有不少都面臨這個問題。

  4 環北京樓市明顯升溫

  北京一傢房企營銷負責人還介紹，該企業旗下一樓盤原來預計開盤價在3萬元/平方米以上，前期上千的蓄客已經遠超將推出的三四百套房源量。而在限價令的要求下，現在估計開盤價要下降，一旦降價，買房人隻會更多。

  4月10日，北京市住建委主任楊斌在做客城市服務管理廣播時表示，新建樓盤在申請預售資格時，開發商報價不能明顯高於此前成交價格，也不能明顯高於周邊同類品質樓盤，政府會對報價進行引導和指導。

  4月23日，記者在香河香汐 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)項目現場看到，看房排號的消費者擠滿瞭大廳，銷售人員同時給幾位消費者講解介紹，分身乏術。一位銷售人員告訴記者，項目預計在5月中旬開盤，一期共推出1200套房源，均價初定5500元/平米，目前項目蓄客已超過2300組，且還在增加。

  富力新城項目負責人表示，目前香河區域內項目普遍受捧，富力新城也於4月3日加推瞭200套房源。據記者瞭解，此次開盤均價6300元/平米，比3月的銷售價5800元/平米上漲瞭8.6%。

  亞豪機構市場總監郭毅認為，限價後，北京新開樓盤減少，促使一部分剛需消費者將目光瞄準京郊。鏈傢地產市場研究部張旭分析稱，目前環北京市場需求旺盛，一是受到北京房價較高和限購的影響，部分需求外溢；二是香河等環北京地區房價較低房貸二胎利率試算表任何問題免費諮詢，對一些支付能力並不強但又具有投資意願的消費者有吸引力。

  記者在采訪中瞭解到，開盤受阻於報價的現象不止一例。諸如大興、朝陽等區域的一些項目都遇到類似的問題。這也造成瞭不少樓盤預售證申請不下來，導致4月新增入市供應量減少。

  限價治標不治本

  開發商推盤積極性降低

京樓市封頂價開盤增多 開發商精裝熱情減退

  未來政府終究是要將商品房和保障房區別開來的，因為粉絲和魚翅不應是統一價格。政府應該做的是低價供應土地，對做保障房的企業要輕賦薄稅，管控保障房的房價，保證保障房的供應量；可以對做商品房的企業合理地多收賦稅，價格則由市場調節。

  控制成本不能降品質

  ●童悅仲，中國房地產研究會副會長

  關於限價的政策，我個人還是有些擔心。因為過分強制的限價行為，可能會導致開發商從控制成本的角度，有犧牲品質的傾向。所以我特別想要提醒房企，在限價的環境中一定要保證產品質量，尤其是一些小型房企，不要一味地為瞭降低成本，而喪失瞭產品最基本的標準。否則在將來因為質量而產生索賠、糾紛，損失將會更大。



  ●任莉，思源經紀北京公司副總經理

  目前在現階段仍然看不到限價政策有任何松綁的跡象。當前市場的銷售價格仍然未達到政府所希望的"合理目標"，因此在這一階段預計都會持續這種限價手段。

數據來源：北京市住建委官網、本報記者綜合整理數據，以開發商公佈信息為準

  4月中上旬，望京·金茂府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、珠江·悅公館等項目開盤，均實現熱銷，參與搖號的買房人數均遠遠超過同期可售房源套數。

  京限價令下新盤入市數目不定 房價處於尷尬境地(組圖)

  定價不得超所在區均價 高端樓盤徹底崩潰

  相對於限價令給買房人帶來的機會，開發商推盤積極性則開始打折扣。4月的實際開盤量和3月相比降低不少。

  

內容來自sina新聞

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