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內容來自sina新聞

紅五月樓市並不紅

  5月掃尾,樓市開始上半年傳統旺季的最後沖刺,多個項目加大促銷力度,但購房者看跌預期,"紅五月"並未飄紅。

  數據統計,本周(5月21日~27日),在剔除瞭經濟適用房及保障房項目後,武漢主城區新建商品住宅成交1716套,日均銷售245套;遠城區新建商品住宅成交672套、日均銷售96套,整體成交較為平淡。除此,在連續兩周的大量新房源入市後,本周市場供應轉冷,僅5個項目開盤,推出大約1100套房源;從新推產品類型來看,本周主打80~120平兩房、三房,與上周主推的90~170平產品有所不同。而當周開盤項目整體去化率不足五成,市場盡顯疲態。

  今年3月以來,樓市"唱衰"聲不斷,影響不少購房者持幣觀望。加之去年房價漲幅過快,購房壓力迫使部分人放棄原來計劃。從目前成交情況看,5月份商品住宅的成交量預計將在4月的基礎上繼續下滑,全月銷量勉強破萬套,而隨著傳統淡季的到來,武漢樓市可能進一步轉冷。

  (整理/劉燕 通訊員/餘淼)

  【政策表現】

  央行發聲,市場化仍為主導

  本周,住建部有消息釋放,表明除北上廣深之外,其他城市的限購政策可以自行調節,尤其是庫存過大的地方。對於目前的市場狀態起到瞭較大的積極面影響,部分地方政府已躍躍欲試。盡管詳細和官方聲明還沒出臺,但也表明瞭房地產市場在整個市場中的重量較大,穩定持續發展將是主基調,所謂的"崩盤"傳言不會出現。就武漢市場而言,武漢不屬於庫存壓力過大的城市,但庫存壓力也是不容忽視的,一旦政策落實,不排除政府出臺相應的松綁舉措,整個市場氛圍有逐步轉好的趨勢。

  【行業動態】

  "新國九條"出臺

  私募投資轉向旅遊、養生地產

  隨著近期"新國九條"的出爐,私募投資再次被激活,尤其是地產私募的巨頭擴張兇猛。5月25日,中國地產金融投資策略峰會在成都舉行,包括瀚亞資本等多傢地產私募巨頭集中路演,其投資註意力一改往常汽車貸款率利試算表公式的住宅、商業等傳統的領域,開始轉向文旅、養生等新的領域,投資模式也開始向REITs(房地產信托投資基金)方向延伸。

  非一線樓市松綁已明確

  除北上廣深之外,其他城市的限購政策可以自行調節,尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個限購城市,有可能全面松綁限購政策。相關政策方向和趨勢已經明確。但具體是否發文、何時發文,相關部門還需等待中央態度。

  廣東省放寬入戶限制:

  除廣深兩地外直系親屬投靠均可入戶

  廣東省於"廣東新型城鎮化建設"專題座談會上出臺落戶新政,除廣州、深圳兩地外,其他各地直系親屬間相互投靠將全面放開,隨時辦理。具體內容包含進一步放寬直系親屬投靠條件;全面放寬本科以上學歷畢業生入戶;全面放寬中小城市(城鎮)落戶政策等六項內容。

  【城建規劃】

  7月1日起

  武漢新建三類建築

  必須達到綠色建築標準

  武漢市城建委與武漢市發改委、國土規劃局、環保局、住房保障與房屋管理局聯合下發通知,要求從今年7月1日起,武漢政府投資的建築,大型公共建築,以及保障性住房必須達到綠色建築標準。

  東湖濕地公園

  保護項目獲省發改委批復

  《武漢市東湖國傢濕地公園保護與恢復項目科研報告》獲國傢發改委批復,該項目總投資1658.02萬元,資金由中央預算內投資補助和地方配套。根據規劃,將從濕地保護和濕地恢復工程建設入手,新建生態保護林帶4公頃,生態景觀林11公頃,退田還濕、退圃還濕78公頃,設置人工鳥巢300個,以及相應的科研監測和宜教工程。

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  示范項目獲批

  武漢城市圈交通一體化示范項目獲批,其中包含武漢智能交通示范子項目和孝感安陸城市交通基礎設施子項目,項目總投資為168106.87萬元,其中擬利用世行貸款12000萬美元,建設期為5年(2015年-2020年)。

  (整理/劉燕 通訊員/薑珊珊 )

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-29/07594175355.shtml

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蕭馨金融政策背後的地產形勢

重劃區土地

??於2014年10月正式開課的《樂居學堂》已經走過10餘期。從幽默無比的兄弟連老大王國慶,到沈陽房地產教父級人物弓超,再到以專業見長的孫剛…在沈陽房地產業內越來越有名氣,上座的講師也越來越有分量。如今,在春暖花開之際,《樂居學堂》迎來2015年開年第一講!

??樓市的低迷讓我們更多的直面金融政策,央行降息、利率下調等等。。。。在一片熱議聲中,這些政策究竟代表瞭什麼也許您還在困惑中。

??本期嘉賓中國民生銀行沈陽分行行長蕭馨,將為您解讀金融政策的背後。

??【內幕】兩次降息的背景

??【第一次大幅降息】受2014年經濟滑坡影響,“被迫”調整。由於國傢調控對房地產銷售實行“利空”政策,如二套房政策、營業稅政策,以及未來房產稅政策等,這些都會影響老百姓對未來預期的判斷,因此出現購房的極速轉變,對房地產行業有很大影響,進而影響其他基礎行業,帶動整個國民經濟下行,同時受國際市場影響,原油價格出現少有的下降,種種原因都決定必須調整利率。

??第二次降息屬微調】第一次大幅降息已經對市場產生瞭影響,經濟環境有所緩和,在這種情況下,經濟狀況依然處於下行,則需再調。同時股票市場的好轉帶動瞭經濟發展活躍度,如過分調息,股票市場,原油市場等其他行業都會受到影響,因此采取微調政策。但在浮動區間提供瞭一個可以深化的調整,如貸款利率可以上浮到1.3倍,實際上是給老百姓釋放“利好”,削減銀行利潤給老百姓,這是國傢的一個宏觀經濟調控。

??【門道】央行三月份降息成為房價上漲拐點

??外行看熱鬧,內行看門道。

??在蕭馨看來,央行降息的影響,無疑很大,因為央行三月份降息成為房價上漲拐點。對樓市而言,降息對樓市並非單純利好。

??原因有三個:(一)銀行利差大幅縮小,個人房貸業務也將大大壓縮金融機構的利潤空間,將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。(二)非對稱降息和提升存款利率上浮空間的不利影響可能對房地產開放企業更加明顯。資金成本上升的同時又要保證相當的利潤,銀行對房地產開發企業的貸款利率可能將不降反升(三)財務費用的增加無疑將進一步削弱企業的盈利能力。(四)由於本次降息結合瞭非對稱降息以及利率市場化的進一步放開,其影響較為復雜,所以不能盲目地以為一定利好房地產,更不應該將其看成是“救市”,應更加理性、客觀地看待這一舉動。此外,降息或將刺激160萬套住房需求釋放,一線城市住房需求刺激或僅5萬套,二線城市約為95萬套,三四線城市約為60萬套。

??【金融小問題】

??1降息後,還款額度調整何時執行?每個銀行調整時間不同,需要瞭解買房簽約時,是按照月調整還是年調整。國有銀行一般以年為主,且提前還款需提前一個月預約,多交提前還款違約金。2等額本金VS等額本息等額本金通俗來說每月還款金額固定;等額本息是起初還款較多,之後越來越少。兩種方式提前還款意義不大,不建議提前還款,貸款利率很低。3教你選理財產品在選擇理財產品時,一定要清楚該產品是否是資金池式產品,這種資金池式理財產品風險較小,如果是項目投資則風險較大,如信托類。對於基金類理財產品則需要投資人自己的判斷。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/11405981991948972770502.shtml

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本周雨晴相間 周六開始連晴到月底

  

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  本報訊(記者劉舒通訊員趙昭炘劉增一)本周江城雨晴相間,氣溫多在20℃以上。

  昨日是春季最後一個節氣"谷雨",我市陰沉寒意濃,最高氣溫僅18℃,街頭甚至能見到穿羽絨服的市民。不過,氣象專傢表示,有句農諺叫"清明斷雪,谷雨斷霜",說的正是谷雨之後寒潮天氣基本結束,氣溫回升加快,特別是早晚變得暖和起來。這句農諺在本周就能得到應驗。

  今日,由於冷空氣殘餘勢力滲透,一場中雨重返江城,最高氣溫僅17℃,體感挺冷,市民最好穿上厚外套。明後兩天,雨止天晴,氣溫迅速回升。直到本周末,白天氣溫都在20℃以上。本周四、周五將有零星小雨。從本周六開始到月底,將一直是晴好天氣。

  三鎮天氣精細預報如下(漢口、漢陽、武昌相同):今日陰天有中雨,氣溫14℃-17℃,偏北風2-3級;明日多雲,氣溫12℃-21℃,偏東風2-3級;後天多雲,氣溫13℃-21℃。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-21/07264079217.shtml

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老太濱海路被撞死 傢屬重金尋找車禍目擊者

  水母網9月11日訊 (YMG記者夏丹)"您好,請問您見到8號晚上在這附近發生車禍的肇事轎車瞭嗎?"這兩天,在萊山濱海中路,一位30多歲的男子在路邊不斷向行人打聽8日晚上發生的一起車禍。原來,當晚他的母親獨自一人去海邊散步時,在濱海中路裕豪酒店東側過斑馬線時被一輛高速行駛的汽車撞上當場身亡,肇事司機逃逸。

  男子姓楊,他表示目擊者若能提供這個"致命"車牌號碼,他願出至少3萬元答謝好心人。"聽好多目擊者說,事故發生後,一位好心小夥擔心過往車輛對母親的身體造成二次傷害,一直在路邊用自己的身體攔著,用手機示意過往車輛繞行。"楊先生表示,他也希望通過本報找到這位好心的小夥,當面表示感謝。

  據瞭解,肇事車輛受到撞擊後,玻璃和大燈全部撞碎。目前,警方正在進一步核對監控,檢驗碎片。警方希望肇事司機能夠主動來交警隊自首,爭取寬大處理。同時,也希望市民能夠提供更多有價值的線索。若有知情者,可撥打傢屬電話15853542729或警方電話6297688。

  

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央行要求滿足首套房貸 深入調研停貸壓單問題

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  房貸政策是歷年來市場關註的焦點。近日,相關人士向記者透露,今年央行對房貸政策要求總基調依然是落實差別化住房信貸政策,滿足首套貸款要求,同時要求分支機構對轄區內金融機構出現的首套房貸停貸、壓單等現象深入調研,但隻字未提二套房貸要求。

  與個人房貸相對應的開發貸亦是市場關註的重點。不過據相關人士稱,央行今年對此基本延續瞭去年的要求,比如繼續支持符合條件的中小套型普通商品住房項目建設,加強房地產貸款管理,紮實做好保障房建設和棚戶區改造的金融支持和服務工作。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-24/08012618808.shtml

