目前日期文章:201509 (70)

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內容來自sina新聞

上海股市撤資買房 交易談判到凌晨

這一個清明節顯然讓在虹口工作的宗冠軍有一點措手不及,作為德佑鏈傢虹口A組分行經理的他每年清明假期都會“加班”,但是今年他在這個假期卻隻剩下瞭上班。

4月5日,《第一財經日報》記者見到宗冠軍時他正在給客戶查詢房源信息。“來看房的客戶超乎預料。”

整個清明假期,宗冠軍和他的團隊都在進行買賣房屋的“撮合”。“我們團隊每天7點左右就要去公司,開始整理房源為客戶帶看做好準備和安排,而我們最近每天都凌晨2點才到傢,因為每晚都有客戶談判到凌晨才完成交易。”宗冠軍坦言道。

交易談判到凌晨

記者從多個渠道采訪獲悉,上海很多二手房業主報價分別上漲20萬~30萬不等。

這些敢率先調價的二手房大多是指買房時間超過2年但不滿5年的房子,漲價完全得益於“3·30新政”:滿兩年不足五年的房子入市交易時免征營業稅。而在之前,這類房子交易時必須繳納5.5%的營業稅,若是一套500萬的房子,則需要繳27.5萬營業稅。

李先二胎代書 二胎代書缺錢急用哪裡借錢生已經看瞭半年的房子,一直在猶豫在哪裡買房子。在銀行工作的李先生目前有一套價值300萬左右的房子,準備購置一套500萬左右的房屋改善住房條件。而在“3·30新政”出臺的第二天,也就是3月31日,李先生就向單位請假去看房,擔心房子後面會出現跳價,在當天夜間就約房東交定金準備簽約購房。

“從早到晚都在帶客戶看房,清明節我們團隊無人休息,進入4月以來我們就都是這個狀態。”宗冠軍告訴記者。

也有二手房客戶為瞭即刻買房簽下“神奇”合約。位於虹口區的一套750萬住宅,客戶為瞭馬上簽約承諾3個月之內完成過戶,並承諾每拖延一個月願意賠償違約金5萬元。而這個購房者本身已經有兩套房,在限購的范圍內,這意味著該客戶還需要在近期立刻處理掉至少一套房子。

賣股票來買房

3·30新政後的48個小時,上海融創綠城的項目就銷售超過瞭5個億。

“我們很多客戶都是賣掉股票然後來買房,在和他們的交流中發現,他們覺得投資股市不如投資樓市,更多的也是出於改善自己居住條件的要求。”上海融創綠城相關負責人告訴記者,“目前看來,很多高凈值有改善住宅需求的客戶都是來自金融界。”

“清明節三天的項目銷售業績為6000萬,較之前大大提高。最近成交的客戶主要還是為瞭改善居住的需求。”在售樓處泰禾集團(28.15, -0.34, -1.19%)上海區域副總經理沈楊告訴記者,“也有客戶是從股市裡面套現來買房。”

沈楊同時提到,目前很多客戶對於上海政策落地還在觀望,而目前股市行情也還不錯,因此市場的持續回暖可能還需要民間房屋二胎設定缺錢急用哪裡借錢3~4個月。

德佑鏈傢給記者的數據顯示,清明假期三天上海成交一手商品房486套,在近五年清明假期中僅次於2013年的清明假期。記者註意到,上周(3月30日~4月5日)上海市一手商品房成交面積為29.49萬平方米,環比前周下跌13.58%,成交均價為25543元/平方米,環比前周下跌10.70%。

對此,金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任黃志堅認為,各種影響樓市的力量歸根到底都是影響供求關系的因素,隻有成交量持續放大,使得去化時間明顯縮短到供應偏緊、供不應求的區域,房價才會有逆轉向上的動力。換句話說,在“供大於求”的狀況下,房價沒有上行的動力,隻有下跌的壓力。

黃志堅也同時提到,上海樓市存在著結構性失衡,100平方米以下的商品房住宅供應占比偏小,卻是成交的主力。持續放量後,這樣的產品會供應偏緊,往往會率先逆轉。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-08/09275991380619538779645.shtml

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內容來自sina新聞

專傢預測房地產稅抑制房價作用有限 或選擇性征收



??房地產稅改革應穩妥推進落實

??雖然房地產稅是影響房價重要因素,但房地產價格高低是由土地成本、建築成本、稅費和開發商利潤等多種因素疊加而成,同時受供求關系影響。房產稅抑制房價上漲的作用有限。

??隻改增量不改存量與社會公平的稅改目標和稅收原則嚴重相悖,難以實現“共同富裕”這一改革總目標。當然,也不符合財產稅普遍征稅,支出與民生利益相關項目原則,也不利於穩定增加地方財政收入。

??十八屆三中全會就完善房地產稅制,提出“加快房地產稅立法,並適時推進改革”的要求。在今年的全國兩會上,雖然政府工作報告中未提及房地產稅、房地產稅改革的內容,但並不影響房地產稅成為代表委員們熱議的重點話題。

??未來何時、以何種形式開證房地產稅?帶著這些問題,《經濟參考報》記者采訪瞭對房地產稅有深入研究的上海財經大學公共政策與治理研究院院長胡怡建教授。

??房地產稅征收有多方面依據

??《經濟參考報》:雖然房地產稅已成為國際慣例,但長期以來由於我國個人不繳納房地產稅,而且在購買商品房時已經繳納瞭高額的土地出讓金,承擔瞭70年土 地使用權,所以對於為什麼要開征房地產稅,房地產稅征收法理依據何在等基本問題仍然存在很大爭議。您認為,開征房地產稅的依據在哪裡?

??胡怡建:反對開征房地產稅的專傢認為,我國現行城市土地使用權出讓制度下的土地出讓金,與不動產持有環節房地產稅存在一定的交叉地帶,無論是依照現行的 《房產稅暫行條例》將非營業性居住用房納入計征范圍,還是參照主要發達國傢房地產稅重新立法,存在共同的問題是我國土地所有權歸國傢所有,土地使用者不具 有土地所有權,土地使用者繳納的土地出讓金是使用權轉移產生的租金。因此,本應針對房地產所有者征收的房地產稅,如果向不擁有土地所有權,隻有土地使用權 加房產所有權的房產所有者征收,存在一定的合法性障礙。

??此外,還有人認為,對於地方政府由於公共設施投資而形成的房地產增值,既可以在持有環節征稅,也可以在轉讓環節征稅,兩者在性質上並沒有實質性區別,都 能使政府公共投資價值實現,在轉讓環節征稅有以下好處:一是雖然政府公共投資使房地產增值,但房地產持有更多體現其使用價值增值,即居住環境改善,生活更 為方便,不適宜作為征稅依據,而轉讓更多體現價值增值,即投資收益實現,更適宜作為征稅依據;二是在持有環節依據評估價格征稅不但依據不是很充分,而且缺 乏現金流支撐,而在轉讓環節依據增值收益征稅不但計算真實、客觀、公正,從征稅方面看操作簡便,易於推行,也為社會所接受;三是在房地產市場正常情況下, 房地產轉讓環節征稅有利於區分投資性和投機性,有利於鼓勵持有房地產居住或投資,抑制買賣房地產投機。

??事實上對於商品房雖然國傢出讓的隻是70年的使用權,業主取得的也是70年土地使用權,但從我國物權法的規定看,使用權同樣也是財產權。《物權法》 149條規定:住宅建設用地使用權限期間屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸 屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

??雖然《物權法》沒有提及續期後的費用及相關問題,對商業和綜合建設用地如何處理,能否自動續期也沒有具體規定。但對於業主擁有永久性土地使用權的權利保 障,法律規定是很清晰的。其實,我國1988年憲法修正案規定屬於國傢所有土地不許買賣,所以它是虛的,不具備財產性質,而土地使用權則可以買賣,因此使 用權才具備財產性質。

??同時,我國城市房地 產管理法、擔保法中,都按照房地產合一、地隨房走的原則做瞭規定。《擔保法》第36條、《物權法》第182條和《城市房地產管理法》第32條規定,土地使 用權和建築物所有權在轉讓、抵押等處分時,具有一體化的特色。因此,在我國居民擁有的商品房可以認定,包括土地在內的房地產既擁有使用權,又擁有產權,可 自由流通,與擁有土地所有權的不動產交易不存在本質上的區別。房產土地合一征收房地產稅有其依據。

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??如果我們從國傢治理更廣泛和深沉視角來研究探討房地產稅,其依據就更為充分。一是有利於房地產更好地服務於保障居民用戶、促進國民安居樂業,實現全面建 設小康社會目標和進程,以穩定國傢治理的政治基礎;二是經濟意義,有利於對房地產市場進行宏觀調控,有效抑制房價過快上漲,促進房地產市場穩健、均衡、可 持續發展,以穩定國傢治理經濟基礎;三是社會意義,緩解我國目前收入分配差距過度懸殊,縮小貧富差距、調節收入分配和再分配,促進社會公平正義,穩定國傢 治理社會基礎;四是財政意義,適應客觀經濟變化意義重大,促進稅收可持續增長正當其時,以穩定國傢治理財政基礎;五是體制意義,作為未來地方政府的主力稅 種之一,可發揮營業稅替代和地方稅補缺功能和作用,以穩定國傢治理體制基礎;六是稅制意義,有利於優化房地產稅制結構,穩定國傢治理稅收基礎;七是轉型意 義,實現地方財政收入和支出的良性循環,進而提高地方財政的運轉績效,以穩定國傢治理政府基礎;八是民生意義,有利於促進我國財政轉型,更好體現財政民生 服務性質,有利於穩定國傢治理國民基礎;九是法治意義,先立法再推進,這也為貫徹稅收法定原則提供瞭一個良好開端,有利於穩定國傢治理法治基礎;十是開放 意義,有利於稅收制度與國際慣例接軌,服務於對外開放,有利於國傢治理開放基礎。

??房產稅抑制房價上漲作用有限

??《經濟參考報》:房產稅具有取得財政收入、調節收入分配和調控經濟運行三大功能或稱為職能。然而,從現實效果看,我國對個人持有房產稅僅在上海和重慶自 2011年起進入試點,由於征稅面小,范圍狹窄。因此,無論是收入、分配和調控功能作用都極其有限。那麼,房地產稅功能該如何定位?

??胡怡建:雖然目前我國地房產稅三大功能皆不具備充分發揮作用的現實條件,但從功能邏輯關系和未來稅制改革方向看,房地產稅內在功能會逐步發揮,在功能關 系上也會有主次之分,我認為,中國的房地產稅應強調財政收入為主、收入分配和經濟調節為輔的“一主兩輔”功能模式,即在籌集財政收入主體功能基礎上,同時 發揮經濟調節和社會財富分配功能。

??首先是 以提升收入功能為主。房地產稅之所以要收入功能為主:一是籌集財政收入是房地產稅本質功能,作為地方政府重要稅源,強調財政收入功能,發揮其為地方政府籌 集公共資金作用,既符合公共財政內涵要求,在法理上順理成章;二是地方政府需要開辟新財源,房地產稅天然屬於地方稅,充分發揮房產稅的籌資功能,可使其逐 漸發展成為地方政府的理想稅種和主體稅源;三是房產稅具有為地方政府籌集財政收入的良好稟賦,一方面稅收收入與支出對應性強,另一方面房地產稅稅源具有可 觀察性,便於公眾對其實行嚴格監控;四是房產稅的籌資功能定位有利於實現房產稅溢價回收,促進地方政府向民生服務職能轉變;五是有利於提高直接稅比重,降 低間接稅比重,優化稅制結構。但房地產稅要發揮應有的收入功能,需要具備一定的條件。一是財政收入功能應著眼長期;二是需要在普遍征收基礎上實現;三是需 要將房地產稅打造成為納稅人提供公共服務的直接受益稅。

??其次發揮分配和調控輔助功能。一是從房地產稅調控視角分析,雖然房地產稅是影響房價重要因素,但房地產價格高低是由土地成本、建築成本、稅費和開發商利 潤等多種因素疊加而成,同時受供求關系影響。為抑制房價過快上漲,國傢對房地產宏觀調控采取瞭包括限購、限貸、征稅在內的多種手段,而房產稅僅是稅收調控 中的一種。因此,房產稅抑制房價上漲的作用有限,不足以成為促進房價合理回歸的主要工具,其效力隻能是輔助性的。房價合理歸位需要標本兼治,在房地產稅方 面還需要通過征稅范圍、計稅依據、稅率、稅收優惠等稅制要素發揮傳導作用。

??二是從房地產稅分配視角分析,雖然個人收入和財富分配主要通過個人所得稅得以實現,但個人所得稅無法在財富持有累積環節上發揮作用,而房地產稅正好具有 對財富存量進行調節作用,能彌補個人所得稅不足。針對我國部分高收入群體通過投資和持有房地產實現財富快速增值,但收益和增值卻遊離於國傢稅收政策調節之 外導致的收入分配失控,社會群體貧富差距拉大,發揮房地產稅應有的輔助性調控功能正當其時。但要發揮好房地產稅收入和財富分配功能還在於良好的制度設計。

