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樓市庫存再創新高 房企 壓力山大
??進入2015年，樓市走向仍然是備受關註的焦點之一。就在最近，廈門放開瞭限購，全國僅剩下“北上廣深”和三亞5座城市尚未退出限購行列。同樣值得關註的是，住建部日前發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出支持房地產開發企業將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產投資信托基金試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。
??有專傢對中國經濟時報記者表示：“在大量樓盤空置賣不掉的情況下，開發商不能坐以待斃。為盤活市場，住建部指導房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售並舉模式轉變，雙管齊下，回籠資金，是一個明智之舉。”近期無論是從進一步放松限購、出臺租售並舉的指導意見，還是給公務員漲工資等措施來看，有關部門出臺的政策都有利於促進樓市平穩發展，也預示著未來的政策調整還可能有一定的空間。
??弱回暖難言樂觀
??眼下，樓市被認為告別黃金時代，正在進入白銀時代。“房企賣房子輕松賺錢的日子一去不復返，控制成本、加速去庫存化變成房企求生存的關鍵點。”有觀點認為，房地產政策繼續放松，這一因素將成為支撐整個國內2015—2016年樓市企穩、復蘇的核心力量。
??2014年取消限購政策以及“930新政”的出臺讓全國樓市出現瞭明顯回暖的現象。根據易居房地產研究院監測的30個典型城市數據，2014年12月份新建商品住宅成交面積為2214萬平方米，環比增長19.5%，同比增長26.7%。30個城市中，有27個即九成城市的成交量出現瞭環比增長。總體上看，目前30個城市已連續6個月出現瞭環比正增長。
??不過，從國傢統計局剛剛公佈的2014年12月份70城房價數據來看，與上月相比，在70個大中城市中，價格下降的城市達66個之多，超過九成，上漲的城市隻有1個（深圳），持平的城市有3個。與上年同月相比，在70個大中城市中，價格下降的城市為68個，上漲的城市有兩個（廈門、鄭州）。
??雖然從這些數據來看，房價結束瞭此前連續三月不漲的局面，有人認為呈現出漸入春天的節奏，但總體上仍處於弱回暖態勢，房地產市場依然難言樂觀，主要原因是樓市庫存較高。
??根據國傢統計局公佈的數據，2014年11月末全國商品房待售面積達6億平方米，創歷史新高。據知情人士向本報記者透露，截至2014年年底，全國商品房待售面積達7億多平方米，而在建和待建的商品房待售面積則是一個更為龐大的數字。這也意味著，未來房企的去庫存壓力仍然較大。
??中國社會科學院此前發佈的《中國住房發展報告?穴2014—2015?雪》指出，2014年住房投資投機全面退潮，大中城市由全線上漲到普遍下跌；商品住宅進入相對過剩階段，成交量萎縮，庫存水平攀升，住房市場進入自發調整階段，“買方市場”時代來臨。
??該報告同時預測，今年一二線城市房價繼續下滑，三四線城市房價也將穩二胎銀行利率利率多少免費諮詢試算中有降，“北上廣深”等城市限購政策有望在一年內全面退出。
??當前，各方對樓市發展趨勢的分歧仍然較大。國務院發展研究中心副主任劉世錦日前表示，房地產市場正在經歷的不是周期性波動，而是歷史性拐點。他表示占據房地產投資絕大部分劉世錦最近在本報撰文指出，目前基礎設施建設和出口都基本觸底，根據研究測算，構成中國房地產70%的城鎮住宅年需求峰值是1200萬套—1300萬套，這個數值在2014年基本達到瞭。此後，房地產增長將會在這個水平上維持一段時間，然後還要回落。房地產並不存在全國統一的市場，區域差異明顯，但總體上看中國房地產的歷史性拐點已經出現瞭。
??SOHO中國董事長潘石屹也表示，過去十年是中國經濟高速增長的十年，也是中國房地產高速增長的十年，但現在房地產發展已經到瞭尾聲瞭，最能夠說明問題的是中國城市人均住房面積。“我記得兩年前的一個數據，也是在政府工作報告中出現的數據，就已經是每一個人平均32.9平方米瞭，這個數字已經比較高瞭。”
??“現在每年供12億平方米的房子，就意味著，每一年這個數字都會增加2平方米，因為城鎮人口不是13億，按照一半來算的話，每一年又增加瞭2平方米，今天我們再看房地產，跟十年前看房地產是完全不一樣的。”潘石屹說。由於對房地產不太看好，SOHO中國目前已經開始轉型擁抱互聯網。
??從記者接觸的主流房企來看，普遍對2015年樓市也不是那麼樂觀。業內人士表示，房企普遍2胎房貸利率利率多少免費諮詢試算壓力山大，“對各傢房企來說，比庫存總量更致命的，是去化率的下降。去化率達到60%，就算是非常優秀的企業，估計全國隻有20傢左右。”
??盡管如此，業界也有一些人士對樓市持相對樂觀的看法。如亞太城市房地產研究院院長謝逸楓就不贊同“中國樓市拐點”到來的說法，他說，一是目前實際房價仍在上漲，絕對值仍比往年高；二是戶籍城市化率達到70%以上，還需二十年，人均居住面積達到小康水平，也還需要較長時間。“未來十年仍是黃金十年，不是白銀十年。中國樓市不會崩盤，總體沒有泡沫。”他預計，今年上半年環比房價將止跌反彈，正式進入上漲通道，結束負增長調整期。不久前，中國房地產研究會副會長任志強的預測是，今年四季度樓市出現反彈。
??著名地產服務機構DTZ戴德梁行北京估價部董事胡峰在接受本報記者采訪時也強調，中國的改革開放才30來年，而房地產市場從1998年開始住房制度改革算起僅僅十多年，而中國已成為全球最大的經濟體，在未來相當長一段時期，房地產市場仍具有很好的發展前景。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-19/09515962757899477631588.shtml
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