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萬科和百度合作:野心與可能

  截至6月10日,百度市值達到616億美元,是最"值錢",最受資本追逐的公司之一。

  "想象一下,你現在想去一個商傢,百度會通過大數據存儲和分析告訴你這個商傢在幾層,裡面有多少人,你想出去,2胎借款 台中2胎借款怎麼貸款比較會過件百度地圖將指引你怎麼下去、怎麼去停車場,更準確地找到你的車。"6月5日,百度公司副總裁張東晨在百度萬科合作儀式上說。

  據21世紀經濟報道瞭解,萬科和百度的合作談判瞭近3個月。其間,萬科曾接觸瞭多傢IT公司。萬科最看重的是百度的數據分析能力--萬科可以運用於品牌推廣和二次招商。

  "和傳統運營模式相比,互聯網或者說大數據的介入主要體現在效率及成本上。"盈石集團研究中心總經理張平在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。傳統商業項目的數據收集方法主要來自於建立會員機制,以網站、郵件、短信、傳單等方式與顧客會員進行溝通,通過促銷、積分兌換、會員活動等方式來保持黏性。首先是數據量,然後通過廣泛撒網傳播來獲得客戶轉化率。與大數據精確定位的方式對比,傳統方式成本高,耗時,結果也不可控。

  百度萬科合作之前,百度地圖和高德地圖的O2O(Online To Offline,線上到線下)大戰已經如火如荼。

  這項技術是基於LBS(Location Based Services,又稱定位服務)發展而來。簡言之是,通過雲端大數據分析,針對不同消費者設定個性推送"菜單",當消費者進入某個其熱衷商圈或品牌附近時,主動觸發優惠信息推送或提醒,激發消費者潛在需求;之後,基於"位置",通過對消費者周邊數據的掃描,為其展現附近的餐飲、酒店、KTV等服務信息;然後,商戶地址、電話、優惠信息及用戶評價,可以幫助消費者快速在比較中做出決策;通過合作,打通賬戶體系與支付環節,實現線上便捷交易;最後,地圖的基礎功能路線規劃、行車導航則將用戶從線上帶到線下,直接引導到店鋪中進行消費。這正是可以運用於萬科商業投入運營後的重要技術。

  坦白說,萬科未必是商業資源最豐富的公司,但雙方都願意先拿一個項目來嘗試。萬科拿出金隅萬科廣場與百度合作,希望百度能為其提供定制化的服務。據說百度要象征性收取一些費用。

  自2013年1月成立商用地產管理部後,目前,萬科的商用業務資源總量接近2000萬平方米,未來3年,北京、上海、深圳、武漢、寧波、重慶等近20個新項目將陸續進入運營期。2015年和2016年是集中開業時間。

  萬科副總裁毛大慶在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,萬科要培養自己的商業地產團隊。目前,萬科總部的商業地產團隊大概有10餘人左右。這十餘人分管品牌、設計、成本、IT、招商、法務等不同的業務條線。而北京萬科的商業管理團隊目前約為30多人。

  從零開始做商業,意味著要以商業地產商的角度思考問題,做商業運營者需要做的事情。除瞭百度之外,當天前來捧場的還有快時尚的品牌、餐飲品牌、零售品牌、電影院線,甚至是造價顧問、機電顧問。

  秀場門外同樣被忽略的還有萬科的10個新項目展牌,萬科正在努力構建自己的商業策略聯盟,就像當年萬達、凱德做的。萬達的品牌庫裡有5000個以上的商戶資源,而凱德商用手中握有1萬個以上的租約。有些品牌會跟著發展商的擴張一起擴張。而萬科商業團隊目前最重的任務是整合資源,構建新的平臺和萬科的商業生態系統。

  一方面,萬科的商業管理經驗有限;另一方面,運用互聯網工具,用最短的時間學習,亦有可能讓萬科以最快的速度超越。

  理論上,百度的數據分析未來還有可能影響萬科的商業運營管理,例如,租金體系的調整。萬科商業團隊相關負責人告訴21世紀經濟報道記者,在沒有類似百度地圖工具之前,傳統的方式是通過營業額來判斷一傢店鋪經營的好壞,但新工具的使用,意味著判斷的體系更加多維。萬科不僅僅希望得到數據,更希望從百度通過數據分析後提供有價值的判斷,從而做出調整。

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大良105國道西片區 將建濱水休閑生活區

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  昨日,順德區發展規劃和統計局發佈公告稱,大良105國道以西片區分區規劃(2012-2020)進入批前公示期:該片區將擔當順德舊區更新發展示范區,在18.48平方公裡內打造環境優美、人口適中、經濟繁榮、城鄉和諧、宜居宜業的現代化城市片區。將分為濱水休閑生活區、生態田園居住片區等5 片區,還將建順德農產品批發市場。

  現狀:廠房村居混雜環境差

  據瞭解,大良105國道以西片區位於順德區"東部都市發展片",是順德中心城區的組成部分。該片區不僅有若幹村級工業園,也有以電氣與機械制造為主的順德區級工業園。整個片區存在著廠房與村居混雜,居住環境惡化,城市風貌缺失,交通未成體系,居民出行不便等問題。

  2011 年底,順德區人民政府提出瞭"順德區城市升級五年行動計劃",其中,建設"東部都市發展片",加強順德中心城區的提升和整合,是該行動的主要任務之一。"規劃通過確定產業發展定位與用地佈局,建立交通體系,完善公共設施與公用設施配套,梳理綠地與景觀空間等措施,達到經濟、社會、生態各方面的共同發展。"該區規劃部門負責人透露,大良105國道以西片區改造已進入倒計時階段。

  規劃:人均居住面積24平米

  規劃總目標為依托產業優勢和區位優勢,打造電氣機械制造業基地,擔當順德舊區更新發展示范區。片區內東至城西路,西至金鬥河,南至大富山,北至昌宏西路,面積1.29平方公裡的范圍被定為啟動區。以倫桂路分為東西兩片,西片將依托順德農產品批發市場的建設,打造成為農業服務業產業片區,東片則打造生活服務片區。

  "該片區將控制人口規模為12萬人,人均居住用地面積24.31平方米,規劃區內的城市建設用地達到12.69平方公裡,人均建設用地為105平方米。"該負責人透露。台北房屋二胎房貸

  [解讀]

  "三軸、五片"

  這片區域將按照規劃形成"三軸、五片"的空間結構,其中三軸為:沿城西路形成串聯規劃片區內各個功能組團的產業聯動軸。沿南國西路和鳳翔路形成東西向城鎮聯系軸。而五個片區則為生態田園居住片區、產業片區、古鑒-紅崗生活片區、大門生活片區、濱水休閑生活片區。



敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-13/08263425616.shtml

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為啥買瞭學區房還不算 對口就近入學

??原來,除瞭“兩證”外還得是學生“實際居住地”

??本報記者欒光煜買二胎房子

??來自房地產市場的數據顯示,去年以來,新房、二手房市場呈下降趨勢。但總體上看,不管是二手房還是新房,學區房“掉價”的百分比要小於普通商品房,一些區域的學區房仍比周邊的普通住房均價高出兩三千。

??如今,為瞭讓孩子滿足將來是指標生的條件,同時又能上個不錯的小學,很多傢長的選擇就是買學區房。但是買瞭學區房,孩子入學就真的有保障瞭嗎?非也,部分傢長由於對“對口就近入學”政策的瞭解不夠細致,孩子仍可能無法順利入學。

??現象:學區房“掉價”較緩銀行二胎 台新銀行二胎房貸條件利率多少免費諮詢試算

??昨日,記者從我市某二手房中介獲悉,從去年年初開始,房地產市場便出現瞭下滑趨勢,二手房開始掉價也在去年七八月份呈現出來。去年年末統計的數據顯示,市內

各區二手房降價幅度為10%左右。“盡管新房和二手房都‘掉價’,但隻要是學區房,‘掉價’的幅度相對會小些,而且成交量較往年同期依然保持平穩。”

??記者瞭解到,每年的上半年,都是學區房需求的高峰。這不,陳先生眼下就在考慮購買學區房,他的兒子今年9月入學。“我就想讓孩子到更好的小學讀書。”陳先生

告訴記者,他最近到處看二手學區房,“不看不知道,一看還真有點超出心理預期,本以為價格能隨著樓市的低迷掉不少,可實際一問才知道幅度並不大。”

??事件:買瞭學區房,入學被告知“不合要求”

??采訪中記者發現,一些傢長盲目給孩子買瞭學區房,認為隻要有瞭房子,孩子就算是該學區的瞭。由於不少傢長對“就近入學”政策的理解缺位,一些擁有學區房的傢長到頭來也吃瞭虧。

??劉女士全傢之前一直住在周水子附近,去年年初,她為瞭已滿6周歲的女兒上學,在金傢街附近買瞭一套二手的學區房。去年9月開學前的幾天,劉女士帶著女兒到學校報到,原以為各項手續齊全,孩子可以順利入學,沒想到卻被學校告知“不符合要求”。

??劉女士說,女兒到瞭學校,負責接待的老師簡單問瞭女兒幾句話。“孩子,你從哪來啊?”“從傢坐公交車來的。”“傢在哪啊?”“在周水子。”老師隨即告訴劉女士,孩子是不會說謊的,“你們現在是不是沒住在我們學校附近啊?”從來沒撒過謊的劉女士一臉茫然地應道:“是啊,我們在周水子還有一套房子,平時住在那,

在學校附近的學區房現在租出去瞭。”學校老師拿出政策文件,指出劉女士的孩子不符合入學條件。劉女士在認真研讀之後,才恍然大悟,悻悻離去。

??原來,根據大連市“對口就近入學”的政策,要想符合“就近入學”的條件,必須是“兩證齊全”,即房屋所有人必須是孩子的父母,房主的名字需是父母一方,並且

孩子的戶口也要與父母一同落在該房所在的地址下。此外,還有往往被傢長們忽視的一點,就是必須是學生的“實際居住地”,並且要長期居住。劉女士的孩子正是

因為沒有“實際居住”,才被學校拒之門外的。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-01-08/09315958766718473263324.shtml

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陽光城獲上市房企綜合實力百強第29 穩增長可期

  5月29日,2014中國房地產上市公司測評成果發佈會暨上市房企高峰論壇於香港盛大舉行。陽光城集團憑借良好的企業發展及穩健的運營能力,入選綜合實力百強榜第29名,並榮獲"風險控制五強"第3。

  "中國房地產上市公司測評研究"由中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心主辦,該項研究已經成為衡量中國房地產企業發展狀況及機構投資的重要參考。

  自2012年以來,陽光城已連續三年入選"中國房地產上市公司綜合實力百強"榜。而今年,陽光城首次躍升至前三十強,排名第29。大幅提升的企業排名也再次印證瞭陽光城高速成長的步伐。

房屋二胎利率  2013年,陽光城實現銷售金額220.2億,連續兩年實現超200%的年復合增長率。據年報顯示,2013年公司房地產主業毛利率為36.29%,接近於行業標桿房企的毛利率水平。歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤6.26億元,同比增近50%。在保持高速增長的同時,陽光城更加註重穩健發展和"有質量的增長",並提出瞭16字戰略要訣:細分市房屋2胎?利息怎麼算利率多少免費諮詢試算場、精細運營、金融創新、應對變化。而這也預示著陽光城已經從快跑開始轉向穩跑的發展軌道。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-03/11302759610.shtml
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松貸後二線樓市速暖:開發商頻玩漲價後悔地買少瞭



  央行和銀監會發佈"松貸"通知松綁首套房認定後,國慶黃金周的樓市到底如何?

