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樓市 3·30新政，究竟帶來哪些利好
??“Duang”！3月30日，央行在辟謠樓市將出臺利好政策後3個小時，就戲劇性地釋放瞭重磅“彩蛋”。新政一出，率先進入視野的新聞，一則是成都一市民在新政公佈5分鐘內花600萬元購房，另一則是部分開發商漲價“任性”，福建一樓盤單價甚至應聲漲瞭3000元。
??習近平總書記反復強調，我國經濟進入瞭“新常態”，我們要“認識新常態，適應新常態，引領新常態”。其實，無論是認識、適應，還是引領，我們都必須以十八屆三中全會“使市場在資源配置中起決定性作用”的新論斷為基礎進行邏輯思考。而市場的決定性作用，最核心的就是資本市場在宏觀經濟中的主體作用將被進一步強化，資本市場實體經濟“晴雨表”的調節作用將逐步顯現。
??在樓市快進入“寒冬”時，樓市“3·30”新政的“救市”色彩無疑是存在的。為何要救市？李克強總理在今年的政府工作報告中已經說得很清楚瞭，“我國經濟下行壓力還在加大，發展中深層次矛盾凸顯，今年面臨的困難可能比去年還要大”，2015年預期GDP增長也調整為7%左右。“救市”，再次顯示出房地產業對於國民經濟的帶動作用及重要支柱產業地位，與中央穩定經濟增長的方向是一致的。
??在出口和消費難以立刻扭轉的情況下，穩定經濟增長短期內最有效的辦法就是投資，於是我們看到鐵路建設、“一路一帶”、城市基礎設施等巨多政府主導的大投資。這些投資都需要錢，特別需要地方政府出錢，可錢從哪裡來呢？貸款，可我們財政部口徑下的地方債已達23萬億元，且進入瞭償債高峰。盡管財政部前幾日下達瞭1萬億元地方債置換的額度，但“借新還舊”畢竟隻是飲鴆止渴，“解鈴還須系鈴人”，地方政府的基礎就是土地財政，樓市新政則正是處理好化解債務和穩增長關系的最簡單辦法。
??在資本的視角，我們不能忘瞭2014年樓市“9·30”救市的一個重要內容，央行、銀監會聯合出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，首次明確鼓勵房貸證券化，籌集資金以增加貸款投放。如果房子賣不出去，或者首付比例過高，銀行能拿什麼來證券化呢？房貸證券化註定做不起來；如果房價一直處於下跌狀態，即使房貸證券化瞭，但有誰會來買呢？怎麼發揮撬動資本的“杠桿”作用呢？房貸證券化豈不註定要失敗？在這個意義上，樓市“3·30”新政，實際上是樓市“9·30”救市的配套政策。
??就樓市本身來說，李克強總理反復強調“民生”政府，強調經濟的健康發展，不搞“強刺激”。在中國經濟下行壓力還指南2胎任何問題免費諮詢在加大的情況下，如果樓市“3·30”新政導致房價暴漲，不僅會引來民怨，而且也不利於樓市本身的可持續健康發展。而這次的樓市“3·30”新政，與2008、2009年的救市政策，雖內容相似，但樓市發展的本質狀態已截然不同，現在供大於求、投資需求退市是樓市的大背景，救市導致房價暴漲的可能性並不大，因而可以在同樣起到助力減緩經濟下行壓力的同時，讓樓市伴隨中國經濟也實現軟著陸，進入“新常態”。
??正因為這次樓市“3·30”新政，總體上是置於“使市場在資源配置中起決定性作用”的邏輯之中的，所以資本市場表現得較為謹慎。一方面，3月31日地產股在開盤一度沖高後，立即來瞭個回馬槍，收盤時居然有近百隻房地產個股下跌，整個房地產板塊跌幅達到1.69%；另一方面，與此對應的是綠地、萬科、恒大等大開發商的“零點行動”：在不停暗示“不買馬上漲”的同時，卻“周二不打烊，通宵賣房，所有房源不漲價”，還主動給優惠，並且項目還專門加推新房源。
??帶有“救市”性質的樓市“3·30”新政，從“使市場在資源配置中起決定性作用”的邏輯中，對政府的利好已經顯而易見，維穩經濟、化解債務風險、增加投資、擴大消費、拉長告別“土地財政”的緩沖期、進一步發揮“市場”作用等等。
??對銀行的利好也很明顯，新增房貸直接帶來利息的增加、地方債的置換在減輕系統風險的同時又增加新的利息來源、房貸證券化可以將房貸轉移至表外，減少負債，增加現金流，可以賺取貸款利率和MBS利率之間差價，甚至通道中介費。上到礦山、冶金、水泥，下到物業、傢具和裝修，與房地產產業鏈密切相關的數十個行業，利好已被歷史實踐反復證明瞭。如果房貸證券化能夠順利撬動，房地產就將進入新金融時代，包括證券行業在內的幾乎所銀行二胎房貸年息有金融產業都將收獲利好。
??當然，樓市新政影響最直接的，就是開發商和購房者。對開發商來說，樓市“3·30”新政既是助力逃命的新政，也是助力發展的新政。對購房者來說，也一樣，既是助力逃命的新政，也是助力購房的新政。
??市場競爭使然，任何一個行業都不可避免地走向整合集中之路，催生出行業寡頭。我國房地產行業近幾年的集中度在不斷加強之中，在樓市總體疲軟中，這一趨勢在2014年表現得尤為明顯：一、規模效應得到瞭充分彰顯，80傢房地產企業躋身百億元軍團，占瞭市場份額的40%，其中7傢房地產企業躋身“千億俱樂部”，銷售額均值達到1607億元，更是首次出現兩傢銷售額超2000億元的房企；二、銷售金額的增長率進一步凸顯瞭強者恒強的定理，“千億俱樂部”的增長率均值達到23.8%，300億元~1000億元房企的增長率均值為14.6%，100億元~300億元房企的增長率均值則隻有10.4%，不同規模房企的差距將進一步拉大。
??在如今供大於求、投資需求退市的樓市大背景下，樓市“3·30”新政對小開發商來說，毫無疑問是消化庫存、避免破產、完美撤退的最好時機；對中型開發商來說，要麼借機做大做強，要麼借機轉型轉業，要麼賣一個好價錢委身大開發商；對大開發商來說，消化庫存和房貸證券化都將進一步增加其現金流，為“大魚吃小魚”準備瞭充足的資本，土地儲備的優勢、項目佈局的優勢也將進一步發揮，都將推動集中度進一步提高。
??對已經推動好幾年、但效果不明顯的非以房地產為主業的央企退出房地產，更是迎來瞭大好機遇，既可在大力發展混合所有制中實現保值增值，也可以由此華麗退出。
??而對購房者來說，無論是首套房的剛需，還是改善性需求，首付比例的降低，營業稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”，都可以加快“有房夢”的實現。隨著作為購房主力人口的25歲至49歲之間人群已經達到峰值，即使計劃生育政策全面放開，超高生育率在我國也註定不會重現，房地產遭遇人口結構預警是事實存在的。高庫存之下，一線城市房價止跌回升可期，二線城市房價左右搖擺，三四線城市房價穩中有降，房價分化的“主旋律”難有變化。
??另外，對投資者、投機者來說，最重要的就是新政能讓樓市熱多久瞭。能夠熱多久，首先取決於市場對新政的響應程度；其次取決於後續還有可能的救市政策，如進一步降息降準、房貸利率打折、減免個人所得稅等；最後取決於高懸的房產稅利劍何時落地、以什麼樣的方式落地。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/16265991486171153482594.shtml
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