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上海地市漸熱 房企回流一線城市
房企在華東土地市場再度高調。
截至4月底，上海土地交易市場將連續兩個月保持百億以上的成交記錄，4月上海共成交10幅經營性用地地塊，出讓總金額為119.71億元；5月，上海預計出讓的21宗地塊起始總價也已超過117億元。
據大智慧通訊社統計，1-4月，十大標桿房企合計拿地金額近600億元，萬科、保利地產、金地集團、龍湖地產4傢房企的拿地支出均已超過百億元。其中4月份，拿地金額最多的是龍湖地產，為44.52億元，其次為恒大地產的20.67億元，兩者合計超過當月十大標桿房企拿地總支出的六成。
業內人士指出，房企放開拿地步伐是基於穩定的現金流。例如陽光城集團，"我們有嚴格的土地獲取標準，對資金流不造成太大的壓力，土地項目開發符合企業整體高周轉的運營節奏。"陽光城總裁陳凱分析，上海2000億的市場份額，行業前十名集中度在20%左右，遠遠低於廣州(樓盤)、深圳(樓盤)。"上海雖然地價很貴、競爭很大，但市場容量在。相反，我不是很看好一些三四線城市。還是要看這個城市是不是人口導入城市，隻要人口導入的城市，問題就不會太大，畢竟它有需求。雖然之前有很多人說要逃離京滬穗，但最後還是選擇瞭回去。"
華東地區的土地市場熱，從上海蔓延至周邊城市，以杭州(樓盤)首當其沖。4月25日，杭州主城區所推的7宗共388.4畝土地全部成交，總土地出讓金達45.5億元。眾多外地、本土開發商雲集。
2011年曾有杭州開發商透露，杭州的新盤利潤水平，上市公司普遍利潤在20%左右，非上市公司約為25%。杭州是華東地區除上海以外最多大型房企雲集、地王也是最多的市場，也從側面證實其利潤優勢。
克爾瑞研究中心分析師楊晨青認為，當前土地市場之所以產生"愈調愈熱"的情況，一方面，受益於2012年全國房地產市場交易量的回暖，相當一部分企業借此回籠瞭大量的資金，同時負債率也較2011年大為改觀，客觀上具備瞭拿地的資金條件；另一方面，2011年至2012年上半年，很大一部分企業采取瞭"賣房不買地"的戰略，現在確有補倉的需要。
從房企近期拿地策略不難看出，商業地塊的比重正在加大，而其背後恰恰是住宅市場利潤下滑導致的策略微調。
4月22日，雅居樂以10.04億 (約12.43億港元)競得江蘇省揚州(樓盤)市一幅面積11.06萬平方米的商業地塊。雅居樂2007年在上海以17.53億元收購的物業，現已建為上海雅居樂國際廣場，總建築面積為114358平方米。
同一天，龍湖地產以25億投得蘇州高新(600736,股吧)區商住用地，總建築面積53.67萬平方米，折合樓面價4658元/平方米。據龍湖方面透露，地塊規劃產品包含銷售型商業、高層住宅以及持有型商業，將打造成為蘇州(樓盤)新區高端商業綜合體項目。
"調控將令一線城市房地產市場利潤空間收窄，這導致房企傾向於轉型商業地產。"一位上市公司首席財務官對本報記者說，華東商業地產消費潛力很大，這是房企敢於進入華東區域拿商業地的主要原因。
值得關註的是，2009年房企也經歷過一波商業地拿地潮，綠地、旭輝和保利等知名房企加速爭購上海商辦土地。不過由於拿地成本較高及商業地產換手周期較長，使得原本以住宅開發為主的房企轉戰商業地產難度加大。
大型房企早已佈局華東商業地產市場。萬科將於5月份推出其在上海第一個商業項目。
同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，對於轉型過程中的房企來說，比如住宅地產企業進軍商業地產，決策者要充分考慮公司如何使住宅業務板塊與商業地產板塊並駕齊驅，"兩條腿"走路的方式規避不同板塊業務的投資風險，尤其是未來政策調控的風險。對於一個地產投資者來說，能否在自有的現金流結構中實現住宅資金與商業地產等其他板塊的資金互動，將成為投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。
不過，這兩年商業地產投資額和項目數量雖在快速增長，但與商業地產運營管理卻很難在短時期內突飛猛進，這引發瞭商業地產輕資產管理輸出業務的增長。2012年，陽光新業共獲取7個新項目，其中5個是輕資產項目。這5個項目全部位於長三角區域。"連我們自己都沒有想到，在長三角輕資產業務的拓展會如此迅速。"陽光新業副總裁沈葵說，隨著長三角商業地產投資的激增，擁有成熟運營經驗和人才儲備的商業地產公司，輕資產管理輸出將會有較大的增長空間。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-04/08252166青年房屋貸款648.shtml
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