  《第一財經日報》記者瞭解到,這一政策"大紅包"陽光普照瞭不少開發商,不少二線城市都在黃金周看到瞭回暖的曙光。

  不過,在市場出現回暖跡象的同時,也有不少開發商正在懊惱前三季度拿地拿少瞭,錯過瞭買地的黃金時期。

  "第四季度土地價格會不斷走高,留給中小開發商的機會越來越小,風險在不斷加劇。"昨天,多傢大型房企對記者表達瞭這一觀點,認為第四季度拿地存在較大風險。

 二線城市表現強勁

  數據顯示,在今年國慶期間,一線城市的樓市並未因央行出手而使成交有所改善,其中北京、上海和廣州成交量下滑三成左右,深圳成交套數同比下滑18%。

  不過,已松綁"限購"的城市就完全是另外一番景象。

  以長三角重鎮南京為例,國慶黃金周前3天,南京商品住宅已累計認購1100餘套,日均認購371套,同比增長36%,整個南京市商品住宅的庫存量也從此前的5.3萬餘套回落到5.2萬餘套。

  就在"雙限"松綁前夕,南京樓市完全處於一片寒冰之中。根據國傢統計局數據,南京房價已經連續三個月呈下跌態勢。今年6月新建商品住宅價格遇到"拐點"下跌0.6%,7月房價環比下跌1.1%,8月跌幅進一步擴大至1.3%。

  "太明顯瞭。"南京本地的一位業內人士對《第一財經日報》記者稱,他獲悉業界"捷報"頻傳,一個開發商朋友5天賣瞭3個億,另外一個也不甘示弱,賣瞭兩個多億。

  數據顯示,國慶7天,南京樓市有4天認購量在400套以上,其中最後一天的10月7日,認購量則達到530套。

  截至10月7日22:00,網上房地產數據顯示,南京國慶7天共認購商品住中壢房屋二胎宅2859套,日均賣房408套,同比去年(認購1926套)上漲48.44%。

  杭州也不甘示弱,單日成交近億元的樓盤還不少,這已經是多年難見的盛況。"忙得快要飛起來,國慶的第一天全公司就在開大會中度過的。"杭州本地的一位開發商對記者稱,整個國慶是地產人的工作日,尤其在"限貸"松綁消息出來之後,不少員工都更改瞭原本定好的出國遊計劃。

  據相關數據,截至10月7日23:00,杭州全市共計成交124套。其中,主城區成交35套、預訂9套,餘杭成交41套,蕭山成交34套,此外,五區縣成交14套。

  今年以來,限購城市陸續松綁,目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞這樣的特殊城市仍在堅守,其中一線城市的成交低迷暫無回暖跡象。

 開發商頻繁玩漲價

  "限貸"松綁提振瞭不少買房人的信心。事實上,二季度以來,銀行信貸政策依然沒有松動的跡象。中原地產數據顯示,在其監測的35個重點城市中,有25個城市出現停貸現象,占比超過70%。停貸銀行主要以中小銀行為主,如平安銀行、民生銀行、廣發銀行、中信銀行等,國有銀行也大多處於半停貸狀態。

  "限貸"松綁也提振瞭開發商的信心。10月1日當天,一份《綠城集團浙東區域公司文件》在微信中廣為流傳,其中的要點包括,要對現有在售的樓盤提價5%~10%。

  《第一財經日報》記者多方求證瞭解到,這份文件確實出自綠城集團浙東公司,浙東公司目前涵蓋舟山、新昌、諸暨、餘姚、紹興、寧波等城市。

  不過,綠城集團其他區域公司負責人對記者稱,目前還沒有調價的打算,這隻是單個區域公司的行為,其他區域公司並沒有大幅跟進的跡象。

  此後,多傢開發商漲價的"內部文件"都"不小心"在網上流傳開來,版本包括綠地、恒大、新城控股等多傢開發商。

  "終於集滿瞭7傢開發商的調價通知。"有第三方監控機構對記者稱,這些對外稱調價、實際上漲價的"內部文件"都有個特點,即從10月8日或者10月中旬開始漲價,也就是說,從目前的樓盤在售情況來看,真假難辨。

  多傢開發商的發言人都紛紛辟謠,表示沒有在官網上看到類似的"內部通知",或者不清楚分公司的動向。還有不少發言人認為,這些文件在格式上存在一些問題。

  不過,更多的業界人士認為,這些文件真假難辨。"給外界傳達一個信號,要漲價,所以在格式,或者實施日期上存有瑕疵,這樣'退可守',還可以出來辟謠澄清下。"南京的一位開發商稱,這是一種營銷手段,真假已經不重要,關鍵是給外界傳遞瞭下階段會漲價的重要信房屋二胎 房屋二胎是什麼意思利率多少免費諮詢試算號。

  杭州的一傢樓盤售樓處門口就公然打著一幅巨大的戶外公告:一直很貴,馬上更貴。該樓盤的營銷老總對記者表示,最近看房人氣很旺,大部分都是受政策的利好刺激。

 後悔買地買少瞭

  "其實,限貸松綁的消息一出,我的第一反應就是,後悔買地買少瞭。"全國銷售排名前三的一位開發商人士對記者稱,原本是一個"裸奔"的市場,隻有深度營銷、看準市場的高手才能存活,這下"被救市"以後,許多中小開發商也紛紛緩過勁來,導致第四季度的土地價格會走高。

  對於第四季度的走向如何,易居中國總裁丁祖昱對記者表示,從易居營銷全國代理銷售樓盤的認購數據來看,"十一"期間一周成交量環比上漲100%,接近2013年黃金周的水平。

  來自上海易居房地產研究院的一份數據則顯示,9月份,北京、上海、廣州、深圳、西安、天津等10個典型城市土地成交建築面積為1001萬平方米,環比下降53.2%,同比下降69.3%。

  事實上,自今年5月份以來,十城市的土地成交建築面積同比均為負增長,而且降溫速度持續加快。從土地出讓金來看,9月份,上述10個城市土地出讓金收入358億元,環比下降32.7%,同比下降79.4%。

  "原來想的是先活下來,然後再擴大市場占有率。"上述開發商人士對記者稱,他們在不斷調整市場戰略,但政策的調整讓他們有些措手不及。

  這引發瞭不少重量級開發商的共鳴。"先守後攻,這些子彈都回倉瞭,不過沒有存貨,很難有大的騰挪空間。"另一傢銷售排名前十的開發商人士稱,上半年他們一直偏保守,到現在拿地都沒有超過10幅,可見第四季度土地市場競爭會非常激烈。

  丁祖昱認為,政策的調整給市場帶來的最核心的改變在於消費者信心的提振,之前的年初市場"一夜之間"的下滑,除瞭自身供需問題之外,也在於消費信心極度衰竭,使得正常需求的客戶也因為信心問題而延遲購房。而這一輪市場的回升,給這些真正有意向購房的客戶群體重新樹立瞭信心,這部分積攢瞭大半年的需求,將成為四季度市場回升的主力軍。

  市場反應確實明顯,以杭州市場為例,綠城的大本營杭州在黃金周貢獻瞭十個億的銷售業績,其中一個高端樓盤7天成交2.2億。"從最近豪宅成交的系列數據來看,高端的客戶信心在不斷提振。"杭州相關機構研究院院長方張接稱,市場回暖的可能性很大。

  就拿地而言,這對許多開發商來說未必是好事情。"我認為,最好的拿地時機出現在2012年春節過後,以及2014年的第二季度。"浙江本土的一位開發商對記者稱,在第一個時間節點,他們成功拿到瞭土地,可惜的是,在今年顆粒無收。

  "市場一回暖的話,我們徹底沒勇氣去拿地瞭。"他有些無奈地說,機會乍現就不見瞭,拿地價推高的結果就是,這場遊戲的籌碼又增加瞭。




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-10-08/07084500313.shtml

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青島人口總量居全省第三位

??2014年末我市常住人口總量持續擴大,人口規模首次突破900萬,位居臨沂和濰坊之後,占全省總人口比重小幅上升;增長速度居全省第三位,位居濟南市、萊蕪市之後,增速明顯高於全省平均水平。

??在其他重點數據方面,2014年,我市占全省總人口比重為9.24%,比2013年末上升0.03個百分點;2014年我市新增人口8.21萬,新增人口數量列17市首位;2014年末,我市人口規模與列全省第一、二位的臨沂和濰坊兩市分別相差117.48萬、20.1萬。

??人口總量居全省第三位

??統計部門根據2014年末常住人口數據,將17市按人口規模劃分為五檔。我市總人口列全省第三位,處於第二檔,位次與上年持平。

??從全省來看,第一檔(人口超過1000萬)有1個城市,為臨沂市1022.1萬人;第二檔(人口800萬- 1000萬)有4個城市,為濰坊市924.72萬人、青島市904.62萬人、菏澤市843.79萬人、濟寧市824萬人;第三檔(人口600萬- 800萬)有2個城市,為濟南市706.69萬人、煙臺市700.23萬人;第四檔(人口400萬- 600萬)有4個城市,為聊城市593.57萬人、德州市570.51萬人、泰安市558.13萬人、淄博市461.5萬人;第五檔(人口400萬以下)有6個城市,為濱州市383.96萬人、棗莊市383.1萬人、日照市287.05萬人、威海市280.92萬人、東營市209.91萬人、萊蕪市134.53萬人。

??占全省總人口比重略有上升

??2014年末,17市占全省總人口比重表現為“6升6降5平”。我市占全省總人口比重為9.24%,比2013年末上升0.03個百分點,提升幅度與濟南市並列全省首位;其他4個人口占比上升的市分別為菏澤市增長 0.02%、棗莊市增長0.01%、濱州市增長0.01%、萊蕪市增長0.01%。煙臺、濰坊2市占全省總人口比重下降幅度較大,同比均下降0.03個百分點;其他4個人口占比下降的市分別為泰安市下降 0.02%、濟寧市下降0.01%、威海市下降0.01%、聊城市下降0.01%。淄博、東營、日照、臨沂、德州5市占全省總人口比重與上年持平。

??增速明顯高於全省平均水平

??從人口增速看,17市中有10個市增速快於全省平均水平,7個市低於全省平均水平。2014年末,我市常住人口同比增長0.92%,高於全省平均水平0.34個百分點,居全省第3位。增速居前2位的是濟南市和萊蕪市,分別增長0.97%、0.95%;兩市新增人口總量少於我市,而增速快於我市的主要原因是其人口基數小,兩市人口規模分別相當於我市的78.1%、14.9%。其他3個增速較快的市分別為濱州市增長0.89%、菏澤市增長0.84%、棗莊市增長0.79%。人口增長最慢的3市分別為威海市增長0.13%、煙臺市增長0.19%、泰安市增長0.23%。

??人口增加量居全省首位

??2014年我市新增人口8.21萬,新增人口數量列17市首位。其它新增人口較多的3市分別為菏澤市新增7.0萬、濟南市新增6.81萬、臨沂市新增6.2萬。上述4市合計新增人口28.22萬,占全省新增人口總量的50.4%。其它13市新增人口均在3.5萬人以下。新增人口最少的4市為威海市新增0.36萬、萊蕪市新增1.26萬、泰安市新增1.3萬、煙臺市新增1.3萬。