??對存量房和增量房同時征稅

??《經濟參考報》:雖然,今年的政府工作報告中並未提及有關房地產稅的內容。但是,目前看來,《立法法》的修改,敲定瞭稅收法定原則,今年3月份實施的 《不動產登記暫行條例》也為開征房地產稅鋪好瞭條件,房產稅試點擴圍也已不可逆轉。而讓房地產稅立法成為落實稅收法定原則的突破口,關鍵在於制度設計,而 制度設計中關鍵是征收范圍的確定。

??胡怡建:是這樣的。比如,征稅是對存量房還是對增量房征稅、是對個別不動產征稅還是擴大到全部不動產普遍征稅等。

??房地產稅作為財產稅理應對包括存量房和增量房在內的房產征稅,分歧主要是同時征稅還是有先有後。2011年上海和重慶房產稅試點,原則上是隻對增量房產 也就是新購房產征稅,而存量房暫不征稅。建議先改增量後改存量主要理由有二:一是房產稅改革涉及利益調整面廣且阻力很大;二是稅收征管技術與條件尚不具 備。

??自1994年全面稅制改革以來,“改 增量不改存量”一直是改革的基本原則,30年來一直未能突破這一思維框式,也未能克服既得利益群體的掣肘。而主張對存量和增量同步征稅的觀點認為,不改存 量隻改增量有悖稅收公平原則。自90年代末期實行住房制度改革以來特別是實行住房“貨幣市場化”改革以來,由於制度不配套、管理不到位等原因導致我國住房 分配存在許多歷史問題。另外,由於投資渠道與投資產品匱乏、由於擁有房產多少而導致的貧富差異加速瞭我國貧富的兩極分化,導致社會矛盾加劇。隻改增量不改 存量與社會公平的稅改目標和稅收原則嚴重相悖,難以實現“共同富裕”這一改革總目標。當然,也不符合財產稅普遍征稅,支出與民生利益相關項目原則,也不利 於穩定增加地方財政收入。

??因此,改革必須堅持存量和增量同時征稅,以體現財產稅改革性質,完成房地產稅改革所賦予的歷史重任。

??還有一個問題是實現普遍征稅還是選擇性征稅。普遍征稅是指對全部個人擁有不動產征稅,而選擇性征稅隻選擇對超出標準的個人擁有或使用房屋征稅。2011 年上海和重慶房產稅改試點,實行對增量房選擇性征稅。從理論上來講一個公平的稅收應包括橫向公平和縱向公平,橫向公平應是指普遍征稅,而縱向公平是指能力 負擔,選擇有負擔能力的人征稅,並通過制度設計使具有不同負擔能力的人承擔不同稅負。由於財產稅性質決定瞭其制度設計隻能使用比例稅率,唯一能體現能力負 擔的就是將不具有負擔能力的人排除在征稅范圍以外。也就是對於不動產,在不論住宅或非住宅,也不論出租或自用全面征收房產稅前下,考慮到我國目前有相當多 居民購買商品房、房改房、經濟適用房仍靠銀行貸款支持,多數居民屬中低收入者,這就需要考慮對低收入者的自用居住房采取免稅辦法。

??《經濟參考報》:在征稅范圍確定前提下,房地產稅在政策制度設計中最為重要的是稅基確定,是從價征稅還是從量征稅,從價征稅是按賬面價值還是評估價值, 評估價值是按全額還是一定折扣額,折扣額比例如何確定等一系列問題,可以說稅基的確定和獲取直接關系到房地產稅實施成敗。這方面應該如何確定?

??胡怡建:不同國傢和地區對如何計量房地產的課稅對象,基本上可以分為從價計征和從量計征。從價計征又可以區分為按資本價值和按年值價值兩種。資本價值以 房地產市場價格為基礎進行評估,租金指房地產的名義租金或預期租金,而不是實際租金收益。除從價計征外,有少數國傢對房地產采用從量計征方式(按土地或建 築物面積)。根據房產稅的定義,其稅基應當依據房產的價值,因此一個很自然的想法就是將房產在市場上的公允價值作為該房產應納稅額的計稅基礎。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-15/09425982686965613774097.shtml

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房地產步入新常態 房企轉型三五年後見分曉

??3月底,既是房地產政策“窗口期”,也是房企年報發佈的密集期。當3·30樓市救市遇到房企業績發佈會,根據以往慣例,政策無疑會成發佈會當仁不讓的主角,然而,在房地產步入新常態之下,相比短期政策,房企大佬更願意談論企業未來三到五年的戰略轉型。

??側重未來轉型

??3月30日下午,央行與財政部等多部委出臺樓市新政策,即二套房貸款最低首付比例從以前的六成降至四成,二手房滿兩年免營業稅,消息一出,樓市頓時沸騰,不少房地產從業者也不禁大呼“樓市的春天要來瞭”。

??在輿論暴風驟雨般解讀政策的同時,房企巨頭們對於政策表現出格外冷靜。就在政策發佈當日下午,恒大地產正在香港發佈2014年業績發佈會,對於各路媒體關於樓市新政的提問,恒大主席許傢印簡明扼要地表示,政府對房地產發展的基調是健康穩定發展,受惠於良好的宏觀政策,今年房地產整體成交量會高於去年。

??相比於政策的分析,恒大未來戰略成為發佈會恒大高管談論最多的內容。許傢印表示:“未來三年,恒大集團將謀求礦泉水、乳業和糧油三大業務拆分上市,而地產板塊作為恒大集團的基礎,將進一步夯實。”

??恒大在香港發佈新業務上市規劃的同時,在北京,3月30日,剛剛公佈瞭2014年業績的遠洋地產召開瞭一次由總裁李明率隊的名為“新聞會客廳”的活動,“第四期戰略計劃”的遠洋海鷗IV戰略正式對外公佈,李明和遠洋的高管團隊更著重於在這次溝通中側重未來,而非聚焦當下的政策。

??尋求有質量的增長

??將更多筆墨放在企業未來戰略,而非短期政策帶來的利好,這樣的變化在一定程度上也反映瞭中國房企正處在戰略轉型期的大背景。在這其中,萬科對於政策與轉型的拿捏,頗具代表性。

??“車貸利息計算公式房地產從黃金時代到白銀時代是趨勢,政策沒法改變這個發展趨勢,但新政策對房地產市場健康發展有利,萬科將支持。”3月31日,在萬科2014年度業績報告媒體見面會上,萬科總裁鬱亮表達瞭自己的看法。“萬科已經開始放棄傳統的速度和規模追求,重點並不在爭奪行業第一。”

??事實上,在“有質量的增長”需求推動之下,房企紛紛走上轉型之路。克爾瑞研究中心報告顯示,21傢典型房企2015年銷售目標同比2014年實際銷售額,增長13%,增速同比下降9個百分點。除瞭融創今年目標無增長外,其他房企目標增長率均為正增長,但普遍增長率均在20%以內。而且相較上年,約3/4的企業目標增長率均下滑。

??住宅+新業務

??企業轉而追求“有質量的增長”,但是在新的市場環境以及行業形勢下,傳統的發展模式無法滿足企業新的發展需求,為瞭培養出新的核心競爭力、尋求新的利潤增長點,轉型就成為瞭房企角逐的方向。2014年恒大、萬科等大型房企已經如火如荼地展開瞭轉型之路,2015年更多房企加入到轉型的行業之中,轉型浪潮全面爆發。

??鬱亮表示,未來十年,萬科最重要2胎房貸是什麼缺錢急用哪裡借錢的業務仍將是住宅,萬科的目標是在樓市拐點到來之前完成轉型,基本完成新業務的探索和佈局,確定新的商業模式。從前海企業公館、深圳留仙洞,到松花湖滑雪場,到正在籌備中的物流地產、傢裝業務,以及正在嘗試的“萬科雲”“萬科裡”“萬科驛”,萬科圍繞城市配套的佈局逐漸浮現。

??“對恒大來說,每上一個產業,都經過成熟考慮。在多元化業務方面,恒大集團將以上述四大產業為主,未來三五年中不會再上馬新產業。”對於恒大多元化,許傢印表示,從2013年開始,恒大先後派出1000多人分成若幹組對各個行業進行調研,調研完成,最後確定上馬的項目都是圍繞著老百姓的生活和健康。“2015年,恒大集團上述三大產業的贏利情況將有明顯好轉,以礦泉水為例,2015年一季度恒大已經投產瞭90萬噸產能的生產線,第二季度將再次投資90萬噸產能。”

??業內專傢表示,縱觀目前眾多房企提出的轉型戰略,呈現力度更深、范圍更廣、模式更新的特點。首先房企轉型力度不斷加深,投入持續加大,比如萬科今年將深化購物中心、新領匯、醫療、養老等新業務的投資佈局,綠地、招商也在提高產業地產比重。其次,房企多元化不斷向房地產上下遊延伸、跨界多元化的領域延伸,今年有更多的房企正在或計劃進入更多多元化領域發展,比如基建、傢裝、物流地產等。最後,隨著互聯網金融的興起,房企積極運用新技術、新業態、新模式等新方式加快多元化,如綠地集團年初宣佈牽手阿裡和中國平安,推出房地產金融產品“地產寶”;3月,新湖中寶認購歌華有線,積極佈局互聯網金融。

??房企戰略佈局

??萬科 未來十年的業務版圖構想

??在年報中,萬科指出:未來十年,萬科最重要的業務仍將是住宅。但為瞭保持公司良好的增長,並為之後的第二個十年發展期奠定基礎,萬科需要在這個十年內基本完成新業務的探索和佈局,確定新的商業模式。

??萬科對選擇新業務發展方向,確定瞭兩條基本原則。一是,新業務必須能夠體現萬科的優勢或潛力,必須與萬科的文化基因、體制特征、客戶基礎和能力優勢相符合。二是,新業務必須代表著未來發展的方向,必須順應移動互聯網時代的大趨勢,而不是與之背道而馳。

??萬達 第四次轉型戰略

??1月17日,萬達集團對外發佈瞭“第四次轉型戰略”。萬達官方稱,此次轉型包含兩大要素:從空間上看,萬達從中國企業轉型為跨國企業;從內容上看,萬達從以房地產為主的企業轉型為服務業為主的企業。“相比前三次轉型,第四次轉型范圍更廣、力度更大,是代表萬達未來發展方向的全新轉型升級。”萬達集團董事長王健林表示。

??綠地 構建“3+X”產業集群

??未來五年,綠地集團將重點完成多項核心戰略任務,全面轉型升級、實現再成長。總體將加快形成“3+X”產業集群的總體佈局,其中“3”是以房地產為核心的城市綜合開發產業集群、消費及生產性服務業產業集群和金融投資產業集群,“X”是新興產業培育。重點聚焦幾個方面,一是繼續做強做優房地產主業。二是不斷推動現有綜合產業轉型升級。包括打造在細分領域具有核心競爭力的綜合性金融服務集團,如大力開展基金業務;加快提升地鐵產業發展能級,以“地鐵+物業”為核心,推動地鐵項目大規模落地;積極培育戰略性新興產業,如在移動互聯網領域、“大消費”領域,促進產業通融,培育出新商業業態和新商業模式。三是把資本並購放在更加重要的戰略位置,一方面通過戰略並購,實現業績擴張,優化財務結構;另一方面,以資本為紐帶,通過控股或參股形成一批發展空間大、盈利前景好、商業模式新的企業,打造一批“綠地系”企業群。

??恒大 分拆三大產業赴港上市

??在地產主業高速增長的同時,恒大多元化發展之路也穩步擴張。去年恒大宣佈“多元+規模+品牌”戰略之後,旗下的礦泉水、糧油、乳業等新業態高歌猛進。此外,去年為健康產業搭建上市公司平臺之後,上周日晚,恒大公佈瞭健康產業的首個項目計劃。截至2014年,恒大在礦泉水、糧油、乳業、健康四大產業累計投入瞭64.2億,占公司總資產1.35%。今年預計投入20億元,2016年計劃投入15億元,2017年投入10億元。許傢印表示,礦泉水、糧油、乳業計劃三年後在香港分拆上市。他同時表示,需要各業務的盈利表現符合上市要求才可進行分拆,但肯定會在香港上市。

??遠洋 “海鷗Ⅳ”計劃

??按照“海鷗Ⅳ”計劃,遠洋將由增量開發轉為綜合運營,將由住宅開發、不動產開發投資、房地產金融、客戶服務業四元業務支撐,權益資本分配4:3:2:1。最終5年內,銷售額將過800億元。遠洋地產總裁李明表示,海鷗IV戰略首先是對遠洋地產的文化和機制做出瞭創新,在海鷗IV戰略中,“人依附於事”和“背包人”成為全新的關鍵詞。所謂人依附於事,就是去組織化。李明指出,一個公司的工作質量和效率出現問題,最大的原因通常就是組織,組織的形成往往成瞭降低效率、推卸責任的主體,而獎勵的時候也是獎勵一個組織,回去再分配,這樣沒有直接針對到個人。

