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內容來自sina新聞

觀點時評限購取消後八大救市底牌措施

回顧2014年4月份以來限購政策的變化歷程，至目前為止，限購政策執行層面的"雙向調控"的特征非常明顯。當前，除瞭一線城市外，其他城市限購政策已開始逐步進行調整。從比如南寧、天津等城市首先定向放松限購，到無錫、海口等城市通過戶籍新政側面突破限購，再到沈陽、昆明、福州、廈門、南昌、石傢莊等城市傳言限購取消等措施，甚至呼和浩特、濟南、杭州、寧波等城市直接發文調整或取消限購政策，限購政策的調整力度越來越大，尤其是庫存信用貸款偏大的城市取消樓市限購政策的傾向越來越明顯。

據不完全統計，除瞭北上廣深一線城市、合肥、南京、南昌這7個城市之外，46個左右限購城市的限購政策至少27個已經做瞭調整，或者從執行層面已經全面放松，其中，南寧、呼和浩特等11個城市以正式發文或微博方式公佈。

從南寧開始打出限購放松第一槍至今，經歷短短4個月左右的時間，此輪限購政策調整速度之快始料未及，部分城市甚至毫無節操。從具體表現來看，對於限購政策的調整，部分采取多次試探後又否認，否認後還實際執行，或者"隻做不說"。不過大傢也都清楚，限購政策退出的底牌基本上已經打出來瞭，也是大勢所趨瞭。至此，我們可以預言，到今年年底，除瞭一線城市之外，其餘城市限購政策將光明正大的進行調整，甚至最終會從執行意義上全部取消。

但是，限購政策風風光光調整或取消之後，市場成交量價表現怎麼樣？事實證明，盡管上述城市限購等政策出臺定向寬松措施，但是，限購等政策松動對於市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果，比如杭州、寧波等。

那麼，既然限購取消沒有效果，對於地方政府來講，限購定向寬松或取消後還有哪些措施可以刺激樓市？地方政府還有哪些底牌可以"救市"？回顧過去幾輪市場發展周期，每當市場低谷期，地方政府都會采取一些措施刺激房地產市場復蘇和回升，這些措施包括調整普通住宅標準、公積金政策調整、契稅優惠、鼓勵人才購房等八大方面"救市"措施。具體來講：

第一、調整普通住宅標準

據悉，北京市住建委已經給出瞭下半年北京的房地產調控的基本思路，下一步北京的房

地產調控思路是按照分類調控的原則，保證供應，穩定市場。適度放開高端商品房項目，加強稅收征管，保持房價基本穩定，並適時合理調整享受稅收優惠的普通住宅價格標準。其他城市比如沈陽繼2012年4月上調普通住宅價格標準後，沈陽近日再次將這一標準上調。其中，和平區、沈河區、鐵西區、皇姑區、大東區、渾南區、於洪區、蘇傢屯區和沈北新區實行統一的普通住房價格認定標準，新標準為11230元/平方米，不高於這一標準的都是普通住宅。

而對於上海等其他城市來講，調整普通住宅標準的預期越來越強。調整普通住宅標準後，對剛需來講，由於惠及面擴大，更多的剛需購房者會少交稅費，不過總體量不是太大，但可以說是在政策上鼓勵購房者盡快購房，尤其是一些自住需求的購房者，如果他們盡快購房的話，不僅可以買到合適的房源，而且可以激活樓市的成交量。成交量上去瞭，對於開發商政府都是一件好事情。

第二、降低首付比例

當前仍處於階段性的市場博弈階段，通過下調首套房首付比例，可以降低購房者入市門檻，適度激活當前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當前庫存相對較大的市場壓力，同時使房價保持相對穩定的發展態勢，成為當前樓市發展的關鍵。

此外，部分城市二套房首付比例也可以適度降低，以鼓勵改善型需求入市，比如杭州市二套房貸首付比例已降至6成。

第三、住房公積金政策調整

在當前商貸利率高企的市場背景下，安徽宣城、蕪湖、馬鞍山、沈陽等地在公積金貸款上針對對於首套房置業者的進一步的定向寬松，降低貸款利率，提高信貸額度及審批周期，降低購房者入市的門檻等。

此外，對於部分城市來講，公積金貸款購置90平方米以下首套房可以首付兩成，這也將大大降低購房者入市的門檻，對於一部分自住需求購房者來講，可以提前購置房產，以應對未來房價上漲而帶來越來越買不起房子的狀態。此外，部分城市甚至部分城市公積金還可以異地互貸，這些政策這對於剛需來講，應該可以刺激這部分需求入市購房，也是對於這部分購房者購房機會的保護。

第四、限價政策取消

其實，當前限價政策的取消已經落實。通過限價政策取消，部分高端項目預售許可證的發放不再那麼嚴格，此時，這些樓盤可以積極入市，從而也可以起到帶動市場成交量回升的作用。土建融彰化鹿港土建融

第五、首套房貸利率優惠或政府財政直接給予首套房貸支持

據媒體報道，在上海農業銀行悄然動首套房貸，給出95折利率折扣的消息被市場披露之後一周，其他滬上商業銀行對惜貸的口徑也正悄然松動。此外，成都市財政局也明確發佈消息稱，財政要明確支持首套房貸。按照這樣的發展速度，預計未來幾個月首套房貸利率會出現實質性松動，那麼，屆時購房者成本適度降低，市場成交量也將因此逐步企穩回升，最終改變當前量價齊跌的局面。

第六、契稅優惠或減免

通過對特定產品類型樓盤，比如精裝修的、綠色建築項目，90平方米以下戶型的成交給予契稅減免的優惠，這樣也激活一部分市場成交量。

第七、鼓勵人才購房政策

針對人才類的購房落戶政策已經不再稀奇，今年以來，至少已經有武漢、西安、無錫等3個城市出臺鼓勵人才購房的相關措施。明確針對人才類購房落戶的相關規定，對於樓市成交量回升來講也會起到積極作用。

第八、將戶籍制度與購買房產直接結合

盡管當前農業戶口與非農業戶口已經取消，但是，對於大中城市而言，尤其是省會城市而言，要想在這個城市落戶，應該還是有一定條件限制，這些城市極有可能在此時出臺將戶籍制度與購買房產直接結合的相關政策，以適度刺激當地房地產市場需求，帶動市場成交量回升。

張宏偉觀點地產新媒體專欄作者

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-06/08394349175.shtml

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