??2014年末,我市二順位房貸流程怎麼貸款比較會過件人口規模與列全省第一、二位的臨沂和濰坊兩市分別相差117.48萬、20.1萬,同比分別縮小2.01萬、6.01萬。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/民間二胎 民間二胎設定費用怎麼貸款比較會過件news/2015-02-26/08565976514791731424599.shtml

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樓市告別富得流油 專傢稱房價下跌是大概率事件

台南房屋二胎

  據經濟之聲《天下財經》報道,今日關鍵詞:大概率怪圈事件。怪圈年年有,今年大概率。經濟學傢馬光遠說瞭,"今年房價下跌是大概率事件。唯一擔心的是,已經極度依賴房地產的中國經濟,能否承擔房價下跌的風險。"

  告別富得流油 今年房價下跌是大概率事件

  這話放在往年也許沒人會信,但是今年不一樣瞭。上段日子,王石不是說麼:樓市不妙,2014將成開發商"逃命年";現在,萬科集團(萬科藍山 萬科幸福匯)總裁鬱亮在內部講話中也承認,這個行業很危險,"因為油水太多瞭"。(去年房地產商品房銷售額超過瞭8萬億,富得流油確是有的。)當然,更近的,你還可以看看杭州樓市出現的這馬年首波降價潮。此時,我聽到中國樓市一片風雨之聲,不是聽風就是雨,而是山雨欲來風滿樓。

  別急,樓市看多的也並不在少數,幾天前,有業內人士就在其"雄文"中指出,預計很多重點發展的三線城市五年翻番不是夢想;某房地產網站也堅定地認為,2014年土地市場"發燒"是大概率事件。理由是,去年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元,既是地方土地財政推動的結果,也反應土地市場供需緊張。

  雖然,環球網給出瞭"鬼話不足為信!"的點評,但這話卻無意道出一個土地財政的怪圈,而且是大概率事件。

  中國造城投資排行榜:萬億戶重慶天津高居榜首

  你看媒體做的中國造城投資排行榜吧:說萬億投資大戶中重慶、天津高居榜首,至於千億投資的城市,更是爭先恐後。在如此"豪可敵國"的開支下,有一句話那叫一個振聾發聵,這是廣東省財政廳科研所所長黎旭東說的:"很多地方的負債最終轉嫁到瞭老百姓的身上,很多地方居高不下的房地產價格,實際上正是這種負債建設發展的模式導致的。"

  《中華工商時報》更是一陣見血,稅收收入靠"房",基金收入靠"地"。一言以弊之,如今的地方政府已全面陷入"土地財政"怪圈!怎麼辦?再不趕快規范現行的土地制度,對現行的財政稅收制度進行改革,地球人已經摟不住他們瞭。

  2萬億公積金管理升級無定論陷濟富不濟貧怪圈

  公積金管理怪圈又何嘗不是個嚴重問題呢?住建部計劃把住房公積金升級為住房保障銀行的設想一出,便迅速發酵。這也就意味著,超2萬億的住房公積金繳存總額,利益格局將發生轉變。但問題是,各方利益難以協調,目前尚無定論。

  這裡面,也有一個大概率怪圈。按照人民網所說:住房公積金由於制度上的先天不足,陷入瞭一系列的困境之中,其中比較突出的問題是掉進瞭"濟富不濟貧"的怪圈之中,喪失瞭公平性。

  中國社科院專萬華房屋二胎傢汪麗娜認為,越是買不起房的中低收入傢庭,越難提取公積金,"公積金隻能長期閑置在賬戶裡,等待老瞭退休後提取"。公積金使用范圍狹窄,幾乎演變為養老金,有"劫貧濟富"的嫌疑,實在有違初衷。

  中證網更是不客氣地指出,公積金低存低貸盤剝民眾,增值收益地方政府拿走。這話怎麼解釋呢?"低存低貸"模式下的存貸利差是公積金增值收益的主力,它本該歸繳存人所有,現在全都上交地方財政。

  你註意到瞭吧,制度上的先天不足,導致瞭怪圈發生。現在更是尷尬,不改不是,改也不是,進退兩難。

  衛計委:二級以上醫院醫患須簽協議拒紅包

  在醫院,醫生收受紅包也成瞭一個大概率怪圈事件。說他是大概率事件,難道僅僅是積習難改麼?國傢衛生計生委通知,5月1日起,醫患之間須簽協議,不能收送紅包。

  《錢江晚報》挖苦道:紅包協議"藥方",挑明瞭說,就是個自欺欺人的麻醉劑。隻不過是一包失效的過期藥,卻被職能部門拿去當解藥。

  此言不算刻薄。我搜索到《無錫日報》 2012年08月登出的一篇文章,《衛生部擬規定醫患雙向簽字不收送紅包跳出"紅包"怪圈或可期》。敢情,以前早實行過瞭,現在這是老調重彈啊。不對,是老圈重跳。這實在讓衛計委面子上不好看。

  華龍網更有務實精神些:比起紅包,更讓患者及傢屬頭疼的是當前的看病難、看病貴問題,希望有關部門可以在此方面多下些功夫,莫要再弄些不疼不癢的措施來刺痛公眾的神經瞭。這個大概率怪圈的誘因找到瞭,職能部門沒找到病根,開錯瞭藥方。

  怪不得,時下,都在傳頌開一元錢藥方的老醫生季雲天的事跡。這小概率事件,恰恰諷刺瞭當下普遍存在的過度醫療現象,都說"看病難",但難看的不是病人的病,而是體制的病。

  京津冀16個城市重度污染為何"治不勝治"

  大氣治污看起來也陷入怪圈不能自拔。環保部昨天說,京津冀39個城市中,有16個城市為重度污染及以上污染。不用詳細解釋,陷入這樣的怪圈,實在是大概率事件。《經濟參考報》反思:我國近30年大氣治污,錢也沒少花,為什麼陷入"防不勝防,治不勝治"的怪圈?

  專傢呂忠梅提醒,從北到南的全國性大氣污染警示我們,我國大氣治污需要從生態系統層面整體規劃,在產業佈局方面長遠考慮。就像這次,北京連日空氣污染,你上調預警級別,未免被動,還有更主動的防范措施沒有?2017年實現不瞭空氣治理當然不會'提頭來見',但今年7000億的經費花出去一定要見到效果才是。

  "一諾千金送豪車"見證"中國好老板"

  最後說一個"開豪車騙保"的新聞。針對全國多地都曾出現"住豪宅、開豪車領取低保"的現象,民政部最近回應,承認目前管理存在一定漏洞,並表示2015年底將如何如何(在全國全面建成傢庭經濟狀況核對機制)。

  這麼一項利好政策何以變成亂象頻現的大概率怪圈事件?不出意外,因為存在管理的漏洞。

  同樣和豪車有關。廣西南寧一物流公司上演現代版"一諾千金"。說是去年2月,公司老總和一個員工開玩笑說,如果當年做不到1.3億元的營業額,就把自己開的"座駕"白送給他。如今玩笑成真,這位老板把原價46萬元的凱迪拉克轎車送給瞭那位員工。

  "一言為重百金輕",這本是中國人的優良傳統,我想說的是,如果,這不是個小概率事件,又該多好啊!





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-23/09012618527.shtml

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萬科被列房管局黑名單政府審批跟不上隻能鋌而走險

  萬科被列房管局"黑名單"背後

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  本報記者 陳小瑛 深圳報道

  繼碧桂園後,日前,萬科在武漢也因無證售房,被當地房管局列入開發企業不良信用檔案黑名單,盡管業內人士認為,此舉對房企日後在武漢開發銷售項目並無實質影響,但這對一向以規范自律的龍頭房企而言,並不光彩。

  據記者瞭解,萬科不惜冒著違規風險急於賣房的背後,是萬科在武漢銷售額第一的寶座上連坐四年,今年突被保利奪走,銷售壓力驟增後的主動出擊。而碧桂園在今年國慶期間,就已放話要完成千億銷售目標,彰顯出爭分奪秒搶客的急切心態。

  多位上市房企內部人士告訴記者,房企對拿地到銷售有嚴格的時間限制,而地方政府的審批速度,有時往往跟不上開發商的步伐,導致開發商不能如期拿證賣房,隻能鋌而走險打擦邊球。

  萬科上"黑名單"

  12月以來,武漢市房管局接連將萬科金域藍灣D5#、F2#樓,碧桂園生態城8#樓記入開發企業不良信用檔案,原因是未取得《商品房預售許可證》就違規銷售。

  政府將兩大銷售過千億的龍頭房企列入黑名單的情況,實屬罕見。這在武漢一房地產業內資深人士看來,是地方政府殺一儆百,為行業自律敲響警鐘。從11月起,武漢開始對調控念起緊箍咒,並在11月22日出臺瞭"漢七條",要求嚴肅查處違規銷售行為。

  這讓向來以透明規范自省的萬科也未幸免,對此,武漢萬科公司並不願多言,僅表示是一個偶然事件。

  對於當事雙方,武漢市房管局並不願置評。但在武漢業內人士看來,不良信用檔案隻是一種行為規范,對開發商的項目銷售開發,以及今後在武漢拿地並不會構成直接影響,畢竟政府對房地產商為地方財政和GDP所做的貢獻心知肚明,尤其是龍頭房企。

  上述武漢業內資深人士分析,盡管政府承諾會對違規銷售行為做出檢查,但萬科、碧桂園的無證售房發生在一兩個月前,而政府直至12月才做出行政處罰,且公示就一句話,也說明政府並非真心要懲處開發商。

  "如果不是媒體對高價樓盤曝光,政府也不會為難房企,但已經曝出來瞭,政府必須給老百姓一個交代,也撇清自己的責任。"上述知情人士直言,表面上政府會監督處置,但私底下雙方關系依舊融洽。

  "這其實是場誤會。"一位瞭解碧桂園生態城項目內情的人士告訴記者,該盤有十多棟樓一齊開盤,除8號樓外,其餘都拿到瞭預售證,但因8號樓屬於樓王,位置最好,客戶看中後問起為何不賣,並提出能否提前登記預訂。

  "房管局原定在11月初發證給生態城,但媒體不斷施壓後,政府推遲瞭發證計劃。"該知情人士透露,8號樓的預售證,相隔一個月後才塵埃落定發下來。

  今年9月,碧桂園在山東威海的十裡金灘項目,也被曝出沒有拿到預售許可證,收取客戶定金的問題。碧桂園回應,因開盤當天銷售火爆,其中未取得預售證的房子屬於臨時加推預訂。

  "全部沒有預售證就賣肯定不行,但如果賣五六棟,隻有一兩棟沒拿證,也可以混合著賣,這個很常見。"深圳一上市房企營銷負責人說,購房者也早已習以為常。

  急賣與慢批

  實際上,無證售房的背後,正是開發商急於快速銷售運轉與政府審批速度無法匹配的問題。

  上述深圳上市房企營銷負責人告訴記者,追求現金流的開發商都會要求拿地9個月至1年內必須開盤,有的上市房企更短,要求6-8個月推出來,但地方政府的審批速度往往跟不上,有時還需讓位於調控。

  據碧桂園內部人士透露,碧桂園對開發項目從拿地到開盤有嚴格的時間規定,如首期大多是別墅、洋房,要求6-8個月即開盤,而高層住宅需要一年,廣東要求別墅封頂才能發放預售證,高層住宅則需建成三分之二,拿證時間更慢。