??京華時報記者 邢飛

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-10/08435992094284483179009.shtml

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內容來自sina新聞

地價高供應少 上市房企現股權並購潮

  原創:

  十月沈陽樓盤開盤量驟減 開發商蓄客不足或成主因

  銀十頻現價格戰 沈陽洋房竟賣四千多

  沈土地市場走過慘淡10月 11月開局推出3萬平熱地

  開發商開盤造勢搶量 沈改善型需求逆襲樓市

  沈陽采暖費漲價 68%網友表示對往年供暖溫度不滿意

  每經記者 沙斐 發自上海協商貸款

  2013年10月29日,北辰實業與深圳市江灣信息咨詢有限公司及長沙世紀禦景房地產有限公司訂立《合作開發框架協議》,出資人民幣1041萬元收購目標公司51%股權。此前的1天,上實發展發佈公告稱,擬收購天津永嘉持有的錦繡花城置業48%股權,標的股權的價款為3.25億元。同一天,豐華(集團)股份擬向北京融德信源投資管理有限公司以2.2億元的價格轉讓持有的北京沿海綠色傢園世紀房地產開發有限公司100%的股權。

  僅僅兩天時間,就有3傢上市地產公司公告股權收購計劃。《每日經濟新聞》記者調查發現,在一手土地價格不斷升高,且現有可開發用地接近飽和的情況下,開發商通過股權並購形式拿項目的比例越來越高。但專傢提醒,收購地產項目雖然有加速周轉、節約成本的優勢,但也存在不容忽視的風險,如果前期凈值調查不詳盡導致項目失敗,所耗費的成本可能比直接招拍掛還要高。

  通過股權並購拿項目

  三湘股份本月17日發佈公告,以6.02億元收購上海中鷹投資管理有限公司持有的上海中鷹置業有限公司99%股權。據悉,該公司下屬的資產主要是位於上海普陀區真華路399號的中鷹黑森林項目。截至2013年6月30日,該項目預計尚可供銷售的住宅面積約9萬平方米 (含已預售未結轉收入部分約2萬平方米),商鋪面積約5600平方米,車位800多個。

  此外,融創中國9月初發佈公告稱,上海融創綠城投資控股有限公司(以下簡稱融創綠城)以5.07億元收購上海昊川置業有限公司49%的股權,收購標的項目是滬上知名老盤香溢花城項目。

  上海聯合產權交易所日前公佈的《2013年上半年上海企業並購指數報告》,並首度發佈瞭"上海企業並購指數"。在所有成交項目中,房地產業成交金額位列各行業首位。

  第一太平洋戴維斯中國市場研究部主管簡可表示,受一手土地價格不斷升高,且現有可開發用地接近飽和的影響下,開發商會通過股權並購的方式拿項目。

  簡可認為,隨著市中心區域土地成交的機會減少,開發商不得不通過其他渠道拿到市中心的可建設項目。從開發的角度來講,市中心的項目具有較高的價值,相對來說競爭對手比較少。

  北京市國土局曾於去年印發瞭《北京市2011~2015年國有建設用地供應計劃》,規劃稱三環內將原則上不再新增供應住宅用地和配套。

  並購有利於開發周轉

  融創中國2013年中期業績新聞發佈會上孫宏斌曾公開表示,上半年公司以股權收購方式買入四宗土地,未來將繼續以並購形式購地,不會以高價拿"地王"。

  北京市大成律師事務高級合夥人塗成洲曾撰文稱,以股權並購方式獲得土地使用權,股權轉讓協議簽訂並股權變更登記手續完成後,即可控制土地使用權,同時也控制瞭整個項目公司,直接擁有原項目的開發人員,投資者隻需要投入資金並進行後續開發,無需再重新辦理立項建設與人員招聘等工作,加快瞭項目開發速度。

  此外,土地使用權轉讓需要多繳納契稅和交易手續費等稅費,轉讓方也需要多繳納營業稅和土地增值稅。而采用股權並購方式獲得土地使用權,可以節省直接轉讓土地需要繳納的各種稅費。

  克而瑞研究中心研究總監薛建雄告訴 《每日經濟新聞》記者,除核心區域住宅用地稀缺導致房地產項目股權並購頻繁發生外,近年來房地產行業大魚吃小魚的情況也是誘發因素之一。薛建雄強調,開發、營銷能力不足的房企項目隻能被實力雄厚的大公司收購,然後那些大公司再憑借其強大的銷售網絡實現快速周轉。

  融創綠城營銷中心副總經理單偉公開表示,自9月初收購香溢花城以來,該項目的銷售額已達7億元。

  凈值調查較為關鍵

  雖然股權並購在地產界大行其道,但專傢和律師指出,在豐厚的利潤背後,收購房地產項目也存在不容忽視的風險,如果操作不當,所耗費的成本和精力很有可能比直接招拍掛拿地還要高。

  四方律師事務所律師吳瓊告訴記者,房地產股權並購涉及項目公司凈值調查二胎房貸 二胎房貸流程,包括稅收、債務,甚至被收購方的員工薪資問題。

  "調查做得清不清楚,關系到收購項目是否能成功。"吳瓊告訴記者,凈值調查需要專業的律師搜集材料,對材料歸納整理,從中發現問題。

  "如果收購成功的話,開發商肯定是合算的;如果凈值調查沒做好,項目收購失敗,可能比直接買地的成本還要高。"吳瓊認為,法律風險的凈值調查以及成本評估是關鍵點,這兩部分做到位瞭,項目就容易成功。

  如果說債務、稅收等潛在的風險和隱患都可以通過律師專業的調查或者協議來規避,睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文則認為,由於收購項目後期涉及開發、銷售等一系列許可證的辦理,"某些事前開發商搞得定,後面新入主的股東卻不一定能搞得定,這當中就存在很多問題,甚至會耽誤項目進展。"

  薛建雄表示,為瞭最大限度地規避風險,在很多案子中,開發商通常先收購30%的項目股權,待項目銷售完成一定指標後,再用銷售所得購買後續的股權,從而規避一次性入股可能存在的風險。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-02/08432477772.shtml

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內容來自sina新聞

以房養老:以前隻有銀行版 現在有瞭保險版

??年滿60歲後,怎樣讓養老金再多一點?你可以用房子辦一份倒按揭。重慶晚報記者昨日獲悉,中國保監會已許可幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)上市。這是國內首款保險版以房養老產品,此前有個別商業銀行推出瞭銀行版以房養老業務。

??負責上述產品銷售的壽險公司人士透露,得到許可上市後,該產品的操作細則還有待總公司制定,何時面向重慶地區的老年人銷售不得而知,但產品的相關細節已可從保險條款和費率中瞭解到。重慶晚報記者 張彬

??哪些人可以辦理

??投保范圍確定為年齡60周歲(含)至85周歲(含)之間的自然人。這些人既是投保人,也是被保險人。養老保險金受益人為被保險人。

??在領取養老金時,保險公司將通過銀行轉賬方式,在約定的給付日,把應得的養老保險金匯入投保時告知的本人銀行賬戶內。

??每月可領多少錢

??保

險公司設定瞭“延期年金無身故和退保利益時”、“延期年金有身故和退保利益時”兩種方案,每種方案又區別瞭男性和女性。以100萬元保額為例,前一種方案

中,男性60歲時,當年交保費2544元,當年每月領2514元(全年30168元),到85歲那年,當年交保費24667元,當年每月領7463元(全

年89556元);女性60歲時,當年交保費1622元,當年每月領2082元(全年24984元),到85歲那年,當年交保費13884元,每月領

6152元(全年73824元)。

??後一種方案中,男性60歲時,當年交保費7107元,當年每月領2124元(全年25488

元),到85歲那年,當年交保費56710元,當年每月領4727元(全年56724元);女性60歲時,當年交保費4612元,當年每月領1827元

(全年21924元),到85歲那年,當年交保費35101元,每月領4340元(全年52080元)。

??老年人將擁有完全獨立產權

的房屋抵押給保險公司,在辦理完畢房屋抵押登記後,保險公司獲得對抵押房屋的抵押權。在被保險人身故後,保險公司會將抵押房屋出售(變賣),資金用於償還

被保險人應承擔養老保險相關費用,若這筆錢不足以償付被保險人應承擔的養老保險相關費用,差額由保險公司自行承擔。

??對於出售(變賣)抵押房屋所得資金在償還一切費用和應繳稅費後還有剩餘,剩餘金額由保險公司返還給被保險人的繼承人。

??也就是說,若抵押的房屋升值瞭,被保險人或繼承人可以分享升值的收益;若因房價下跌等因素貶值瞭,風險由保險公司承擔。

??抵押後房子歸誰

??房屋抵押給保險公司後,老年人仍然擁有抵押房屋的占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權。也就是說,不但可以居住在該房屋內,還可以出租出去,房屋經營產生的收益也歸自己所有。

??抵押後還能住嗎

??夫妻雙方將共同擁有的完全獨立產權的房屋抵押給保險公司,保險公司會基於對抵押房屋的評估價值,按夫妻各自持有的份額,計算出各自的基本養老保險金額,並按主險合同約定的方式定期分別支付。

??在領取養老保險金期間,夫妻雙方繼續擁有抵押房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權。夫妻一方身故時,保險公司不調整另一方養老保險金,另一方將完全擁有整個抵押房屋的居住權。

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??共有房屋咋抵押

??保險版VS銀行版

??個別商業銀行此前推出的以房養老,和此次保險公司推出以房養老,有什麼樣的區別?重慶晚報記者請市內金融業人士進行瞭比較。

??相同之處

??1、兩種版本的以房養老都要把房屋產權抵押出去,隻是一個是抵押給銀行,另一個是抵押給保險公司;

??2、都可以每月按時領取一筆養老金;

??3、房屋抵押後都可房屋二胎利息怎麼算以繼續使用。

??不同之處

??1、銀行版是合同到期需要償還貸款本息,銀行不對抵押房屋進行處置,本息還清以後房屋仍歸產權人所有;

??2、保險版需要每年交一筆保費,被保險人身故或合同到期後,保險公司對房屋進行處置,差的錢不用補交,多的錢會退還;

??3、保險版可以選擇身故保障和保單現金價值;

??4、銀行版可以接受老年人子女的房屋作為抵押,保險版須老年人自己的房屋作抵押。

??什麼是保險版以房養老?

??即

老年人住房反向抵押養老保險,是一種把住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務。擁有房屋完全產權的老年人,將其房產抵押給保險公司,

繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權,並按照約定條件領取養老保險金直至身故。身故後保險公司獲得抵押房產處分權,處分所得優先用於償

付養老保險相關費用。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-04/06045989759851117735580.shtml

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中國海外地產投資火熱 2015年或超200億美元

??2014年底,經過半年的運作,東方藏山資產管理有限公司牽手美國波特曼集團,完成瞭亞特蘭大桃樹街230號的投資。該項目位於亞特蘭大桃樹街230號(230 Peachtree),是一個集酒店和辦公為一體的綜合體。

東方藏山是一傢由東方資產管理(國際)控股有限公司和藏山資本投資有限公司共同創建的地產投資平臺,為投資者在全球范圍內提供地產領域的投資服務。

這僅是中國資本海外地產投資的一個縮影。在全球房地產市場蓬勃發展的時機下,中國各大投資機構、開發商及私人投資者都在積極參與其中。

借助海外投資,綠地集團2014年實現瞭155億元人民幣的海外銷售,並一舉超越萬科成為中國開發商銷售第一。

進入2015年,中國開發商及各種金融機構的海外投資仍然是熱度不減,多傢機構預測,中國資本海外地產投資2015年仍將繼續創新高。

境外地產投資成新常態

根據世邦魏理仕《亞洲投資者進軍環球房地產》報告,2014年上半年亞洲投資者跨國投資金額持續攀升,同比增長40%,23%的活躍資金來源於中國,僅次於新加坡(29%)和中國香港(25%)。

而據仲量聯行數據,2014年全年,中國房地產投資在海貸款信用外市場的投資額創下新高,達到165億美元,比2013年增長瞭46%。商業地產投資名列前茅增長近50%,超過112億美元。現有的辦公樓和酒店資產成為中國海外投資最熱門的選擇。

