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房地產步入新常態 房企轉型三五年後見分曉
??3月底，既是房地產政策“窗口期”，也是房企年報發佈的密集期。當3·30樓市救市遇到房企業績發佈會，根據以往慣例，政策無疑會成發佈會當仁不讓的主角，然而，在房地產步入新常態之下，相比短期政策，房企大佬更願意談論企業未來三到五年的戰略轉型。
??側重未來轉型
??3月30日下午，央行與財政部等多部委出臺樓市新政策，即二套房貸款最低首付比例從以前的六成降至四成，二手房滿兩年免營業稅，消息一出，樓市頓時沸騰，不少房地產從業者也不禁大呼“樓市的春天要來瞭”。
??在輿論暴風驟雨般解讀政策的同時，房企巨頭們對於政策表現出格外冷靜。就在政策發佈當日下午，恒大地產正在香港發佈2014年業績發佈會，對於各路媒體關於樓市新政的提問，恒大主席許傢印簡明扼要地表示，政府對房地產發展的基調是健康穩定發展，受惠於良好的宏觀政策，今年房地產整體成交量會高於去年。
??相比於政策的分析，恒大未來戰略成為發佈會恒大高管談論最多的內容。許傢印表示：“未來三年，恒大集團將謀求礦泉水、乳業和糧油三大業務拆分上市，而地產板塊作為恒大集團的基礎，將進一步夯實。”
??恒大在香港發佈新業務上市規劃的同時，在北京，3月30日，剛剛公佈瞭2014年業績的遠洋地產召開瞭一次由總裁李明率隊的名為“新聞會客廳”的活動，“第四期戰略計劃”的遠洋海鷗IV戰略正式對外公佈，李明和遠洋的高管團隊更著重於在這次溝通中側重未來，而非聚焦當下的政策。
??尋求有質量的增長
??將更多筆墨放在企業未來戰略，而非短期政策帶來的利好，這樣的變化在一定程度上也反映瞭中國房企正處在戰略轉型期的大背景。在這其中，萬科對於政策與轉型的拿捏，頗具代表性。
??“車貸利息計算公式房地產從黃金時代到白銀時代是趨勢，政策沒法改變這個發展趨勢，但新政策對房地產市場健康發展有利，萬科將支持。”3月31日，在萬科2014年度業績報告媒體見面會上，萬科總裁鬱亮表達瞭自己的看法。“萬科已經開始放棄傳統的速度和規模追求，重點並不在爭奪行業第一。”
??事實上，在“有質量的增長”需求推動之下，房企紛紛走上轉型之路。克爾瑞研究中心報告顯示，21傢典型房企2015年銷售目標同比2014年實際銷售額，增長13%，增速同比下降9個百分點。除瞭融創今年目標無增長外，其他房企目標增長率均為正增長，但普遍增長率均在20%以內。而且相較上年，約3/4的企業目標增長率均下滑。
??住宅+新業務
??企業轉而追求“有質量的增長”，但是在新的市場環境以及行業形勢下，傳統的發展模式無法滿足企業新的發展需求，為瞭培養出新的核心競爭力、尋求新的利潤增長點，轉型就成為瞭房企角逐的方向。2014年恒大、萬科等大型房企已經如火如荼地展開瞭轉型之路，2015年更多房企加入到轉型的行業之中，轉型浪潮全面爆發。
??鬱亮表示，未來十年，萬科最重要2胎房貸是什麼缺錢急用哪裡借錢的業務仍將是住宅，萬科的目標是在樓市拐點到來之前完成轉型，基本完成新業務的探索和佈局，確定新的商業模式。從前海企業公館、深圳留仙洞，到松花湖滑雪場，到正在籌備中的物流地產、傢裝業務，以及正在嘗試的“萬科雲”“萬科裡”“萬科驛”，萬科圍繞城市配套的佈局逐漸浮現。
??“對恒大來說，每上一個產業，都經過成熟考慮。在多元化業務方面，恒大集團將以上述四大產業為主，未來三五年中不會再上馬新產業。”對於恒大多元化，許傢印表示，從2013年開始，恒大先後派出1000多人分成若幹組對各個行業進行調研，調研完成，最後確定上馬的項目都是圍繞著老百姓的生活和健康。“2015年，恒大集團上述三大產業的贏利情況將有明顯好轉，以礦泉水為例，2015年一季度恒大已經投產瞭90萬噸產能的生產線，第二季度將再次投資90萬噸產能。”