  而萬科對項目開發奉行"5946"原則,即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出四成、產品必須六成是住宅。

  上述武漢業內資深人士透露,過去三四年,萬科在武漢均保持著銷售第一,但今年因為產品分佈問題,被保利超過,銷售壓力驟增。

  "萬科過去的風格都是開發城市郊區的樓盤,今年卻在漢口市中心有個項目,因涉及拆遷改造,開發進度慢,直到今年11月才入市,這可能影響瞭萬科在武漢的銷售計劃。"該業內資深人士認為,尤其對地方公司而言,年底迫切需要沖任務,否則年終獎受影響。

  而碧桂園在國慶後更是鉚足勁要全面沖刺千億目標,難以掩飾爭分奪秒搶客戶的心態。"碧桂園今年業績翻倍,快跑過程中,難免會有些不守規矩。"深圳某龍頭房企人士評價認為,尤其是對地方銷售人員而言,以業績考核導向為主,賣房是終極目標。

  碧桂園內部人士也稱,碧桂園一向是快速周轉,從不藏著掖著,該推的推,畢竟今天不知道明天的行情。

  事實上,碧桂園與萬科的產品定位均以剛需為主,並非高價盤,一般不會成為政府調控的目標。

  碧桂園內部人士告訴記者,一線城市確實存在對高價盤不發預售證的情況,即便發瞭也不允許網簽,但碧桂園除瞭在廣州番禺外,在一線城市都沒其它項目,公司80%的項目位於不限購不限貸的城市,而在雙限的城市,碧桂園項目位於郊區居多,又不屬於政府重點調控的對象,因此很少遇到因為調控而不發預售證的情況。

  "開發商無證銷售,一般是政府已經提前告訴你,哪天可以拿到預售證,但由於種種原因,最後被耽擱,而開發商可能等不及,就提前張羅營銷瞭。"一龍頭房企內創業貸款率利最低銀行 2014部人士告訴記者,嚴格說來,並非為瞭早賣,而是為瞭早宣傳,在正式開賣之前造勢,尤其是小開發商,蓄客期可能更長。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-22/08492547782.shtml

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養老地產陷補貼富人質疑 險企低價圈地獲益大



【洋湖苑片區生態宜居樓盤推薦】

  在各路資本熱炒養老概念的當下,坐擁優惠政策的保險公司面臨著"借公益之名行牟利之實"的廣泛質疑,在這背後,則是納稅人出錢補貼富人的養老地產怪圈。

  目前,泰康人壽(微博)就在15個地區與地方政府談判拿地,籌備在3年內建立15個養老社區。除瞭泰康人壽之外,近年來,中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽等多傢險企紛紛拿地,進軍養老地產。

  養老地產成為"香餑餑",與政府給出的巨大優惠直接相關。"每年國傢都有補貼預算,你不申請別人申請,有辦法的人就申請到瞭,沒有門路就申請不到。越有能力、越大的單位,越能夠申請到補貼。"北京一名做過養老地產項目的私募人士對《第一財經(微博)日報》表示。

  不過,享受多重優惠的險企將養老地產推向高端化,引發瞭市場關於補貼富人的質疑。"高補貼對接瞭高端產品,是目前養老地產的行業現狀,這說明政府設計的政策出現瞭逆向選擇問題。"另類投資機構華強資本CEO艾曉峰對本報稱。

  內壢房屋二胎低價拿地,政策扶持

  2013年6月,泰康人壽投資的第一傢養老社區"泰康之傢"在北京市昌平區揭幕。當時,泰康人壽董事長兼CEO陳東升向媒體表示,700億~800億是規劃中全國15個連鎖養老社區的總投資額。

  事實上,在養老產業逐步成為朝陽產業時,有著豐富閑置資金、豐厚客戶資源的保險企業,率先一片歡騰,養老地產開始成為險資聚集地。

  拿地成本是養老地產最主要的成本,低價拿地讓險企得到巨大實惠。泰康人壽一名中層人士對本報表示,泰康就有專門物色合適土地的團隊。

  其後,泰康人壽"拿地之旅"再下一城。7月10日,泰康人壽子公司廣州廣泰投資有限公司以競標底價13277萬元競得廣州蘿崗區永和區YH-A4-1地塊的國有建設用地使用權。該地塊面積為23810平方米,出讓年限40年,按13277萬元的成交價計算,樓面地價為2788元/平方米。招標公告顯示,該地塊用於建設健康、醫療服務產業及其配套設施。

  而一周之後,廣州凱得文化娛樂有限公司競得的另一塊出讓年限40年的位於蘿崗區的商服用地,面積11468平方米,成交價58029萬,樓面地價為5060元/平方米。

  無獨有偶,泰康人壽此前在上海松江區和北京昌平區拿地的價格也相對較低,一般都與養老概念有關,項目規劃往往涉及養老、醫療及相關配套用房項目。

  低價出讓土地隻是地方政府針對養老地產項目的優惠方式之一,更多的優惠政策包括政府直接部分出資、減稅免稅、專項補貼、配套出讓商業住宅用地等,至於如何優惠和優惠多少,還要看險企跟地方政府的博弈。

  "在土地價格上,目前各地沒有統一的優惠標準。一般都是相互談判,通過配合當地政府的養老發展規劃,在土地價格評估方面獲得優惠或者爭取地方財政、專項補助資金支持。"前述泰康人壽中層人士對本報表示。

  他還稱,泰康人壽努力爭取的優惠政策與其他進軍養老地產的保險公司無異,主要是地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金、銀行貸款利率優惠等。

  此外,民政部129號文規定,社會力量投資的養老服務機構,在資金稅費上加大力度支持,按照民政營業稅征稅。另外,福彩基金,原來隻是留存部分的10%可以用於養老,現在規定要提高到50%。

  有業內人士分析稱,大品牌保險企業到瞭地方,或多或少都會獲得當地政府的優惠扶持,因為險企建設養老社區,能帶動經濟活躍,既滿足瞭地方政府招商引資的需求,也給當地解決瞭部分就業問題,還能帶去穩定的稅收收入。

  市場質疑富人受益

  "政府要辦的養老是普遍服務性質的,是提供給普通消費水平的老年人的。而地產和險資等社會資金要做的,是高端或變形的房地產開發。"前述北京私募人士稱,無論是高端養老項目還是低端養老項目,面對的政府優惠政策是一樣的,但現實的結果就是,地方政府的經濟發展需求與險企的逐利需求,在高端養老地產上達成瞭一致。

  舉例而言,一款與養老地產項目泰康之傢掛鉤的"財富尊贏"保險理財產品正在銷售中。泰康之傢銷售經理稱:"這屬於高端養老社區,不是有錢就可以入住,必須要買保險產品,才有入住資格。"

  該銷售經理介紹說,第一批入住的老年人很多都是國傢部委退休幹部以及著名演員。

  知情人士表示,"財富尊贏"這款產品包括兩個版本:"定制版"每年繳納35萬繳納10年或一次性繳納350萬,贈送養老社區一室一廳免費入住;"自選版"每年繳納20萬繳納10年或一次性繳納200萬,贈送養老社區一室一廳免費入住。購買定制版產品,老人從醫護到公墓,全部由泰康負責。

  2015年才能入住的養老社區,開售不到3個月已經銷售過半。據相關負責人介紹,截至9月5日,泰康之傢第一期2000套住房已經簽售1300多套。繳納完第一年的35萬或20萬之後,可以簽訂保證入住合同。

  "既然是一款純商業性質的產品,為何不按照商業規則運作,而要享受政府財政補貼、各種低價以及各項優惠政策,這不是拿著納稅人的錢補貼富人嗎?"供職於美國通用電氣公司的王先生在放棄購買這款產品後,在泰康人壽客戶高端推薦酒會上當場表達瞭自己的疑惑。

  亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存在接受本報記者采訪時稱,養老地產的建安成本決定瞭與之相掛鉤的保險產品就是為富人服務的,普通精裝修房,建築成本 2000~3000元/平方米,但是養老地產往往配套有公園、健身房、醫院、超市等,如果是開發企業做配套,這部分成本都計入,建安成本一般在8000元左右/平方米,再加上樓面地價,成本過萬,而且接待能力有限。這些都決定瞭與之掛鉤的產品保費高企,天然屬於高端保險產品。

  前述北京私募人士則對本報稱,富人得到補貼,但保險企業從中受益更大。"因為各種優惠、補貼都是中間企業或機構先拿走,是否會轉利給入住老人以及轉利多少,還取決於企業或機構。"

新聞來源http://二順位設定地上權缺錢急用哪裡借錢cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-18/09463579002.shtml

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青島社區商業投資價值論壇成功舉辦

  由青島市生產力學會、青島房地產經理人俱樂部主辦,青島博雅華府置業有限公司承辦,易城網協辦的青島社區商業投資價值論壇,2014年7月5日在新都心苑售樓處成功舉辦。









  青島市生產力學會常務副會長兼秘書長、青島房地產經理人俱樂部執行理事長馮顯泉先生首先致辭(內容附後)。





  青島北大資源地產有限公司副總裁張楠先生,代表承辦方致辭。













  藍圖中國執行董事蔡瀚文先生,就當前商業地產發展現狀及發展趨勢和社區商業投資價值,做瞭精彩的演講。



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  主題沙龍階段,青島市生產力學會常務副會長兼秘書長、青島房地產經理人俱樂部執行理事長馮顯泉先生,世邦魏理仕商業部董事張春雨先生,藍圖中國執行董事蔡瀚文先生,上臺參與瞭討論。討論題目為:商業地產發展與投資機遇;社區商業如何打造;投資社區商業的關註點應有哪些;社區商業的發展方向和新型模式探討。

  整個活動的主持人,由萬樹機構民間二胎 民間二胎金主風險貸款全省皆可處理總經理惠志鵬先生主持。

  參加此次活動的重要嘉賓還有,利群集團商戶代表閆洪先生,付翠軒珠寶總經理胡珂鳳女士,銳英堂影像傳媒總經理穆衍龍女士,尚格易邦總經理嚴楓先生,澤雨集團商戶代表張順先生,一心餐飲集團運營總監蘇成先生等。

  本次活動,還穿插瞭現場抽獎及小提琴演奏等環節。

  此次活動主題鮮明,議程安排緊湊,致辭嘉賓發言幹凈利索,主題演講給力,沙龍嘉賓發言專業精彩,活動的公益性質明顯,使到場人員受益匪淺,收到瞭比較滿意的效果。

  附件:馮顯泉在青島社區商業投資價值論壇上的致辭

  各位嘉賓,各位朋友,大傢好!

  首先,請允許我代表青島市生產力學會、青島房地產經理人俱樂部,歡迎大傢的到來!