中國的住宅開發商也在提升其海外投資配比,超過53億美元,比2013年增長瞭38%。海外投資的激增使中國一躍成為全球五大主要跨境資本來源地。

仲量聯行指出,2014年中國在海外商業地產上的投資首次超過國內,跨入一個全新的發展階段。

在地域上,中國海外投資呈現全球多元化趨勢,投資者把目光投向亞洲以外的地區,以尋找合適的資產。其中,歐洲成為最受歡迎的投資目的地,共吸引瞭超過55億美元的投資;澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場,流入資本超過30億美元;25億美元資本則流入美洲。

仲量聯行全球資本市場研究部總監David Green-Morgan透露,通過正在與仲量聯行接洽的中國新投資者數量顯示,2015年海外房地產投資很有可能持續增長,至2015年底或將達到200億美元。

房企和機構投資者為主

世邦魏理仕全球資本市場部資深董事劉麗紅表示,房地產境外投資目前是中國對外投資中蓬勃興起的一個行業,而這將會是個長期趨勢。

劉麗紅介紹,目前中國投資者主要將投資物業類型一般以住宅開發、辦公樓和酒店居多。參與境外地產開發與物業投資,將會給中國房地產企業和投資機構的發展帶來積極與深遠的影響。

其中住宅投資以房地產開發企業與人民幣私募基金為主。相對其他物業類型而言,中國的開發商和私募基金對住宅更加熟悉和擅長。同時,有越來越多的中國人選擇海外置業,無論是出於教育、移民、旅遊度假或是資產配置等方面的考慮,對住宅產品有比較廣泛的需求。此外,開發商認為依托國內的網絡和銷售渠道將依舊有助於海外項目銷售。

包括萬科、金地在內的開發商認為,對於境外住宅開發,中國的開發商需要著重考慮的是尋找當地優秀的合作夥伴。進入一個新的市場,有本地合作夥伴的支持,可以規避法律法規、規劃設計等方面的潛在風險,解決項目融資等方面所面臨的挑戰。也有一些中國開發商如綠地等傾向搭建自己的境外開發團隊自行開發,這就對境外開發團隊提出瞭很高的要求。

辦公樓投資則以機構投資者為主。投資核心的辦公樓物業,可以擁有穩定的租金收入,獲得穩定的投資回報,並且有很好的市場流動性;另外,在經濟處於上行通道的市場,核心的辦公樓物業有資產升值的潛力,投資者可以獲得資產增值帶來的收益。

酒店投資也是以機構投資者和傢族企業為主。相較於辦公樓,投資國際知名酒店管理公司管理的酒店物業可以給投資者帶來更多的品牌效應。

劉麗紅建議,在這輪海外投資浪潮中,中國的投資者需要更多地去瞭解和學習各海外市場,既要培養國際型團隊,也要善於借助第三方專業機構或者當地合作夥伴,熟悉當地市場的操作和規范,與房地產顧問公司、律所、稅務規劃師等專業機構合作。(編輯 徐煒旋)

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/抵押貸款利率2015-01-29/08415966364249608729974.shtml

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中國樓市庫存持續高位 去庫存將打持久戰

??去年年底以來,隨著樓市成交的逐步回升,多地庫存不斷攀升的狀況稍現減緩。總體而言,中國樓市庫存仍處於高位,今年許多地方仍要打“去庫存”的持久戰。

??上海易居房地產研究院14日發佈的數據顯示,截至2014年12月底,該機構監測的中國35個城市新建商品住宅庫存總量為2.81億平方米,和11月份基本持平,同比增長15.4%。雖然年底成交有所回升,但部分城市的房企為瞭沖刺年度業績,推盤規模依然加大,因此雖新增供應得到瞭有效消化,總體積壓的庫存卻處於高位盤整的狀態。

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??2014年,隨著房地產市場的急劇降溫,多地庫存量出現明顯的攀升。包括北京、上海、廣州、深圳等一二線城市的庫存量甚至攀升至數年新高。

??易居發佈的數據顯示,2014年12月份,35個城市中,有29個城市庫存出現瞭同比增長。其中福州、南京和九江等3個城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達到77.8%、54.0%和46.0%。

??從一二三線城市的對比來看,一線城市庫存上升最為明顯。數據顯示,去年12月底,35個城市中,一二三線城市的庫存同比增長分別為33.8%、12.4%和15.8%。一線城市庫存規模依然偏大。

??不過,從存銷比來看,2014年底中國樓市的去庫存周期出現縮短的態勢。截至去年12月份,35個城市新建商品住宅存銷比為14.3個月,這也意味著市場需要用14.3個月的時間消化現有庫存。11月份,該數值為15.8個月。業內預計,隨著各類提振政策的效應進一步釋放,今年1月份存銷比或將繼續下行,庫存消化周期進一步縮短。

??上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出,伴隨著這一進程,多地房價下跌的壓力將繼續趨緩,部分去庫存效果較好的城市將面臨房價止跌反彈的可能。

??華遠地產原董事長任志強也認為,去庫存是2015年中國樓市的首要任務。“現階段預售面積已接近6億平方米最高峰,庫存壓力短時間難以消除。”他認為,2015年將是房地產的生產小年,如果房企能穩定地消化庫存,房地產市場或將在今年四季度回暖。(完)

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/2015-01-15重劃區法規/09175961300015451532320.shtml

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名傢共話人與建築 樂居獨傢專訪貝聿銘之子貝建中



??2015年4月21日下午,由青島中核元誠置業有限公司主辦的“人與建築;生活與環境”論壇在青島香格裡拉酒店隆重舉行。日本駐青領事館領導,貝式建築貝建中,青島中核元誠置業有限公司董事長、青島泰山房地產開發有限公司董事長劉煜,Q1項目顧問江歡成院士等各領域頂尖人士參加瞭本場活動。

著名主持人許戈輝

??論壇由鳳凰衛視女主持許戈輝擔綱主持,將《名人面對面》到瞭青島,許戈輝現場訪問瞭青島中核元誠置業有限公司董事長、青島泰山房地產開發有限公司董事長劉煜,貝式建築貝建中先生和Q1項目顧問、土木結構大師江歡成院士。三位從各自的專業角度闡釋瞭建築的未來發展趨勢、建築與人的關系、建築對城市的意義等。言語交鋒中,凸顯出對未來城市建築的期許。在世界地球日來臨之際,三位共同探討珍稀地球資源這一人類永恒的話題。據悉,此次舉辦《人與建築,生活與環境》高峰論壇,正是為瞭體現瞭對土地的敬畏。

貝聿銘之子貝氏建築貝建中

??Q1作為由貝氏的設計團隊在國內設計的唯一對外銷售的商業項目,其設計者貝建中先生闡述瞭自己的建築理念以及智能建築與城市建設間一脈相承的關系。他講到:“蓋一個東西,要有可持續發展的戰略。需要重視減少自然資源的利用,要循環使用和重復使用。例如,要想減少對土地的使用,就需要把不同功能的建築結合起來。這對結構工程師的要求非常高,因為對他們來講不僅要禁得大風的考驗和地震的考驗,更是要禁得起時間的考驗。”此外,貝建中先生還特別提到,他的父親講到,做建築的最重要的就是有好的業主,隻有業主滿意,才能稱作是一個好的建築。並且,由於建築是一種長久的文房貸2胎貸款全省皆可處理化,所以建築不僅應該讓當下的人滿意,更應該讓下一代滿意。

土木工程專傢江歡成院士

??正是秉承瞭這種以人為本的建築理念,Q1項目在一開始便在思考,為居住者打造的住所到底什麼樣子?居住者真正要的是空間,要解決空間的問題,挑高、南北通透、最大的海景正是居住者所需要的,也是Q1希望提供的。這樣做的目的從根本上講是希望未來的業主越來越舒服,並且能成為一種永世傳承的建築文化。

??除此之外,Q1繼承瞭貝氏作品一向講究細節的特點,從外形和線條開始,Q1已展現瞭大師級的風范。通過幾何體設計搭配,給人一種有力的規覺沖擊感。為瞭讓每個房間都可以達到360度觀海的效果,設計方將樓體25層以上設計為扇形。通過轉換層的內部重分配,傳遞豎向荷載和水平荷載,對復雜結構的高局建築來說相當重要,而且受力異常復雜。到目前為止,這項設計技術在國內是首例。

青島中核元誠置業有限公司董事長、青島泰山房地產開發有限公司董事長劉煜

??青島中核元誠置業有限公司董事長、青島泰山房地產開發有限公司董事長劉煜最後總結到:“Q1是一棟能讓未來的業主體會不到時間的痕跡建築,正是堅持這份以人為本的核心理念,才能實現將‘品質生活’作為對未來業主的基本承諾,讓美好的事物能夠世代的傳承。”

??建築承載著人類追求以人為本、生態、環保、節能、健康、可持續發展的理想,而發展智能與綠色建築正是Q1的發展理念。會上各方代表的發言,闡述瞭各領域對城市未來的發展新設想,各方希望通過共同努力,為青島的建設貢獻新的力量,讓青島的明天更加美好。





論壇結束後,新浪樂居獨傢專訪Q1設計師、貝聿銘之子貝建中先生與土木結構大師江歡成院士。采訪過程中貝建中先生表示,他非常喜歡青島這座城市,紅瓦綠樹碧海藍天的老城區、現代建築鱗次櫛比的新城區都給他留下瞭十分鮮明的印象。Q1項目凝聚著貝建中先生的心血,他將其視為自己的孩子,他希望這座建築的崛起能夠給青島帶來一道新的不同的風景。



??作為東方明珠電視塔的總設計師,土木結構大師江歡成院士則表示,Q1項目是自己在技術上的一次重大突破。由於Q1項目100米以下為寫字樓,100米以上為酒店式公寓,兩種不同的功能對建築設計有著不同的需求,這對設計師來說一個巨大的挑戰,最終通過轉換層的內部重分配,傳遞豎向荷載和水平荷載,克服瞭這一難題。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-22/15315996545730826005693.shtml

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房企惜售一線樓盤 京樓市開年成交量現滑坡

  2014年開年之際,北京樓市開始呈現降溫態勢。記者從多位房企高層處獲悉,開發商調整瞭北京等一線城市新盤的入市節奏,多個原定於2013年年底開盤的項目都推遲瞭入市時間。

  "我們房山的一個項目原計劃2013年年底入市,後來打算緩一緩再賣。"某銀行二胎房貸年息貸款全省皆可處理大型房企高層向《證券日報》記者坦言,"惜售很正常,如果現在開盤,以目前的銷售價格可能會被一搶而空,還不如緩一緩,把定價提一提"。

  事實上,2013年北京和上海賣地總額接近3800億元。多傢房企管理層向本報記者坦言,預計2014年土地供應量可能要減少,一線城市土地將變得更加寶貴。鑒於此,一些房企已經將部分優質項目的開發節奏調慢,惜售以待提價,進而提升利潤空間。

  開年成交量滑坡

  根據亞豪機構統計數據顯示,上周(2013年12月30日--2014年1月5日)北京商品住宅共成交1693套,成交面積20.43萬平方米,環比之前一周(2013年12月23日--12月29日)分別減少瞭30%、16%,也創造瞭近五周以來的新低。

  除此之外,據中原地產研究中心監測數據顯示,54個重點城市新房成交量回落,環比前周下跌5.8%。其中一、二線城市表現堅挺,分別上升5.1%和0.6%,三、四線城市則快速下滑13.5%。二手住宅情況相仿,上周成交面積環比回落14%。

  對此,亞豪機構副總經理高姍分析認為,雖然2013年最後一個月北京住宅市場供需均出現一個小高潮,但是進入2014年1月份後,大量項目封盤,供應情況出現急劇下滑,使得2014年1月份首周出現平淡開局,後繼成交也將乏力。

  同時,中原地產研究總監張大偉認為,部分城市用限價、限高價等短期政策手段抑制瞭房價上漲,2013年年底會有降溫現象顯現,但這很可能致使今年後市醞釀更大的漲幅。

  不過,他認為,1月份進入供應的季節性淡季後,預計接下去成交情況將持續下滑,全月成交或將出現季節性低點。

  對此,克爾瑞分析師郝燕向銀行2胎利息記者表示,春節期間是北京樓市的傳統成交淡季,成交量較低比較正常。

  推盤量現低潮

  事實上,根據亞豪機構統計數據顯示,上周(2013年12月30日--2014年1月5日)北京商品住宅市場僅有兩個項目入市,相比之前一周(2013年12月23日--12月29日)減少瞭6個。兩個項目分別為房山區的首開熙悅睿府·書香,通州區的紅杉公館,共提供住宅產品672套,預售許可面積4.6萬平方米,環比之前一周分別減少瞭75%、74%。