??業內專傢表示，縱觀目前眾多房企提出的轉型戰略，呈現力度更深、范圍更廣、模式更新的特點。首先房企轉型力度不斷加深，投入持續加大，比如萬科今年將深化購物中心、新領匯、醫療、養老等新業務的投資佈局，綠地、招商也在提高產業地產比重。其次，房企多元化不斷向房地產上下遊延伸、跨界多元化的領域延伸，今年有更多的房企正在或計劃進入更多多元化領域發展，比如基建、傢裝、物流地產等。最後，隨著互聯網金融的興起，房企積極運用新技術、新業態、新模式等新方式加快多元化，如綠地集團年初宣佈牽手阿裡和中國平安，推出房地產金融產品“地產寶”；3月，新湖中寶認購歌華有線，積極佈局互聯網金融。
??房企戰略佈局
??萬科 未來十年的業務版圖構想
??在年報中，萬科指出：未來十年，萬科最重要的業務仍將是住宅。但為瞭保持公司良好的增長，並為之後的第二個十年發展期奠定基礎，萬科需要在這個十年內基本完成新業務的探索和佈局，確定新的商業模式。
??萬科對選擇新業務發展方向，確定瞭兩條基本原則。一是，新業務必須能夠體現萬科的優勢或潛力，必須與萬科的文化基因、體制特征、客戶基礎和能力優勢相符合。二是，新業務必須代表著未來發展的方向，必須順應移動互聯網時代的大趨勢，而不是與之背道而馳。
??萬達 第四次轉型戰略
??1月17日，萬達集團對外發佈瞭“第四次轉型戰略”。萬達官方稱，此次轉型包含兩大要素：從空間上看，萬達從中國企業轉型為跨國企業；從內容上看，萬達從以房地產為主的企業轉型為服務業為主的企業。“相比前三次轉型，第四次轉型范圍更廣、力度更大，是代表萬達未來發展方向的全新轉型升級。”萬達集團董事長王健林表示。
??綠地 構建“3+X”產業集群
??未來五年，綠地集團將重點完成多項核心戰略任務，全面轉型升級、實現再成長。總體將加快形成“3+X”產業集群的總體佈局，其中“3”是以房地產為核心的城市綜合開發產業集群、消費及生產性服務業產業集群和金融投資產業集群，“X”是新興產業培育。重點聚焦幾個方面，一是繼續做強做優房地產主業。二是不斷推動現有綜合產業轉型升級。包括打造在細分領域具有核心競爭力的綜合性金融服務集團，如大力開展基金業務；加快提升地鐵產業發展能級，以“地鐵+物業”為核心，推動地鐵項目大規模落地；積極培育戰略性新興產業，如在移動互聯網領域、“大消費”領域，促進產業通融，培育出新商業業態和新商業模式。三是把資本並購放在更加重要的戰略位置，一方面通過戰略並購，實現業績擴張，優化財務結構；另一方面，以資本為紐帶，通過控股或參股形成一批發展空間大、盈利前景好、商業模式新的企業，打造一批“綠地系”企業群。
??恒大 分拆三大產業赴港上市
??在地產主業高速增長的同時，恒大多元化發展之路也穩步擴張。去年恒大宣佈“多元+規模+品牌”戰略之後，旗下的礦泉水、糧油、乳業等新業態高歌猛進。此外，去年為健康產業搭建上市公司平臺之後，上周日晚，恒大公佈瞭健康產業的首個項目計劃。截至2014年，恒大在礦泉水、糧油、乳業、健康四大產業累計投入瞭64.2億，占公司總資產1.35%。今年預計投入20億元，2016年計劃投入15億元，2017年投入10億元。許傢印表示，礦泉水、糧油、乳業計劃三年後在香港分拆上市。他同時表示，需要各業務的盈利表現符合上市要求才可進行分拆，但肯定會在香港上市。
??遠洋 “海鷗Ⅳ”計劃
??按照“海鷗Ⅳ”計劃，遠洋將由增量開發轉為綜合運營，將由住宅開發、不動產開發投資、房地產金融、客戶服務業四元業務支撐，權益資本分配4:3:2:1。最終5年內，銷售額將過800億元。遠洋地產總裁李明表示，海鷗IV戰略首先是對遠洋地產的文化和機制做出瞭創新，在海鷗IV戰略中，“人依附於事”和“背包人”成為全新的關鍵詞。所謂人依附於事，就是去組織化。李明指出，一個公司的工作質量和效率出現問題，最大的原因通常就是組織，組織的形成往往成瞭降低效率、推卸責任的主體，而獎勵的時候也是獎勵一個組織，回去再分配，這樣沒有直接針對到個人。
??京華時報記者 邢飛
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-10/08435992094284483179009.shtml
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