  很高興,有機會和大傢一起探討社區商業投資價值這一目前的熱點話題。作為一個老資格的房地產行業工作者,我先拋磚引玉,談一點粗淺看法。

  有人說"商業地產是開發商冬天的棉襖,能夠幫助開發商過冬";但對於眾多普通投資者而言,在樓市疲軟時期,或許正是投資商業的好時機,尤其是近兩三年來青島商業地產的崛起和新的商圈的加速建設,更是給眾多投資者帶來瞭諸多投資機遇。

  相對於城市商業綜合體形態復雜、業態混合、融資難度大、招商受阻、投資回報周期長等特點,社區商業因其短小精悍、有特定輻射區域、定位招商容易、投資回報周期短、難度相對較低,跨度較小的"開胃小菜",往往成為一個住宅社區開發中的"關鍵贏利點"。

  在中國城市化快速進程中,中國的商業發展大致有兩種情況:一是越來越大,以大型綜合體、大型交通型購物中心為主要表現形式;另一種則會越來越小,做小社區。而這種小型的商業,即社區化的商業一定是滿足人們日常生活最便利、最重要的一個零售終端。

  也就是說,社區商業未來一定是滿足人們日常生活需求的最重要的功能場所。因為,"零時間成本"恰巧是社區商業的最大特色。在社會生活節奏日益加快的今天,人們的工作壓力越來越大,結束瞭一天的工作之後,大部分人都急於回傢休息。在這一情況下,社區商業就成瞭人們的首選。便民、利民、為民,可能是我們社區商業發展的最基本的特征。

  自然,社區人氣旺、交通特別便利、鄰近城市大商圈、特別是鄰近地鐵出入口,這樣的社區商業,則往往被看好。

  但願我們今天舉辦的青島社區商業投資價值論壇,能給開發商、投資商、運營商、消費者帶來一些有益的參考價值。

  謝謝!

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-07/12122808329.shtml

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樓市 3·30新政,究竟帶來哪些利好

??“Duang”!3月30日,央行在辟謠樓市將出臺利好政策後3個小時,就戲劇性地釋放瞭重磅“彩蛋”。新政一出,率先進入視野的新聞,一則是成都一市民在新政公佈5分鐘內花600萬元購房,另一則是部分開發商漲價“任性”,福建一樓盤單價甚至應聲漲瞭3000元。

??習近平總書記反復強調,我國經濟進入瞭“新常態”,我們要“認識新常態,適應新常態,引領新常態”。其實,無論是認識、適應,還是引領,我們都必須以十八屆三中全會“使市場在資源配置中起決定性作用”的新論斷為基礎進行邏輯思考。而市場的決定性作用,最核心的就是資本市場在宏觀經濟中的主體作用將被進一步強化,資本市場實體經濟“晴雨表”的調節作用將逐步顯現。

??在樓市快進入“寒冬”時,樓市“3·30”新政的“救市”色彩無疑是存在的。為何要救市?李克強總理在今年的政府工作報告中已經說得很清楚瞭,“我國經濟下行壓力還在加大,發展中深層次矛盾凸顯,今年面臨的困難可能比去年還要大”,2015年預期GDP增長也調整為7%左右。“救市”,再次顯示出房地產業對於國民經濟的帶動作用及重要支柱產業地位,與中央穩定經濟增長的方向是一致的。

??在出口和消費難以立刻扭轉的情況下,穩定經濟增長短期內最有效的辦法就是投資,於是我們看到鐵路建設、“一路一帶”、城市基礎設施等巨多政府主導的大投資。這些投資都需要錢,特別需要地方政府出錢,可錢從哪裡來呢?貸款,可我們財政部口徑下的地方債已達23萬億元,且進入瞭償債高峰。盡管財政部前幾日下達瞭1萬億元地方債置換的額度,但“借新還舊”畢竟隻是飲鴆止渴,“解鈴還須系鈴人”,地方政府的基礎就是土地財政,樓市新政則正是處理好化解債務和穩增長關系的最簡單辦法。

??在資本的視角,我們不能忘瞭2014年樓市“9·30”救市的一個重要內容,央行、銀監會聯合出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,首次明確鼓勵房貸證券化,籌集資金以增加貸款投放。如果房子賣不出去,或者首付比例過高,銀行能拿什麼來證券化呢?房貸證券化註定做不起來;如果房價一直處於下跌狀態,即使房貸證券化瞭,但有誰會來買呢?怎麼發揮撬動資本的“杠桿”作用呢?房貸證券化豈不註定要失敗?在這個意義上,樓市“3·30”新政,實際上是樓市“9·30”救市的配套政策。

??就樓市本身來說,李克強總理反復強調“民生”政府,強調經濟的健康發展,不搞“強刺激”。在中國經濟下行壓力還指南2胎任何問題免費諮詢在加大的情況下,如果樓市“3·30”新政導致房價暴漲,不僅會引來民怨,而且也不利於樓市本身的可持續健康發展。而這次的樓市“3·30”新政,與2008、2009年的救市政策,雖內容相似,但樓市發展的本質狀態已截然不同,現在供大於求、投資需求退市是樓市的大背景,救市導致房價暴漲的可能性並不大,因而可以在同樣起到助力減緩經濟下行壓力的同時,讓樓市伴隨中國經濟也實現軟著陸,進入“新常態”。

??正因為這次樓市“3·30”新政,總體上是置於“使市場在資源配置中起決定性作用”的邏輯之中的,所以資本市場表現得較為謹慎。一方面,3月31日地產股在開盤一度沖高後,立即來瞭個回馬槍,收盤時居然有近百隻房地產個股下跌,整個房地產板塊跌幅達到1.69%;另一方面,與此對應的是綠地、萬科、恒大等大開發商的“零點行動”:在不停暗示“不買馬上漲”的同時,卻“周二不打烊,通宵賣房,所有房源不漲價”,還主動給優惠,並且項目還專門加推新房源。

??帶有“救市”性質的樓市“3·30”新政,從“使市場在資源配置中起決定性作用”的邏輯中,對政府的利好已經顯而易見,維穩經濟、化解債務風險、增加投資、擴大消費、拉長告別“土地財政”的緩沖期、進一步發揮“市場”作用等等。

??對銀行的利好也很明顯,新增房貸直接帶來利息的增加、地方債的置換在減輕系統風險的同時又增加新的利息來源、房貸證券化可以將房貸轉移至表外,減少負債,增加現金流,可以賺取貸款利率和MBS利率之間差價,甚至通道中介費。上到礦山、冶金、水泥,下到物業、傢具和裝修,與房地產產業鏈密切相關的數十個行業,利好已被歷史實踐反復證明瞭。如果房貸證券化能夠順利撬動,房地產就將進入新金融時代,包括證券行業在內的幾乎所銀行二胎房貸年息有金融產業都將收獲利好。

??當然,樓市新政影響最直接的,就是開發商和購房者。對開發商來說,樓市“3·30”新政既是助力逃命的新政,也是助力發展的新政。對購房者來說,也一樣,既是助力逃命的新政,也是助力購房的新政。

??市場競爭使然,任何一個行業都不可避免地走向整合集中之路,催生出行業寡頭。我國房地產行業近幾年的集中度在不斷加強之中,在樓市總體疲軟中,這一趨勢在2014年表現得尤為明顯:一、規模效應得到瞭充分彰顯,80傢房地產企業躋身百億元軍團,占瞭市場份額的40%,其中7傢房地產企業躋身“千億俱樂部”,銷售額均值達到1607億元,更是首次出現兩傢銷售額超2000億元的房企;二、銷售金額的增長率進一步凸顯瞭強者恒強的定理,“千億俱樂部”的增長率均值達到23.8%,300億元~1000億元房企的增長率均值為14.6%,100億元~300億元房企的增長率均值則隻有10.4%,不同規模房企的差距將進一步拉大。

??在如今供大於求、投資需求退市的樓市大背景下,樓市“3·30”新政對小開發商來說,毫無疑問是消化庫存、避免破產、完美撤退的最好時機;對中型開發商來說,要麼借機做大做強,要麼借機轉型轉業,要麼賣一個好價錢委身大開發商;對大開發商來說,消化庫存和房貸證券化都將進一步增加其現金流,為“大魚吃小魚”準備瞭充足的資本,土地儲備的優勢、項目佈局的優勢也將進一步發揮,都將推動集中度進一步提高。

??對已經推動好幾年、但效果不明顯的非以房地產為主業的央企退出房地產,更是迎來瞭大好機遇,既可在大力發展混合所有制中實現保值增值,也可以由此華麗退出。

??而對購房者來說,無論是首套房的剛需,還是改善性需求,首付比例的降低,營業稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”,都可以加快“有房夢”的實現。隨著作為購房主力人口的25歲至49歲之間人群已經達到峰值,即使計劃生育政策全面放開,超高生育率在我國也註定不會重現,房地產遭遇人口結構預警是事實存在的。高庫存之下,一線城市房價止跌回升可期,二線城市房價左右搖擺,三四線城市房價穩中有降,房價分化的“主旋律”難有變化。

??另外,對投資者、投機者來說,最重要的就是新政能讓樓市熱多久瞭。能夠熱多久,首先取決於市場對新政的響應程度;其次取決於後續還有可能的救市政策,如進一步降息降準、房貸利率打折、減免個人所得稅等;最後取決於高懸的房產稅利劍何時落地、以什麼樣的方式落地。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/16265991486171153482594.shtml

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央行時隔兩年多再降準 你會買房嗎?

??新浪樂居訊 2月4日,中國人民銀行決定,自2015年2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。對小微企業貸款占比達到定向降準標準的城市商業銀行、非縣域農村商業銀行額外降低人民幣存款準備金率0.5個百分點,對中國農業發展銀行額外降低人民幣存款準備金率4個百分點。

??央行降準後,市場流動資金增加,對樓市有利好影響。在這種情況下,你會出手買房嗎?台南二胎代償任何問題免費諮詢



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-02-04/21505968737042962894793.shtml

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香港多樓盤大幅降價促銷 屯門地價創12年新低

  一位要求匿名的港府高官向本報表示,現在香港的樓價頂多隻算進入平穩期,還沒進入下跌周期。政府一旦確認樓市進入下跌周期,將會沿用逆周期思維放松調控。"但顯然目前還言之尚早。"

  新春伊始,有關香港樓市"崩盤"的風聲四起。

  2月12日,香港屯門兩幅限量地以遠低於市場預期的價格成交。每平方英尺地價最低2129港元,創12年來新低。

  就在3天前,新鴻基減價推售元朗住宅項目"爾巒"156個尾貨單位,平均尺價8526港元,較去年首推時驟降35%,甚至比同區二手樓價都要低10-15%;若再計算印花稅回贈因素,則減價幅度達40%。

  再早些時候,長江實業新年首個新盤銷售讓利25%。

  這種發展商競相減價促銷,與1997年亞洲金融危機中香港樓市崩盤時的情形有些相似,這引發瞭輿論對香港樓市前景的熱議。

  目前香港樓市價格指數和租金都處於歷史最高水平。"香港2013年的樓價,已經超過1997年上一個樓市周期最高峰時的價格。香港樓市可能正在面臨轉折點。"香港大學城市規劃及設計系教授趙麗霞表示。

  香港多數地產業界人士認為,新盤降價更多是市場營銷策略,其釋放的信號不足以證明樓市已到下降拐點。

  也有多位學者指出,自2008年以來,在美國量化寬松政策之下,香港和內地樓市的變動曲線息息相關。QE退出、貨幣政策的反轉將引發香港和內地資產價格尤其是房地產價格的下跌,似乎已如箭在弦。

  紛紛爭議中,近日,一位要求匿名的香港政府高官在私人場合向21世紀經濟報道記者講述瞭他對當前香港樓市形勢的判斷。

  他說:"現在香港的樓價頂多算進入平穩期,還沒進入下跌周期。由於美國不正常的貨幣政策,香港樓價已經歷瞭超長牛市,銀行利率是主導這一輪周期的關鍵因素。政府一旦確認樓市進入下跌周期,將會沿用逆周期思維放松調控。"