  高姍認為,一般房地產市場供需雙方均會提前一周甚至半個月進入"春節模式",因此預計全月均會出現入市項目稀少的現象,而1月份也將進入季節性供應低潮期。

  不過,從2014年整體供應情況來看,純新盤項目將占據供應市場的半壁江山,甚至成為主導。

  值得一提的是,高珊認為,受到高昂的土地成本、限價政策的制約,以及價格低出30%的自住型商品房的沖擊,這類項目也將面臨"定價難"的困局。

  對此,鏈傢地產張旭向記者表示,2013年以來,由於預售價格監管升級,多個定價過高的項目被暫緩入市。在房企財務狀況好轉,資金壓力降低的背景下,這些"待售"項目降價入市的動機進一步下降。與二手房業主易受短期市場影響不同的是,房企的定價考慮更為長遠,在新房庫存屢創新低,項目稀缺性增加的情況下,雖然整體市場處於偏冷狀態,但是房企的預期依然比較樂觀,未來預售價格管控的力度以及高價項目的入市難易程度將會成為決定新房市場走勢的主要因素。

  值得註意的是,記者獲悉,一線城市土地儲備相對不是非常充足的房企都在調整開發節奏,在無法有效搶得大量地塊之後,資金實力雄厚的企業不約而同地開始執行惜售舉措,減緩開發速度,提高漲價空間,以此提升利潤空間。

  "反正我現在開盤就會被一搶而空,不但利潤得不到提升,一旦無法搶得更多地塊,後續開盤量無法持續供應將成為我們的短板,反倒不如慢慢賣。"某知名房企高層向記者如是坦言。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-07/07582568276.shtml
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十二五保障房開工2490萬套 已完成目標近七成

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  據新華社電2011年至2013年底,全國城鎮保障性安居工程累計開工2490萬套,其中,棚戶區改造1084萬戶;基本建成1577萬套,其中,棚戶區改造668萬戶。

  記者昨天從住房和城鄉建設部獲悉,"十二五"時期開工建設各類保障性住房和棚戶區改造住房的目標為3600萬套(戶),根據住房和城鄉建設部公佈的數據,"十二五"前三年已完成目標任務的近七成。

  此外,到2013年底,全國累計用實物方式解決瞭3400萬戶城鎮傢庭的住房困難,其中,2011年至2013年間新增解決約1200多萬戶。

  住房和城鄉建設部表示,隨著城鎮保障性安居工程的大規模實施,我國住房保障工作取得長足進展,政策體系和組織實施機制日臻完善。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-10/09243868154.shtml

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地產大鱷齊聚半島 煙臺上演濱海地產搶灘戰

  新浪樂居訊(實習編輯 朱程強)說起沿海城市,人們總會想起青島、大連、上海、天津等,這些城市的房價也早就以數萬的價格將國內的同類城市遠遠甩在身後。而在山東,除瞭人們熟悉的青島、威海,煙臺海陽市的海景房項目也已經率先開打營銷戰,隨後,煙臺市牟平和高新兩個區也加入其中。2013年魯能再度以海藍金岸 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)旅遊地產項目成為關註的新靚點。

  然而,在過去十餘年裡一直居首的本土房企在經歷瞭萬科、龍湖等大型房企的入侵之後,它們不得不面臨本地需求逐漸飽和的現狀,不得不和這些"入侵者"一道尋找外埠客源。



魯能海藍金岸規劃圖

 大品牌開發商先後進軍煙臺,卻遇本地化難題

  其實,從2006年起,萬科、金地、陽光100、龍湖等品牌開發商便開始先後進入煙臺,並迅速搶占煙臺銷售排行榜前臺。隨後,萬科便首先遇到本地化難題。

  2009年,萬科投擲9.48億元拿下瞭芝罘島三裡橋3宗填海地塊,總面積近31.2萬平方米。因地塊沿海,加之周邊有過賣高端項目的先例,萬科首批推出高端別墅產品"萬科·海雲臺"。本以為能受到市場認可,實際上銷售卻進展緩慢,從2011年5月取得預售證以來,至今仍有198套待售,占已批預售量三成。

  因為,該地塊所在的煙臺北部區域並不被當地高端人士認可,而且項目附近的污水處理廠也使得項目的居住價值大打折扣,而市民對地塊填海安全的擔憂之外,萬科海雲臺以8500元/平方米高價入市,再加上媒體爆出的負面頻出,多方合力導致銷售不暢。"太固執,太專註自己的產品,沒有研究當地市場。"對於萬科遭遇的銷售難題,煙臺多位本地從業人士如此評價。

  遭遇本地化難題的還有金地集團。該集團2011年10月以"金地瀾悅"項目進入煙臺高新區市場,項目除瞭普通住宅外,還配比瞭兩棟近500套精裝修公寓產品。煙臺房地產交易網顯示,金地瀾悅已公開對外銷售的232套精裝修公寓產品僅簽約銷售38套。

  而作為最早進入煙臺的外地房企之一,世茂房地產2006年拿下芝罘區解放路地塊,以城市綜合體的業態對外銷二胎房子買賣貸款全省皆可處理售。早在2008年,世茂就對外宣稱將建煙臺第一高樓,但該樓從08年開始便進展緩慢,至今仍未推售。

  重整旗鼓各大房企再現搶灘戰

  在短暫受挫後,外地房企開始調整解決本地化難題也就成瞭各大房企的焦點。而龍湖的出現,成為煙臺樓市的一個明顯轉折點。

  2011年,龍湖地產首個旅遊地產項目葡醍海灣8000畝超級大盤推售,開盤當日銷售20億元,花園洋房、別墅產品當日售罄。當年整體銷量也高達30億元,其中本地客戶占8成。此役在龍湖內部即堪稱經典案例。

  在龍湖的營銷手法中,他們將更多的精力放在瞭渠道的拓展上。高端客戶經常出沒的地方,是龍湖客戶拓展的必選之地,銀行的VIP室、奢侈品商場等等地方,均可見龍湖銷售員的身影。

  此外,從2012年4月起,龍湖連續兩個月每周末免費安排煙臺高端人士飛往北京龍湖龍湖頤和原著項目,因為隻有創造強烈的畫面感,才會真正令客戶下單簽約。

  相對於龍湖的公開攬客,萬達走的是政商路線。在萬達的營銷體系中,政府關系和各類商會尤為重要。在煙臺萬達廣場的開工典禮上,煙臺市級領導悉數到場,"要讓我們的投資者吃下定心丸。"煙臺芝罘萬達廣場投資有限公司副總經理袁輝說。

  去年4月,越秀星匯鳳凰連續兩周加推貨源,以特價房名義將開盤之初的6800元/平米均價調整至5500-5600元/平米,全年實銷售3.38億元,去化5.45萬平方米。

 &2胎銀行利率缺錢急用哪裡借錢emsp;而作為煙臺新起的旅遊地產項目,魯能新推出的海藍金岸旅遊地產項目成為關註的新靚點。該項目位於山東半島藍色經濟圈核心區域,可謂有相當大的競爭優勢。4A級旅遊度假區,海即跨海大橋與煙榮青城市輕軌的通車、半小時可通達三城,項目綠化率60%,由21幢55-106㎡瞰海高層和8棟160-180㎡的觀海別墅組成,種種有利條件再加上近期項目向全國發起的"尋找合夥人"活動可謂讓魯能海藍金岸賺足瞭喝彩。

  "在他們的營銷挑戰面前,本土房企營銷意識在慢慢蘇醒,開始逐步重視對營銷策略的審時度勢,不再是以往的'蓋瞭房子慢慢賣'。"同策咨詢研展部經理孫建波說。

  海景房外銷或成房企唯一出路

  據克而瑞機構的監測數據顯示,在煙臺六個主城區,除瞭芝罘、萊山這兩個核心區之外,緊鄰海岸線的高新區與牟平區,2012年其供應量占煙臺六城區分別為14%和17%,但是成交量卻隻占7%和11%。

  市場的悄然變化引發瞭部分開發商的關註,"遭到龍湖的圍剿之後,周邊項目的銷量就一直上不去,年消化量平均隻有100套。"實際上,龍湖自身也受到影響。因本地客戶潛力挖掘飽和,又沒有更有吸引力的產品吸引本地客群註意力,葡醍海灣銷售出現乏力,使得去年項目的銷量下滑,最終成交額12億元,不及2011年一半。

  外銷再度提上關鍵議程,在高新區天悅灣項目的外立面上,"北京人的後花園"橫幅又一次出現瞭。

  對此,大型外地房企有著天然的資源優勢。去年夏季,金地瀾悅通過自身的數據庫系統,邀約瞭北京、東北等忠實業主來到煙臺,最終給項目帶來20餘套的公寓去化量。而海藍金岸也在濟南等目標城市內魯能項目售樓處設立展臺,以吸引對品牌有一定忠誠度的買傢。

  對於已經有全國旅遊地產外銷經驗和大范圍展廳鋪點的碧桂園來說,這似乎更為簡單。6月15日,十裡金灘在全國的300多個銷售展廳同時開放,除瞭山東區域新設立的展廳之外,其餘城市的展廳可在碧桂園其他項目展廳上直接擴容。

  去年煙臺牟平區的外地客戶比例由10%升至20%,但是,"這些來訪成交地緣性明顯,置業者多是在此地有生意關系,或者親戚朋友在此,不是單純的旅遊人群。"置地前景機構市場總監林敬皓如是分析。

  煙臺樓市海灘上的戰爭可謂是波濤暗湧,對於煙臺的海景房的前景,我們也隻能說機遇與挑戰並存。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-07-02/10412279778.shtml

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內容來自sina新聞

房屋二順位設定年息CPI漲幅五年來首度跌破1%

??我國居民消費價格指數(CPI)漲幅明顯回落,五年多來首度跌破1%。國傢統計局今天上午發佈稱,1月份我國CPI同比上漲0.8%,為2009年11月以來首次低於1%,同時工業生產者出廠價格(PPI)同比下降4.3%。接受民間二胎房貸好嗎羊城晚報采訪的知名專傢認為,這顯示當前通縮壓力在加大,但中國經濟持續發展的基本面未變。

??食品價格同比上漲1.1%

??據發佈,1月份全國居民消費價格總水平同比上漲0.8%。其中,食品價格同比上漲1.1%,比上月回落1.8個百分點,影響CPI同比漲幅回落0.58個百分點,約占CPI同比漲幅回落的八成。不過,部分商品和服務同比漲幅依然較高,雜志、衣著加工服務費、學前教育、停車費和傢庭服務價格同比分別上漲瞭14.1%、5.7%、5.4%、5.2%和4.7%。

??1月份CPI漲幅比上月大幅回落0.7個百分點,國傢統計局分析,主要原因有三方面:一是氣候因素致使鮮菜價格同比下降,從去年12月份上漲7.2%變為今年1月份下降0.6%。此外,鮮果和水產品價格同比漲幅也出現回落。這三類食品合計影響CPI漲幅回落約0.43個百分點。二是春節錯月因素。去年春節在1月份,部分商品和服務價格上漲較多,抬高瞭今年1月份的對比基數,致使CPI同比漲幅有所回落。三是受國際原油價格持續下跌影響,汽油和柴油價格同比降幅分別比上月擴大7.1和7.3個百分點,導致CPI漲幅回落約0.07個百分點。

??另據發佈,PPI環比下降1.1%,同比下降4.3%。受國際油價和大宗原材料價格波動的影響,國內部分重要生產資料價格降幅加深,如石油加工,黑色金屬冶煉和壓延加工,石油和天然氣,化學原料和化學制品制造四個行業工業品出廠價格同比均明顯下降。

??專傢:宏觀政策“穩中求進”

??今早,知名專傢、中山大學嶺南學院副院長陸軍教授對羊城晚報記者分析,我國CPI漲幅回落到1%以下,創下五年多新低,顯示當前通縮的壓力在加大。此前發佈的1月份制造業采購經理指數(PMI)跌破“榮枯線”、進出口同比雙雙下降,以及全球經濟面臨較大不確定性、國際市場上大宗商品價格下跌等,也都說明經濟下行壓力較大。“但我們仍然有信心,因為中國經濟持續發展的基本面沒有變,發展空間仍然很大。”

??陸軍預計,未來的宏觀政策仍然將“穩中求進”,既註重穩增長也強調調結構,同時針對性的預調微調也會加強,因此不排除進一步降準、降息的可能。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-10/15475970820199279280751.shtml

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內容來自sina新聞

增發方案二度調整 招商地產轉型快周轉

  原創:

  10月-11月免費看房團報名中 歡迎報名

  2013年度新浪樂居"堅強的蘑菇"校園招聘

  二胎房貸銀行年息任何問題免費諮詢2小時4個億PK3小時兩百餘套 掀起沈陽樓市小高潮

  惠戰銀十 沈陽開發商優惠增加搶市場

  銀十迎來土地市場高潮 沈陽四宗地塊4.56億拍出

  沈樓市最高成交價易主 萬科春河裡下榜豪宅漸隱退

  第三季度沈陽購房者信心指數比一線城市高出7.5%

  盡管在出臺之初,招商地產經理賀建亞表示沒有調整方案的計劃,但由招商地產出演的這則地產企業年度融資額最大的方案最終逃脫不瞭一改再改的命運。

  10月22日,招商地產再度調整此前公佈的定向增發方案,將其配套募集資金發行底價從此前披露的每股24.23元上調至每股26.92元。此前的10月15日,招商地產對定向增發的交易標的范圍作出變更。

