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專家投資術－懶人投資術 一樣要做功課
工商時報【張中昌】
擁有多年證券研究與投資經驗，台新投信全球不動產入息基金經理人謝夢蘭認為，談投資理財最重要一點就是「找自己熟悉的領域」，不但可以省下摸索時間，對於投報率也較能有期待。雖然早期國內的基金投資不普遍，但謝夢蘭表示，自己10多年前就開始透過基金賺取報酬，她認為，基金最大特色就是有助於分散風險，不必重押在單一標的上。
像謝夢蘭目前資產配置，除了一半是房地產之外，基金就占了3成，其餘2成才分別是保險、現金。
但她也強調，現在很多人會把投資基金，戲稱為「懶人投資」，但實際上並不應該是如此，投資人還是要略作功課，至少瞭解現今大環境氛圍，才能知道究竟該選擇股票基金、債券基金，或原物料基金。
同時，也唯有先行瞭解經濟情勢，投資人會更明白未來成長動能在哪塊市場，進而能更準確知道，現在要布局新興市場或成熟國家。
她說，投資理財很大目的就是想要增加財富，但如果只是想不明究理跟隨其他人步伐，而對大環境毫無一點瞭解，其實非常危險，很容易造成「買高賣低」窘境。
謝夢蘭以自己為例，現在是擔任不動產相關的基金經理人，自己資產布局也以這類型為主，且剛好這塊市場未來前景也值得期待。
她指出，現在預期升息的路程，很類似2004～2006年升息循環期，當時美國REITs在升息前夕表現回落，但在升息確立後漲幅卻超過80％，顯示升息一旦確立後，REITs可望回彈。
謝夢蘭解釋，利率高低主要影響的是購屋的成本和意願，因此會直接影響房價表現，但是租金市場存在一定程度的僵固性，反而不會隨利率高低而左右，當利率上升時，民眾及投資者房貸壓力增加，購屋意願降低，因此租屋需求提高，所以租金上升。當利率降低時，民眾及投資者房貸壓力減輕，購屋意願提高，因而推升房屋價格，但在此時租金並不會下降。
她分析，美國若升息，代表景氣變好，無論商辦、零售業、住宅需求都會增加，租金收入也會跟著增加；另外，因為需求增加租金上漲，連帶不動產本身資產價值也隨之上揚。
再來，美國即將升息是因為失業率逐漸下降，就業率變高，人們有錢消費當然零售市場的房租也會增加；同樣失業率下降就業人口增加，商辦的需求也會愈來愈好，所以這都是影響REITs租金收入增加的原因。
謝夢蘭提到，自己目前有兩戶不動產，自住之外還有一戶就為出租使用，穩定帶進租金收益。
她認為，房地產若非自住使用，選擇購置地區時，最重要的關鍵一定是生活機能要強，同時最好已經是形成一個生活圈，招租時會比較有利，像她自己目前出租的房子位於淡水，就是鎖定當地的學生族群。
不過，謝夢蘭也說，現階段能成為「有屋一族」，主要是抓到SARS期間，房價降至新低點，若時空換到現今，可能也無力負擔高房價。
她強調，國內房市預期會緩步向下修正，民眾可以不必急於出手，暫時先充實現金，等到未來就會有足夠的頭期款。
新聞來源https://tw.news.yahoo.com/專家投資術-懶人投資術-樣要做功課-215006415--finance.html
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