  "但顯然,目前還未到時候。"這位高官表示。

 新界地產劈價潮

  2月10日,新鴻基地產在香港元朗的住宅項目爾巒推出156個新單位,平均售價約為8526港元/平方英尺(約71679元人民幣/平方米),較去年推售時降幅達35%。此外,新鴻基為部分買傢提供額外優惠。

  本次新鴻基地產爾巒住宅地產項目"降價"的手段是提供額外的折扣優惠,"交易完成後回贈稅費總額70%",而非直接降價。

  戴德梁行香港區董事總經理、北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示,本次香港房地產商並不是直接降價,而是針對香港政府樓市調控雙倍印花稅和買傢印花稅的"雙辣招",開發商幫助買傢付出30%的稅。這些稅本來應該是買傢來付,但是發展商為瞭快點賣掉房子,所以願意為買主付印花稅。

  此前,香港政府兩次上調購房印花稅。2012年10月,非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房額外征收15%的買傢印花稅,額外印花稅稅率上調至5%。隨後不久再次上調印花稅。

  發展商的這一輪競相減價,不禁讓人回想起1997年的那個冬天。其時,香港樓價觸及歷史新高,即使頭頂逾10%的貸款利率,港人也平均拿出74%的月收入貸款買樓。當年10月,亞洲金融危機爆發。長江實業率先劈價20%出售鹿茵山莊。其他地產商紛紛跟風降價。結果從1997年到2003年,樓價連跌6年,累計跌幅76%。

  如今,一樣是觸及歷史高位後的調整,一樣是發展商大幅降價促銷,香港樓市莫非正在迎來如17年前那樣的崩盤周期?

  與"九七崩盤"的比較

  事實上,各大國際投行的確紛紛看淡2014年香港樓價,巴克萊、渣打、花旗和德意志分別預計新年樓價將重挫10%至30%。

  陶汝鴻分析,由於在開發商帶頭為新開盤項目提供折扣優惠,間接下調房價,令買主傾向於購買一手房,這給二手房房價下行帶來壓力。數據顯示,截至目前香港二手房已有5%-10%的降幅。

  他認為,香港樓市的拐點2013年就已經出現,房價在壓力下從高峰下調,未來也有繼續下調的壓力。

 &銀行2胎 銀行2胎借貸任何問題免費諮詢emsp;不過,中信證券國際企業及高資產客戶銷售及業務發展主管林一鳴並不認同香港樓市即將"崩盤"的看法。

  他認為,港府調控措施對打擊短炒效果顯著。香港土地註冊處數據顯示,2013年所有樓宇買賣合約較2012年下跌39%,合約價值下跌30%,短線投機交易幾乎絕跡。

  在此背景下,2013年開發商的售樓步伐並無明顯加快。一向奉行"貨如輪轉,現金為王"的長實, 2013年賣樓收入少於50億港元,遠低於去年初設定的300億港元目標,今年維持300億港元的銷售預期。新鴻基新一財年賣樓目標隻有280億港元,按年減少15%,其中香港僅占190億港元。恒基地產新年賣樓目標160億港元,與去年持平。這與1997-1998年間四大地產商"比賽賣樓"的盛況不可同日而語。開發商此舉更像是在測試市場"水溫",並非下跌周期中的恐慌性拋售。

  從市場供應來看,在1997年到2003年的下跌周期,香港平均每年有85000個單位應市。僅1997年就有64400個住宅單位落成。這也與當前的樓市情況大不相同。香港運輸及房屋局的最新統計顯示,2013年私人住宅落成量僅8300個,同比減少18%,為有記錄以來的第二低,遠低於政府原先預估的13551個。

  "不計算內地投資需求,香港每年的私人住宅需求最少也有1萬個;3D調控下,發展商推盤意欲闌珊,很難指望樓價在這種超低供應的前提下會發生崩盤"。林一鳴分析說。中和房屋二胎

  他認為,與內地類似,香港樓價隻會"越調越漲",除非按揭利率出現明顯逆轉。他甚至認為,鑒於調控措施嚴重影響發展商供應,低息效應會持續釋放購買力,香港樓價2014年仍將上漲5-10%。

  多名香港地產商巨頭同樣不認同"崩盤"之說。長實集團執行董事趙國雄2月12日告訴21世紀經濟報道記者,他沒有感受到賣樓有任何壓力,新盤定價隨行就市,預計香港樓市今年將告別亢奮期,樓價年化波幅不超過10%。

  新地副董事總經理雷霆也在一個公開場合表示,後推的單位肯定將會加價,預期全年樓價走勢平穩。

  面對樓市最新形勢,香港金管局總裁陳德霖日前回應稱,當前樓價僅屬輕微下跌,住宅按揭貸款也因為金管局的六輪逆周期措施而放緩,目前難以確定樓市是否已從上升周期轉入下降周期。

  降價效應傳導至內地?

  香港樓市的降價目前並未引發政府進一步的動作。陶汝鴻認為,香港特區政府當下的措施是加快公屋供應、增加土地供應,隻有房屋供應回到正常水平,香港政府才有可能放松樓市印花稅調節政策。

  前述不願具名的港府高官也向21世紀經濟報道記者表示,香港這一輪樓價上漲始於2009年美國推行量化寬松政策,客觀來說,不正常的貨幣政策是造成資產價格翻倍的"罪魁禍首"。要結束這輪樓價牛市,取決於美國的利率政策何時恢復正常。

  香港金管局1月底提交立法會的文件顯示,2009年首推逆周期措施以外,香港新批出住宅按揭成數平均由64%降至55%;按揭供款占入息比例亦由41%降至35%。銀行按揭利率已由3年前的不足1%,升至平均2.25%,且今年有可能繼續上升。

  前述港府高官判斷,美國的就業數據並沒有出現實質性的改善,因此很難預計美聯儲何時才會啟動加息周期。官方高度關註銀行利率變化對樓價的壓力,假設按揭利率出現快速上升,按照逆周期思維,按揭政策和其他管控需求的措施都會相應放松,但政府會謹慎判斷樓市周期的逆轉。

  他相信,樓價漲跌均有周期,始於2009年的逆周期措施很大程度上可平抑市場逆轉時所帶來的沖擊。簡單來說,投資氣氛越是熾熱,政府就越是收緊信貸、壓抑需求;若低息環境改變,供求開始平衡,樓價顯著下跌,那麼政策就會出現相反的方向,逐步退出調控。"但顯然目前這些還言之尚早。"

  不過,香港樓市的降價畢竟釋放出一種信號,即美國量化寬松的貨幣政策(即QE)退出的影響已經顯現。"當美聯儲宣佈退出量化寬松,大量熱錢流出香港樓市,回流美國本土之時,港幣及以港幣計價的資產將出現狂貶。"香港一不願透露姓名的投行人士稱。

  獨立經濟學傢謝國忠指出,當前QE真正退出時,必然刺破中國大陸長達10年的房地產泡沫。這可能是從內地三四線城市的鬼城開始破裂,逐步蔓延至一二線城市。

  也有分析人士認為QE退出對中國樓市影響仍有待觀察。花旗銀行大中華區首席經濟學傢沈明高[微博]表示,房地產市場泡沫會不會破裂,取決於地區人口的流動。如果某個區域未來人口越來越少,那麼這個泡沫破滅的可能性就非常大。

  在2013年,內地已有多個三四線城市樓市出現崩盤,如鄂爾多斯(8.03, -0.01, -0.12%)、溫州、營口等二三線城市,世聯行(18.55, -0.14, -0.75%)在最近的一份價值投資報告中將這些城市列為風險型城市,在這些城市中投資會帶來問題。

  開發商們也在極力避免庫存過剩、需求增長有限的二三線城市,紛紛重回一線城市;大型房企並在營銷策略上采取讓利優惠,以盡快出貨。如恒大地產在春節期間,其旗下所有樓盤均可享受9.7折優惠,並在首付款上可以進行分期支付。

  易居中國聯席總裁丁祖昱指出,房地產市場成交量在今年要超過去年將非常困難,建議開發商盡快跑量去化。實習記者 辛繼召 香港、深圳報道

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-14/09552608028.shtml
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內容來自sina新聞

降息後廣州房貸變化不大 首套房貸九五折是主流



??降息後,廣州房貸市場有何變化?近日,羊城晚報記者通過走訪、電話咨詢等多種方式對城中多傢銀行的房貸利率進行統計後發現,對比春節前,廣州房貸利率市場並未發生較大的變化,降息後首套房貸利率折扣依然存在,9.5折的首套房貸利率優惠成為市場主流。



??市場最低折扣仍在外資行



??近日,記者走訪瞭包括工、農中、建四大行以及交行、招商、興業、光大等10傢銀行網點發現,廣州目前至少有8傢以上的銀行明確表示,首套房貸的利率優惠在9.5折,成為銀行房貸利率中的主流。



??外資行方面,恒生銀行依然保持年前就執行的利率優惠,首套房貸最低可以享受9.5折優惠。匯豐銀行的房貸利率方面依然保持最低8.8折優惠,不過依然是貸款160萬元以上的優質客戶才能享有,且必須首套房且首次貸款。



??照此看來,廣州房貸利率和優惠情況並未較降息前發生明顯變化。羊城晚報記者瞭解到,當前各傢銀行為瞭響應央行關於支持首套房自住需求的號召,在手續齊備的情況下,放款速度普遍在1個月到1個半月之間,相較於去年同期房貸供應相對緊張的情況,今年年初房貸市場基本上維持寬松的局面。



??政策動向二套房首付比例或下調



??近日,有消息稱繼央行去年九月調整“認貸不認房”後,將著手調整二套房的首付比例,二套房貸利率或將迎來5年來的首次下調,首付比例有可能降至50%。分析認為,此次傳聞並非空穴來風。今年兩會政府工作報告中,就明確指出將穩定住房消費作為六大消費支撐之一,支持居民自主和改善性的住房要求。



?民間二胎設定?包括住建部和央行的相關官員則罕見地在消息未做實階段“放風”。其中,住建部政策研究中心副主任王玨林在接受媒體采訪時就表示預計相關部委會落實,對已經有政策進行相應調整,“包括降低二套房貸首套比例至五成,下調二套房貸款利率等”。央行副行長潘功勝也在兩會期間回應,央行已經在對房地產市場信貸等是否需要放松進行後期統計,以及對影響進行評估。



??按照當前央行等部門的相關規定,目前廣州市二套房貸首付比例仍然維持在七成,各傢商業銀行的二套房貸也按照基準利率的1.1倍執行。



??對此,昨日有廣州業內人士表示包括住建部門和央行著手下調二套房貸首付比例,可謂是意料之中的事情,“目的還是為瞭鼓勵改善型用戶的入市,這對於二、三線城市的房地產市場穩定有積極作用。”但具體政策如何調整以及廣州地區的是否會繼續跟進,他表示仍然需要關註細則,“因為目前廣州仍然屬於少數幾個限購城市”。