  招商地產對此解釋為微幅調整,對於發行股份購買資產的交易行為並無實質影響。

  與此同時,隨著高層人事的調整,其內部人事的盤整也已悄然延伸至中層。

  "高層的調整已經完成,現在營銷口的一些負責人也有些變化,一些實戰型的的營銷幹將進入管理層,整個營銷線出現很大的變化,決策在加速,拿地在加速,去化率在加速,公司正在逐漸擺脫老牌國企的一些痼疾,轉型為快周轉開發商。"招商地產內部人士在接受采訪時表示,將在年底或明年年初實施的增發方案,也將是招商地產邁入快周轉開發商的重要融資動作,因此公司甚為重視並屢作調整。

  二度調整

  招商地產的定向增發可謂一波三折。此次招商地產將其配套募集資金發行底價從此前披露的每股24.23元上調至每股26.92元。上調價格後,配套募資與發行股份購買資產的發行價格保持一致,但增發的股份數量也將相應減少,一定程度上也將減少對現有股東持股權益的攤薄。

  招商地產將於11月7日召開股東大會,審議這次交易相關議案。此外,招商地產未對交易方案中的其他內容作出調整。

  相比9月16日方案出臺之日資本市場對其的強烈反應,此次方案的調整並未引起太多投資者的關註,投資機構也輕描淡寫地幾乎忽略瞭此次調整。

  招商地產的增發方案在出臺之際因被資本市場疑為"註水"增發而慘遭跌停,主要原因在於投資者認為不僅購買的土地價格偏高,外界極力看好的前海地塊未能註入,定增預案明顯低於此前市場預期,因此一度被不少機構認為恐難成行。

  招商地產隨後做出瞭保底承諾,公佈瞭一份大股東與其簽訂的《盈利補償協議》,依據協議,若註入地塊低於預測合計開發利潤,蛇口工業區承諾在符合相關證券監管法規和規則的前提下,將以其持有的一定數量的招商地產股份,贈予招商地產"贈送股份實施公告"中確認的股權登記日登記在冊的全體股東。

  雖然賀建亞堅稱對此次增發非常有信心,但此後公司對方案的調整明顯地表現出招商地產對投資者疑慮的顧忌。

  在方案出臺一個月後的10月15日,招商地產對其定向增發方案進行瞭第一次調整,公告顯示,其已與大股東蛇口工業區協商將早前擬定的交易標的范圍變更為海上世界住宅一期和文化藝術中心土地使用權,總價款約為48.53億元。

  是次調整方案後,招商地產將暫時不收購女媧廣場地塊,該地塊評估值為1205萬元,土地面積為2.4萬平方米。

  調整的原因則是,此前在對女媧廣場用地進行評估時,對其使用年限評估有誤,因而決定暫不將女媧廣場用地納入是次交易標的。

  僅在一周後,招商地產再度對定增方案進行瞭第二次修改,調整瞭發行底價。

  不過,市場分析人士認為此次調整僅為技術性調整,可作無意義解讀,而前次調整則可視為戰略性調整,原因就在於投資者對於註資項目的價格以及未來盈利空間持質疑和擔心,因此招商地產大股東才作出調整及承諾以安撫投資者。

  轉型快周轉

  收購海外上市平臺、65億的定向增發,招商地產今年在資本市場動作頻頻,旨在為招商地產的高速增長做重要支撐。

  依賴大股東優勢資產註入,是投資者的普遍預期,包括此次定增預案中的土地也仍然是大股東蛇口工業區的資產,而在未來,大股東在太子灣、前海等其他片區的優質資產,仍將註入到招商地產。

  大股東的強力支撐一度成為招商地產被投資者長期看好的重要因素,但也因此成為招商地產裹足不前、擴張不力的一個制約。

  "支撐其被資本市場看好的其他因素優勢並不明顯,大股東的支持一旦低於投資者的預期,市場的反應便會非常強烈,這次定增預案出臺便股價一路跌停就是這個原因。"

  某不具名分析師認為,從近兩年招商地產的動作來看,擴充深圳(樓盤)外的土地儲備、打造國際融資平臺,都顯示招商地產正進入一個高速發展的通道。

  在進入快速發展階段後,土地儲備成為招商地產擴張的關鍵性因素,在2013年,招商地產計劃的土地資金達到瞭200億元,在去年156.73億元的基礎上增加瞭約50億。

  這對於業績目標定為400億元的企業來說,資金壓力顯而易見,因此,融資便成為招商地產極為迫切的動作。

  在不少業內人士看來,招商地產在過去一直追求高利潤的效益優先模式,因此產品及價格的市場適應能力較差,同時,精耕細作的方式,也制約瞭招商地產發展速度。

  加快銷售、加速周轉、加大擴張成為招商地產追趕第一梯隊的戰略要求。

  上述招商地產內部人士透露,在營銷領域的一線管理經驗使賀建亞對公司營銷團隊的戰鬥能力非常重視,同時對營銷戰略也進行瞭調整,自2011年開始,逐步向快周轉、加大對剛需產品的開發模式轉型。

  面對公司在調控背景下豪宅產品過多的窘狀,賀建亞表示今後將基本不拿豪宅的土地,盡量推一些偏向中低價位、中小戶型的產品,從而均衡產品結構。

  "轉型、提速是招商地產的首要目標,不是單純銀行2胎車貸任何問題免費諮詢追求銷售量,而是追求利潤、追求股東回報。"賀建亞說。

  這種調整很快在業績上有瞭體現,在過去的2012年,招商地產全年累計實現簽約銷售面積247.52萬平方米,簽約銷售金額363.86億元,同比分別增長106%和73%,創下該公司歷年來的最高業績紀錄,銷售金額增速是萬科的4.5倍。

  數據顯示,這種增加仍在持續加速中,延續上一年積極進取的發展策略,招商地產今年年初即采取"快建設、快去化、快入市"的"三快"方針,維持快銷售策略,預計全年可售貨量為700億元,銷售額預計為435億元。

  如此轉型的目標則是,以達成公司"千億銷售、百億利潤"的戰略目標,並將在未來6~8年時間裡實現,成為一個快速周轉型的開發商。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-28/08062468737.shtml

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1月12日新房成交284套 二手房成交16套



新房成交情況



二手房成交情況

  網上房地產交易數據顯示,1月12日,島城一手房成交284套,總成交面積14832.44㎡。其中住宅成交瞭277套,總成交面積24364.13㎡,其中普通住宅即144平方米以下住宅成交瞭266套,總成交面22595.7㎡。12日島城各區市中,城陽區成交101套,列售榜第一位;膠州市成交瞭38套,列銷售榜第二位;原四方區成交瞭33套,列銷售榜第三位。

  1月12日,青島房屋二胎 民間房屋二胎利息缺錢急用哪裡借錢民間二胎轉銀行市二手房成交16套,總成交面積1320.4㎡,皆為住宅成交。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-14/14032578683.shtml

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外地客成江城商場消費主力

  昨日,十一黃金助學貸款條件周結束。記者從武漢多傢大型商場瞭解到,黃金周期間,商場迎來瞭不少外埠顧客,其中國際名品新品供不應求,金飾也銷售火爆,一次消費過萬的外地客人很常見。

  在漢口一商場,記者看到,該商場內的奢侈品門店人氣頗旺,不斷有人手提多隻奢侈品購物袋進進出出。一位襄陽來的李先生,一次性花費25萬元給自己和傢人購買瞭某奢侈品牌三個包包。隨後在另一奢侈品牌專櫃,李先生又花兩萬元給妻子買瞭一件風衣。該品牌的店員介紹,像李先生這樣的顧客不在少數,單價1萬-2萬元的風衣,節日期間,每天都能賣出10件左右。

  國際及國內市場金價走低,吸引瞭不少囤金族和婚嫁族。記者在多傢商場的黃金珠寶專櫃看到,各品牌專櫃前圍滿瞭人。在某商場黃金專櫃,一位太婆一口氣買瞭18.8萬元的黃金套系;緊接著又有一位客人購買瞭一枚9.37萬元的克拉鉆戒及8.1萬元的鉆石套系。據該商場負責人介紹,目前飾品單克金價為305元,比去年同期降低瞭33元,消費者購金熱情高漲。

  業內人士稱,現在武漢交通很發達,無論是坐高鐵還是開車來武漢都很方便,武漢幾大商圈各個國際名品店的商品店也都很齊全,使得節日期間省內遊客來武漢消費越來越多,初步估計黃金周期間商場顧客六成來自外地。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-08/08454500770.shtml

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任志強中國房地產業沒有泡沫

  在昨日的網易經濟學傢年會上,北京市華遠集團總裁任志強再度"放炮",他稱,中國房地產業沒有泡沫,因為中國有高比例的首付款,銀行並沒有風險。房價高的真正原因在於地價,北京地價基本上占房價50%~60%,隻有增加住宅土地供給,才能平抑房價。



北京市華遠集團總裁任志強再度"放炮"

  首付款比例高銀行沒風險

  任志強在公開演講中說,房地產是支柱產業不是因為"GDP掛帥",而是因為稅收,尤其是房地產稅。他表示,大部分有房產稅的國傢,房產稅幾乎占到地方財政收入的接近100%。

  "我不太承認中國房地產的泡沫。"任志強稱,中國房地產業沒有泡沫,因為中國有高比例的房貸首付款,一套30%,二套70%,一套房房價沒有跌30%,銀行就沒有風險,第二套住房沒有跌70%,銀行也沒有風險。

公教房屋貸款  土地供給若增長房價不會暴漲

  任志強稱,美國房地產投資回報率一般都在400%,但中國房地產上市公司平均下來也就是7%~8%的利潤率。他舉例說,房地產商在馬來西亞建房,土地價 格是每平方米2000元人民幣,房價是2萬元人民幣,土地占當地房價的10%,而在北京基本上是50%~60%。他舉例說,從土地收益看,北京去年約有 600多億到700億元的土地收益,今年現在已經接近1600億元,馬上到年底可能再拍賣幾塊地就到2000億瞭。而上海也突破2000億元瞭,去年隻是 690億。

  "為什麼去年我敢說今年3月份房價一定會暴漲,因為在土地低增長的情況下,一定會出現房價暴漲,沒有一次例外。"任志強說。"如果明後年仍然保持土地正增長的情況下,用市場調節價格,房價是可以做到不出現暴漲暴跌的。"

  他表示,很高興看到這次經濟工作會議重點提出來要減少工業用地的供給,增加生活用地的供給。在所有的供給中,大量土地被工業用地所占用瞭。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-17/08233808518.shtml

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內容來自sina新聞

入戶佛山其實沒那麼難 外來工農村戶口更實在



工廠工人

  ●留在佛山工作的博士太少,去年僅5人。落戶人才不是在增加而是在減少,這個現象值得警惕。另外,落戶佛山的本科生人數這幾年也在減少,2010年有5000多人落戶,而到2013年隻有4000多人瞭。

  ●目前,佛山勞動力大概350萬人,異地務工人員就占瞭150多萬,其中技能人才大概52萬,高技能人才截止到今年第一季度已達到瞭12.74萬人。

  入戶路徑

  作為一個異地務工人員,需要什麼條件才能入戶佛山?近年來,佛山進行戶籍政策改革,非佛山市人口入戶渠道有多種途徑。佛山人社局有關負責人表示,異地務工人員的入戶政策問題,目前佛山面針對流動人口的入戶政策,一個是異地務工人員積分制入戶,第二個是高技能人才入戶,第三個是人才入戶政策以及在我市常住非戶籍人口入戶和購房入戶等政策。針對普通的異地務工人員的入戶佛山政策比較多。現在,南都記者梳理以下幾種常見入戶佛山的方式。

  積分入戶

  滿60分基本可發入戶卡

  如果是普通的外來工,怎麼入戶佛山好?"所有的異地務工人員都可以納入積分入戶的體系。根據個人能力、在佛山就業的時間的長短以及參保的狀況、社會活動的一些貢獻等,設計的一個積分體系。通過積分,就能夠在就業地申請落戶城鎮。"佛山人社局有負責人說。

  早在2010年,佛山就出臺瞭農民工積分制入戶的實施意見,2010年到2012年,佛山市就有2 .8萬名外來務工人員憑積分成為"新佛山人",在辦理積分入戶的過程中,有許多不是農村戶口的異地務工人員也有入戶需求。2012年,佛山對異地務工人員又進行瞭一次完善,將外地來佛山務工的城鎮戶籍人員也納入積分入戶體系中。