??提醒房貸利率降瞭 月供不是立馬減



??銀行人士再次提醒:切勿自行計算月供還貸,以免造成還款逾期



??去年11月和今年3月,央行兩次降息,這對於貸款購房者來講無疑是個好消息。不過,近日羊城晚報記者在走訪銀行網點中,仍然遇到“迷糊”的供房者前去網點咨詢:到底兩次降息後,自己的月供能夠少多少?銀行相關人士則再次提醒,央行利息下降並不意味著月供立馬減少,購房者最好按照銀行的通知來進行還款,以免造成逾期還款影響信用記錄。



??有銀行業內人士表示,有關於房貸利率調整並非隨著央行降息規定而立馬生效,而是根據各傢銀行同購房按揭的客戶依照合同的相關約定執行,一般按季度、半年或一年進行調整。



??“目前多數銀行都是按年調整”,一位股份制銀行廣州地區的相關負責人向羊城晚報記者解釋,一般而言銀行都是在每年的1月1日起開始執行新的貸款利率,這也意味著去年11月21日央行的降息,已經在今年元旦完成瞭調整,客戶的月供已經減少。而今年3月1日央行執行新利率給供房者帶來的利好,則需要大部分的購房者等待明年的元旦再進行調整房屋二胎 民間房屋二胎設定怎麼貸款比較會過件



??“客戶如果自行計算月供進行還款,一旦還款賬戶內的金額小於實際應還款金額,就會造成扣款不成功,極容易造成客戶的逾期還款帶來不良信用記錄”,因此該人士建議客戶應該以銀行通知為準,“多數的銀行從元旦起已經按照新的基準利率計收款房貸利息,將系統進行調整,而無需客戶遞交申請”。




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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-14/15085982406834672419720.shtml

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鄭州取消限購後樓市波瀾不驚 行長惜貸市長白忙

  本報記者 韓俊傑 實習生 陳娟

  鄭州市取消住房限購政策已過去20多天瞭,樓市依然波瀾不驚。

  取消限購,政府刺激樓市的意圖明顯。但是,中國青年報記者調查發現,在樓市庫存高企以及部分地區出現房貸斷供的背景下,一些銀行惜貸現象嚴重,政府的刺激政策並未立見成效。

  國字頭地產商成新地王

  鄭州取消限購後,不論是本地人還是外地人,買房都不需要再開房產套數證明。這意味著,在鄭州執行長達3年半的限購政策,正式結束。據搜房網統計數據顯示,過去3年半,鄭州市區商品房住宅均價從2011年1月限購時的6559元/平方米,一路上揚至2014年7月的8160元/平方米。

  "2011年1月鄭州市實施限購政策以來,較好地實現瞭遏制投資投機性需求、緩解住房供需矛盾、穩定住房價格的目的,但與此同時,部分剛需和改善性需求也受到瞭明顯的影響。"鄭州市房管局有關負責人在接受媒體采訪時說。

  然而,在部分地區樓市價格出現下滑時,鄭州市卻在限購解禁的8月連續兩次刷新地王紀錄。

  8月6日,河南鄭州市網上掛牌出讓鄭東新區龍湖地區的一塊普通商住房用地,占地面積32.48畝。經過29輪競價,最終被鄭州國投置業有限公司以總價5.24億元、樓面價1.61萬元/平方米競得,溢價率128.82%,成為鄭州單價新"地王"。8月20日,河南豫農置業有限公司再次刷新紀錄,以11.5億元的價格購買鄭東新區67.73畝地,成為鄭州市新地王。

  "鄭州國投置業有限公司和河南豫農置業有限公司,都是具有國資背景的房地產開發企業。"鄭州蟻族房產中介的工作人員說,一個月內連續出現兩個地王,說明房價降下來的可能性也不大。

  市民對取消限購並不看好

  取消限購政策出臺前後,接連兩次地王均具有國有企業的背景,不禁引來業界人士的猜疑,土地競拍,政府頻頻出手參與是否有自導自演之嫌?

  分析人士說,地方國企托市,理論上市場不會大滑坡。

  更有網友為將來在鄭州國投置業有限公司置業的成本算瞭一筆賬,"樓面價1.6萬元/平方米,容積率小於1.5,限高18米,這樣的條件隻能建別墅和豪宅。最後的建築成本價不會低於2.2萬元/平方米,售價要到3萬元/平方米才能保本。"

  "鄭州市區的房價,好一點的位置突破1萬元,8月份均價8000多元。對於剛需來說,這個價格已經很高瞭。"市民楊先生說,即使取消限購,意義也不大。

  近日,記者走訪瞭鄭州市一些樓盤,在大學南路的德潤黃金海岸項目營銷中心,銷售人員經理李明(化名)直言不諱:"取消不取消限購效果都一樣,限購時,不符合條件也能想出辦法買房。"

  "這裡均價每平方米9000元,小戶型比較暢銷。限購取消後,該樓盤銷量並沒有明顯上升。"李明稱。

  "對剛性需求來說,鄭州的房價已經很高瞭,現在基本上還是處於膠著狀態,取消限購後,確實有助於走量,但要一下子反彈,可能性不是很大。"李明坦言,"取消限購,也不是多大的事,但是這兩天來咨詢的人,有所增加。"

  在本報記者走訪的近十個樓盤項目中,所有的項目銷售中心都沒有針對"取消限購"一事大做文章,他們關心的是銀行何時放松限貸,畢竟全款買房的人是少數。

  在剛需一族王小姐看來,取消限購反而會帶來更大的負面影響,"全國的房價都在跌,鄭州卻一直不斷往上漲。現在取消限購瞭,對我們來說,首選的學區房,不被抬得更高才怪。"

  王小姐的觀點,得到瞭在鄭州從事室內設計裝潢的黃燕的認同,"取消限購可能會加劇投資性的購房需求,導致房價還是逐步上升。對剛需人群來說,限購取消的確不是一個好消息。"

  在采訪中,大部分工薪階層則無奈表示,取消房屋限購令對自己沒有太大影響。"外地人想在鄭州買房,一輩子的收入也買不到。一個月收入幾千元,夠幹啥,吃飯穿衣交房租就沒瞭。"工薪族周平說。

  "即使政府取消瞭限購政策,創造性地推出瞭組合貸的模式,但是個人住房銀行貸款得等三個月甚至更長時間。"周平說。

  房貸未現松動

  鄭州"組合貸"政策實行近兩個月,鄭州市民翟小姐成為首個吃螃蟹者,"中國銀行正在走最後一道程序,貸款還沒放。"

  另據瞭解,政策實施至今,鄭州已有15人獲批組合貸,"客戶再著急,銀行也有自己的程序,其實算下來,客戶等的時間不算太長,去掉兩頭的審批和復審時間,中間隻有一個多月,從市場大環境來看,這個速度不算太慢。"中國銀行有關負責人告訴記者。

  "公積金和商業貸款是相互配合的,公積金的審批速度很快,但銀行個人房貸都是要一步一步地走程序,速度相對來說,慢一點。"鄭州住房公積金管理中心信貸處處長陳建功說。

  近日,全國多地再傳信貸緊張,北京、上海部分銀行甚至直接叫停二手房貸款。記者走訪鄭州多傢銀行發現,鄭州尚沒有銀行叫停個人房貸業務,"房貸利率全線上浮,放款周期也延長瞭。"

  交通銀行長江路支行一位工作人員在接受客戶咨詢時說:"目前首套房貸利率上浮5%、二套房上浮10%。"

  "目前對首套房的貸款利率實行基準利率上浮15%,二手房房貸利率較基準利率上浮25%。具體什麼時間放款,說不準,隻能按照申請的先後順序慢慢排。"浦發銀行嵩山路支行司新平告訴記者。

  "雖然鄭州取消限購,但是限貸仍未放開。中農工建四大行及光大、浦發等商業銀行仍嚴格執行限貸政策,傢庭首套房首付三成,二套房首付六成,三套房基本不發貸款。"河南卓連房地產孫林剛告訴記者,"首套房貸款利率也居高不下,多是在基準利率基礎上上浮20%左右,需要等兩三個月。"

  "很多客戶都在等待放款,最長的已等瞭兩個月。"金融中介劉先生說。

  "已經申請房貸1個多月瞭,貸款還沒批下來,房產不能過戶。"準備買房的韓先生接受記者采訪時表示瞭擔憂,"守著個學區房,孩子還是隻能在老傢上學。"

  "銀行出於當前房地產市場風險和資金收益的考慮,對於個人住房貸款業務仍較謹慎,即使受益於定向降準,仍有近三成農商行停貸或不涉房貸。"一位不願意透露姓名的房產中介人士表示。

  記者調查發現,銀行方面還沒有接到關於調整房貸利率及申請門檻的通知。部分銀行甚至因為額度有限暫停辦理房貸業務,即使辦理,對於放貸的時間,銀行方面也多含糊其辭。

  鄭州樓市何去何從

  鄭州取消限購的消息,鄭州市房管局在其官方微博上披露後,網友紛紛表示瞭自己的觀點,網友"@逐浪投機"認為,地方政府被房地產綁架瞭,經濟數據指望房地產帶動,少數人的利益,多數人的傷痛,經濟應該平穩多元化發展,而不是單一發展進行房地產。網友"@我愛盼盼企鵝"認為,這隻是針對限購區二胎借貸 新竹域的解除限購政策。對於本來就不限購的區域,一點影響都沒有,比如高新區。倘若政府想挽救市場,應該解除限貸。

  "銀行信貸限制不取消,取消限購對鄭州樓市的影響不會太大。"在河南省商業經濟學會林口房屋二胎秘書長宋向清看來,取消限購對於樓市進一步回暖雖然可能產生積極影響,但是現在影響樓市發展、影響購房者買房的主要因素還是銀行信貸。

  CRIC研究中心近日對全國33個城市的101傢銀行分支機構做的電話調研結果顯示,全國各城市銀行貸款環境仍然偏緊。

  鄭州銀行張姓信貸員向記者透露,"銀行信貸質量跟房地產信貸質量高度正相關,商業銀行今後可能不再把房貸當作優質貸款瞭。"

  "當前房地產市場不穩定,銀行對於房地產風險持謹慎態度,這對寄望於'松貸'救市的地方政府,是一個打擊,同時也可能誤傷剛需購房者。"河南財經政法大學工程管理與房地產學院劉教授認為,最有可能出現的是,在庫存居高不下,土地市場低迷、相關產業鏈頻頻告急的情況下,管理層出臺專門關於支持剛需購房抵押貸款的政策,如降準備金、降契稅、買房送戶口等,才會真正解決銀行限貸等問題。

  降價和地王齊飛,鄭州樓市到底怎麼瞭?知名財經評論人餘豐慧接受記者采訪時表示,並不能簡單地把取消限購與銀行房貸收緊聯系起來理解成配合政策共同抑制房價,此輪房貸收緊的一個重要原因是銀行業流動性吃緊。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析,2014年上半年,銀行業新增不良貸款1023億元,已超2013全年。房地產貸款及以房地產為抵押的貸款,在各項貸款中占比為38%,不良貸款率上升,將制約銀行放貸積極性,包括房地產貸款。

  "取消限購與鼓勵剛需,讓樓市抓住救命稻草。然而對於中低端投機者來說,他們'追漲殺跌',年內難入場。對於剛需來說,取消限購並不是從根本上解決問題,關鍵還看房貸。因此鄭州全面取消限購,對樓市的影響也十分有限。"楊紅旭認為。

  本報鄭州9月3日電

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-04/07204426359.shtml
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