  "目前,基本上隻要你達到60分,就可以申請。而且這幾年我們佛山五區都沒有說設定入戶指標,目前我們掌握的情況基本上達到60分的,都可以發放入戶卡。可以說是非常便捷、非常方便。"市人社局有關負責人說。

 高技能人才

  不限工作年限高級工就能入

  2012年,佛山出臺瞭高技能人才入戶政策,技師、高級技師入戶佛山將不再受工作年限限制,可直接申請。"隻要你是高級工或者高級工以上職業資格的話,就可以直接入戶,而且配偶、未成年子女,還有父母,甚至可以到朋友、親戚傢搭戶。"佛山人社局有關負責人說,特別是高技能人才來說,入戶手續會更加便捷,辦事會更加方便。現在所有的受理點都在鎮街一級,就可以直接受理,直接提交材料,非常便捷。

  目前,佛山勞動力大概350萬人,異地務工人員就占瞭150多萬,其中技能人才大概52萬,高技能人才截止到今年第一季度已達到瞭12 .74萬人。"如何讓這150萬的異地務工人員能夠紮根佛山,能夠在佛山安居樂業,我們給瞭很多政策,政府也做瞭很多工作,不斷提升他們的職業能力。"該負責人說。

  根據方案,已按規定領取《廣東省居住證》並具備以下條件之一的,可直接申請入戶佛山:具有技師、高級技師職業資格的技能人才;具有高級工職業資格,在入戶地工作並連續繳納社會保險6個月以上且年齡在45周歲以下的技能人才;具有高級工職業資格,在入戶地工作並連續繳納社會保險3年以上且年齡在50周歲以下的技能人才;具有高級工及以上職業資格的高校、技工院校、職業院校應屆畢業生。

 購房入戶

  學歷職稱購房 大專才有資格

  購房入戶也是外來工入戶佛山的政策之一。"第一個是具有大專及以上學歷,或者取得助理級專業技術以上資格;第二個是在我市投資申辦企業,註冊資金20萬以上;第三個是在我市繳納社會保險費3年以上。也就是說,你在市裡面購買瞭一手房,並且辦理瞭房產證以後,符合以上三個條件之一的話,就可以購房入戶。"警方有關負責人說,已辦理房產證的,本人及其配偶、未成年子女可申請入戶。另外,申請人及隨遷配偶的父母以男滿60周歲、女滿55周歲為條件,可申請隨遷入戶。

  值得註意的是,"購房入戶"要求市外戶籍人員在佛山市購買商品房,不含二手房和自建房。大專生則不能入戶,但本科以上學歷在佛山購二手房是可以入戶的。

  親屬投靠

  成年未婚子女投靠父母不受限

  佛山警方有關負責人說,直系親屬的投靠分為三個情況,一個是夫妻投靠,第二個是父母投靠子女,第三個是子女投靠父母。其中子女投靠父母又分為未成年子女投靠父母、成年未婚子女投靠父母和已婚的子女投靠父母。

  2004年7月10日,佛山市在全省率先推行瞭戶籍管理制度的改革,當時實施瞭比較寬松的直系親屬的投靠入戶政策。幾年來,佛山又先後進行瞭一個調整和放寬,目前夫妻投靠的政策取消瞭年齡和婚齡的限制,以被投靠方在戶口所在地有固定居住地為條件,政策比較寬松。

  父母投靠子女方面,以男滿60周歲、女滿55周歲以及被投靠子女在佛山有自己的產權房屋,不受父母戶口所在地有沒有子女的限制。在子投靠父母方面,其中未成年子女、成年未婚子女的入戶政策也是比較寬松的,對於已婚子女投靠父母相對要求高一點,要以父母有自己的產權房屋和身邊沒有子女共同生活為條件,允許一名成年已婚子女以及配偶、未成年子女入戶。

  購買二手房

  居住工作有年限有繳納社保

  有網友問,省外戶籍擁有碩士學歷的他,在佛山工作2年,而且有繳納社保,現在想通過購房入戶,購買一手房還是二手房比較方便入戶?

  佛山警方有關負責人說,按照佛山的現行購房入戶政策規定,非戶籍人員在佛山市購買商品房,這裡的商品房不包括二手房和自建房,"如果經濟允許的話,還是建議買一手房,因為買瞭以後可以直接入戶。購買二手房也是可以入戶,但是相對條件高一些。"

  通過二手房可以積分入戶,需要購買社保,在佛山居住、工作達到年限也是可以積分的,達到條件以後,入戶就沒有問題瞭。另外,常住佛山的非本市戶籍人口也可入戶,這個政策的前提是要求在佛山有固定的居住地,"購買瞭二手房,就是一個固定居住地。然後已在佛山打工5年,並有繳納社保,也滿足瞭入戶條件。"

  入戶那些事

  老傢有田有地,孩子入學也沒影響

  佛山待瞭十年,還是決定回鄉開廠

  在佛山打拼十年,湛江吳川人楊文勇決定收拾行囊,回傢開一間月餅廠。在佛山,他的企業是湛楊餐廳;在吳川,他的月餅廠叫湛楊餅業有限公司。

  楊文勇是2004年來到佛山的,在此之前,他已經是一位廚師。湛楊餐廳開在南海區大瀝鎮蛇龍市場附近,周邊有好幾個專業的鋁材市場。楊文勇看重的就是這些專業市場能給他帶來客流量。

  他對佛山戶口沒什麼興趣,在老傢,他有田有地,而在佛山,他隻是一個外來人員。"我從來沒有想過要把戶口遷到佛山,也沒有想過會在佛山一輩子。"楊文勇說,甚至他女兒讀書時,他也沒有覺得戶口很重要。

  "我來佛山的時候,就在蛇龍市場附近買瞭一套房,那時候每平方米隻要3000多元。"楊文勇表示,當時是因為自己需要住房,所以買瞭下來,翌年,他的女兒出生瞭,後來的幾年就是讀幼兒園,然後就到瞭小學。

  按照佛山的相關政策,外來人員在佛山隻要購有超過80平方米的自住房,隻需憑房產證以及居住證就可以在本地入學,而且無需繳納擇校費。對於楊文勇來說,把戶口遷過來佛山,反而是一件不劃算的事情,因為傢裡有地,而在佛山沒有。

  今年2月,春節結束之後,湛楊餐廳就開始歇業瞭。這傢過千平方的酒店沒能和百來名員工度過這個馬年。楊文勇已經沒有精力耗在這傢每個月虧幾萬元的餐廳上,他需要把資金回籠投資並獲得收益。

  "我最終考慮的是做月餅。"楊文勇說,在佛山做餐飲最大的問題是請人工,另外還有租金太貴,2013年經濟形勢不好,他的餐廳開始虧損,每個月虧幾萬元,虧到他不想再虧瞭,但他發現在老傢做生意不存在租金以及人工難請的問題。

  "地是我傢自己的,我隻需要蓋上廠房就可以瞭,另外吳川那邊的人工一個月隻需要1600元,而佛山廠房租金每平方得十幾元,另外人工費得2000元/月以上。"楊文勇表示,如果當年他把戶口遷到瞭佛山,這次回傢開廠可能就麻煩大瞭,他回傢投資瞭幾百萬做餅業,由於采用機械化生產,隻請瞭幾十個人,成本並不高。

  "我走的時候把孩子也帶回瞭吳川,佛山的房子賣掉瞭,每平方還賺瞭7000元。"楊文勇說,總有一天,他的月餅會賣出吳川,銷往佛山。

 孩子上學和本地人一樣,終老還是會還鄉

  禪城區祖廟街道治安員柳建平也認為,佛山戶口真沒有多大的吸引力,他老傢在清遠連州,由於是城鎮戶籍,沒有土地。但他認為,終老的時候還是會回老傢,而不是呆在佛山。

  柳建平租住在簡村,他的女兒目前還在讀幼兒園。"佛山的房價那麼貴,現在看來是沒有希望買房瞭。"柳建平說,他是編外人員,戶口遷佛山隻能遷到人才市場,這樣還不如放在老傢,他此前最擔心的就是孩子能否和本地佛山人一樣讀書,現在發現政策規定隻要有居住證以及社保等證明就可以讓孩子享受佛山人一樣的讀書權。

  "如果政策不變,孩子能在這邊讀公立學校,也能在佛山參加高考,那真不需要把戶口遷過來。"柳建平說。

  入戶不難,但農村戶口更實在

  南都記者走訪佛山的多個外來務工人員傢庭,對戶口的"含金量",來佛山打拼10多年房貸二胎 房貸二胎 增貸任何問題免費諮詢2胎房貸是什麼年息怎麼貸款比較會過件的駱先生一傢則稱,去年他剛在佛山獅山買瞭房子,但至今,他還是沒把傢裡的農村戶口遷過來。已有一個小孩的他說,佛山戶口無非是給孩子讀書,但他和老婆在佛山多年,社保啥的都齊全,剛上小學的小孩讀書已經不是難題。

  對駱先生來說,目前佛山戶口對他沒有什麼用處。倒是農村戶口,對他更有吸引力。他說,對於他們打工一族來說,要落戶佛山戶口,主要是在佛山買房才行得通。如今,他買瞭房,卻不急著入戶。"什麼時候入戶佛山都可以,但農村戶口,對我們來說,更實在一點。"他說。

  老傢老人沒瞭,希望子女在身邊

  另一方面,急著入戶佛山的鐘先生一傢則表示,他和老婆來佛山9年,一直在制衣廠打工,如今小孩上完瞭幼兒園,馬上要升小學。

  在佛山沒房,他更擔心子女入學,因為自己和老婆的社保也不齊全,"孩子都在佛山長大,農村傢裡又沒老人,希望買到房,能入戶佛山。"鐘先生說,入戶佛山,最大的願望就是子女在身邊接受更好的教育。

  (責任編輯:鐘詩琦)

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-23/09564314057.shtml

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土地審計發現瞭什麼?樓市強監管窗口臨近











??一份措辭嚴厲的審計署報告未能如預期公開。多位配合審計的地方人士告訴記者,2014年低調進行的《全國土地資金出讓收支和耕地保護審計項目》,已經歷審計部門與地方較長時間的溝通。這場審計也揭開瞭諸多土地供應領域違規違紀線索。



??2013年中國政府在完成對政府性債務的全面審計後,於2014年下半年啟動瞭上述項目。一些參與項目的人士稱,這是“史上最大規模”的一次審計,下級政府所有與土地相關的收支、決策都將向上級審計部門呈現。同時,當年多輪土地督察也在強力推行,這意味著對地方政府行為的“硬約束”,很可能從信用領域拓展到其他資源性要素當中。



??審計署官員曾經預計,上述報告會在2014年12月或2015年1月公佈結果,然而,在剛結束的全國兩會上,審計署副審計長石愛中表示,由於不少情況還在核查,目前還沒有“時間表”,不過肯定不會等太長時間。



??21世紀經濟報道記者通過向正在反饋溝通的地方政府官員,參與、配合審計的人士等采訪得知,審計中暴露的主要問題,仍然集中在違規征用土地、減征甚至不征收土地出讓金、違規使用土地出讓金、征地補償政策未落實等方面;此外,也出現瞭土地收入未及時上繳國庫,和其他個人涉嫌違法行為。



??受訪的審計相關人士還向21世紀經濟報道表示,土地規劃不合理、閑置土地過多、開發區違規擴區、耕地保護也是突出問題。



??一種市場聲音擔心,審計結果會觸發更嚴厲的土地監管措施,使得地方政府無法通過“制度松綁”繼續供應土地,緩解地產業下行、債務率高企帶來的壓力。全國范圍內土地出讓金收入已然走低,新增建設用地面積下降,地產業和政府都在承壓。

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??但是,各地已經開始調整政策,重新松綁樓市“需求”。也有如石傢莊市等地政府,出於種種原因,啟動瞭嚴厲的樓市違規清理行動。通過專項審計以嚴格監管約束“供給”,將是一段統一市場體系,建立剛性預算機制的窗口期。



??“特別嚴,比債務審計還要嚴”



??2014年兩會上,時任審計署副審計長董大勝表示,土地出讓收支專項審計將在當年年底結束,審計結果會在2014年12月或者2015年1月公佈。



??土地專項審計於去年8月啟動,至11月初步完成現場審計。湖北省審計廳一份公開材料稱,這是迄今審計系統組織的最大規模的審計項目,主要審計2008年至2013年土地出讓收支和建設用地審批、征收、供應、使用以及耕地保護等情況。



??“這次審計特別嚴,比債務審計還要嚴。”中部省份一位不願具名的區縣審計部門負責人告訴21世紀經濟報道。這位人士此前曾深入參與2013年的地方政府性債務專項審計。



??據他介紹,土地專項審計與政府性債務審計同樣采用“交叉審計”方式,但去年土地審計的嚴格程度有所提升。具體而言,債務審計時以縣為審計單位,縣審計局局長任審計組組長並撰寫所審計區縣的審計報告。而去年土地出讓審計時以市為單位,組長由審計署特派辦的官員擔任。



??審計區縣土地使用情況,派出小組會進駐區縣進行審計,獨立辦公,自行安排日常工作,審計人員會向地方佈置要求,要求提供相應的材料、卷宗。最後小組的審計情況匯集到組長。



??土地專項現場審計比債務專項審計多出一月有餘。“之所以時間較長,是因為債務審計時需要掌握債務數據,而土地出讓審計主要是查問題。”

前述審計局人士分析稱,“在田間地頭現場調查的次數要多。”



??前期審計結束後,則是審計部門與當地政府的“溝通”。另一位地方審計協調人士向21世紀經濟報道表示,審計基本結束後,審計部門會與地方政府開會溝通。“有些有緣由的,會考慮降低(違規金額)數量。”他說。



??他還介紹,溝通完成後,審計部門還會形成書面交換意見稿,首先傳送給省政府,省政府會要求調度有關區市做好溝通對接,化解報告中提出的問題,盡量降低違規數額。“地方政府以書面形式回復意見中如果地方政府有不認可的部分,要有書面文字說明。”



??這項溝通工作,正在延緩報告最終成形的時間。相關人士介紹,至春節時,個別地方還未下發與地方政府的交換意見稿,有些數字還未最終地方核實溝通好。



??不過,相比至今仍在甄別結果的地方政府性債務問題,土地專項審計受外界關註小得多。



??三個重點審計方向分組



??自1987年第一宗土地拍賣以來,中國國有土地出讓金迅速增長——已從當年的2.2億元猛增到2014年的4萬億元左右。4萬億土地出讓收入占到地方主要預算內收入(財政收入+政府性基金)的三分之一左右,既是地方政府收入的主要部分,也是其可以掌控價格的要素資源。



??在2007年之前,土地出讓金一度遊離於預算體制之外。2007年的改革將土地出讓收入納入地方政府性基金預算,實行“收支兩條線”管理。土地出讓金由此納入預算管理並交付同級人大審議,但是公開程度很低,其支出項僅為“國有土地使用權出讓收入安排的支出”一項,並沒有更明細科目。



??雖然財政部解釋稱,國有土地使用權出讓金主要用於征地拆遷補償、土地開發、城鄉基礎設施建設、城鎮廉租住房保障等支出,但這並沒有打消外界對於上萬億資金使用結果的疑慮。



??為此,審計署分別於2007年、2009年、2011年3次組織實施瞭對土地出讓金的專項審計,但這3次審計都是抽樣審計而且審計覆蓋的范圍都較小。據21世紀經濟報道記者梳理,三次審計出來的共同問題是違規征用土地、減征甚至不征收土地出讓金、違規使用土地出讓金、征地補償政策沒落實等情形。(詳見本版圖形)。



??“去年審計出來的問題類型和之前幾次審計差不多。”前述審計局人士表示。審計的重點從審計組的分工上可見一斑。專項審計組一般分為土地供應、國有土地出讓金使用、耕地保護三個小組,按照這三個方向展開審計。



??2014年7月,由市政府層面主導的專項整治展開。在持續一年多的行動中,房管局稽查大隊曾向社會公示瞭數十個違規項目,警惕購房風險。這些項目,都存在開發建設手續不全的問題,有的項目建在集體土地或劃撥土地上,有的還沒開工就開始銷售,“桃園麗璟城”、“財富天下”、“純棉時代”等樓盤項目赫然在列。



??據一位當地地產公司高管回憶,盡管有上述整治行動,但據上述網絡地產媒體銷售總監回憶,2014年整體銷售收入並未受到較大影響。



??在雙重激勵的情況下,地方政府熱衷於征收土地甚至占用未經審批征收集體土地。中山大學博士張莉采用省級數據實證後發現,地方政府官員更熱衷於“土地引資”,而非“土地財政”。



??在審計違規案例中,表現為采取協議或變相劃撥等形式,低價甚至“零價”出讓工業用地,這在一些開發區、工業園區往往更為嚴重。



??相較此前三次審計,去年的審計對耕地保護的情況做瞭更加全面的審計,“主要是為2015年全面劃定永久基本農田做鋪墊”。



??一位審計系統人士還向21世紀經濟報道介紹,除瞭以前的老問題,去年的土地出讓金審計還關註瞭土地規劃、閑置土地、開發區違規擴區的問題。



??他舉例稱,當地一個保稅港區管轄面積比國務院核準面積擴大超過5000公頃,2014年當地進行調整後,仍超過國務院核準面積約2000公頃。



??土地儲備虛假抵押融資現苗頭



??隨著中國經濟進入“新常態”,“土地引資”和“土地財政”的慣性依賴,有可能加劇政府性債務,並阻礙統一市場體系的形成。



??截至2013年6月的審計報告顯示,當時地方政府承諾以土地出讓金償還的債務餘額為3.48萬億,占省市縣負有償還責任餘額的37.23%。值得註意的是,這一金額占到當年土地出讓收入的比例高達90%。



??經濟“新常態”下,土地出讓收入也呈下降的趨勢。按照今年的預算報告,2015年土地出讓收入將相比2014年的執行數下降7.65%。財政部的數據顯示,今年1-2月地方土地出讓金比上年同期大幅下降36.2%。這無疑將增加地方政府償債的風險。



??土地作為抵押融資的物品會放大杠桿。在經濟下行的情況時,這一風險也值得關註。前述華東地區審計系統人士還表示,2014年的專項審計也註意到土地儲備虛假抵押融資的問題。他介紹,一些土地儲備中心以未辦理國有土地使用權證的地塊向當地金融機構融資的數量在增多。

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??此外,閑置土地也是土地審計聚焦的一大問題。國土部2013年土地督察公告披露一個案例,2010年1月~2012年12月間廣東省惠州市批而未供土地面積是2012年廣東省下達惠州新增建設用地指標的2.59倍,年均供地率僅為36.89%。



??在2015年的國土資源會議上,國土資源部部長薑大明表示:“一些地方存在土地城鎮化快於人口城鎮化問題,閑置低效土地大量存在。”



??“今年新增建設用地將繼續適度調減。”薑大明說。國土資源部的統計數據顯示,從2013年度起,國土部新增建設用地呈現逐步下降的趨勢。



??由於土地出讓收支管理不透明,相關領域腐敗問題也頻頻發生。中紀委公佈的信息顯示,去年其對多個省份的巡視發現,諸多省份存在土地、房地產業的腐敗問題。國務院總理李克強在2014年的記者會上表示,對於社會公眾高度關註的一些領域,比如像土地出讓金收入、礦產權的轉讓等,要全面審計,建立一系列的制度性措施。



??相關審計結果出爐後,也可能作為中央政府的決策依據。2015年2月的國務院常務會議上,李克強表示:“針對土地審計督察發現問題,采取鐵腕措施,嚴肅問責。”



??因此,中央政府會根據審計情況,查處土地領域的腐敗,規范土地供應市場。在樓市下行周期中,政府正在放活過去因限購、信貸等政策抑制的需求。監管帶來的“緊縮”,將主要影響“供給”側。同時,諸多旨在盤活閑置存量土地的政策2014年已經啟動。



??地方政府會如何跟進監管,也許將是土地、地產相關領域在2015年面臨的一大變數。







新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-03-23/07515985558236949178695.shtml

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內容來自sina新聞

住宅維修金怎麼用 七成人蒙查查











  市住建局透露,佛山目前的住宅維修金約有71.31億。但過去10年,維修資金的使用率僅為0.4%。作為房屋的"醫療和養老保險金",住宅維修資金關系到每一位業主的利益。昨日,南都佛山讀本聯合大粵網開展民意調查,截至下午6時,共有438名網民參與本次調查。從回收問卷來看,超過八成市民從沒申請住宅維修資金,初次繳納後就再也沒有理過。

  九成人表示有繳納住宅維修金

  上個月,市民楊先生在禪城區入手瞭一套一手房,辦完首付後,被告知需要到銀行繳納購房款的1%作為物業維修基金。"先前有聽說過,但不知道買房要繳給這筆錢。"楊先生說。其實征收銀行信貸比較物業維修資金自1998年就開始啟動實施。調查顯示,93.92%受訪者在購房時,有繳納住宅維修資金。另有2.13%的人表示,當時還未開始實施,所以沒交。

  住宅專項維修資金顧名思意,是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。但數據顯示,選擇"不知道繳納住宅維修資金的用處,反正按規定交就是瞭"的網民占到瞭72.81%,而選擇知道其用處的隻占到27.19%。

  多數人不清楚維修金賬戶情況

  那麼,這麼多錢"沉睡"在銀行,業主是否有嘗試過申請住宅維修資金呢?問卷顯示,有90.43%的受訪者表示從沒試過,另有8.33%的人嘗試過,但沒有成功,僅有1.23%成功申請使用住宅維修資金。

  按規定,業主可以持住宅專項維修資金開戶銀行發放的《住宅專項維修資金專用折》,到銀行查詢維修資金的繳存、使用、結息等情況,但不可自行提取資金。2004年,市民陳先生在樂從購買瞭一套房產,十年過去,陳先生坦言,從沒去查詢過維修基金的賬戶,小區平時哪裡有小修繕,刷外墻等,也沒有見動用過申請維修基金。

  和陳先生一樣對住宅維修資金賬戶情況不清楚的市民不在少數。調查顯示,86.08%受訪者表示初次繳納之後,就沒有再理過瞭,另有11.71%的人選擇隻有要用到這筆錢或偶爾想起來的時候,才會去查。僅有2.22%的人表示清楚,會定期查詢資金的情況。

  建議保障業主知情權監督資金去向

  住宅維修資金使用率低的問題在全國各地普遍存在,造成這些問題存在的原因,大多數受訪者認為,主要是申請手續繁瑣,面臨申請難、一些新建房屋還沒進入"老年期",短期內不需要用到、對可以使用維修資金的情況有諸多限制,業主對使用維修資金的積極性不高等。

  一邊是眾多房屋需要維修,一邊是巨額的維修資金常年"休眠",如何合理使用這筆資金,對此,20.53%的受訪者建議簡化流程,減少在申請使用時的阻滯,31.33%人希望定期在小區公佈欄、網站等公佈資金明細,保障業主知情權,監督資金去向。而選擇相關部門應建立小區物管平二胎車貸銀行任何問題免費諮詢臺,讓小區業主審議和表決小區的事項可以更加便利有17.84%;遇到緊急搶修需要使用時可以先支取再補辦相關手續占13.50%。

 成功個案

  小區加裝電梯動用維修資金

  位於南海大道北的興業新村已經有十來年的樓齡。小區住著有3000多戶業主,除瞭中間幾幢高層帶電梯,小區大部分樓宇均為8層高非電梯結構設計。隨著樓齡增長,業主對加裝電梯願望越來越迫切。

  今年3月份,樓長們開始為小區加裝電梯各項準備奔忙。上門征求業主意見,向物管和居委會提交資料,公示、算賬等,所有程序有條不紊進行著。"現在等桂城街道部門鑒定和審批瞭。"興華苑樓長黃叔說,隻要政府部門批下來,加裝電梯的工程便可啟動。

  因為加裝電梯需要一筆不少的錢,禪城電梯達人石小堅曾向記者算過一筆帳,舊樓加裝一條電梯,按材料不同,費用不一樣,但至少也要40萬-50萬。而加裝電梯符合動用物業維修資金的申請。黃叔透露,興業新村小區加裝電梯正打算申請物業維修資金,而樓長們亦都咨詢過相關部門,得到瞭肯定答復可以申請。對於動用物業維修資金,小區業主們無不舉手贊同。"挺好的,用到實處瞭。"業主李小姐高興地說。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-04/08324426716.shtml

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內容來自sina新聞

北京等四市試點以房養老 尚無保險公司申請試點

  北京下月開始試點以房養老

  試點期限為兩年;房價預期走低,尚無保險公司申請試點

  新京報訊 (記者梁薇薇 白金坤)6月23日,保監會公佈《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(以下簡稱《意見》),老年人住房反向抵押養老保險(俗稱"以房養老")試點正式啟動。北京、上海、廣州及武漢將自7月1日起試點。新京報記者從保監會得知,到目前為止尚未收到保險公司開展試點的申請。

  保監會謹慎推進

  反向抵押養老保險是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務,即擁有房屋完全產權的老年人,將其房產抵押給保險公司,繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權,並按照約定條件領取養老金直至身故;老年人身故後,保險公司獲得抵押房產處置權,處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

  據瞭解,《意見》將自2014年7月1日起實施,在北京、上海、廣州、武漢四所城市開展為期兩年的試點,對投保人群要求為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。

  發佈會上,保監會人身保險監管部主任袁序成介紹,"以房養老"在國內是新鮮事物,在國外也是小眾業務,對此,保監會和保險公司都比較謹慎。

  據悉,對申請試點的保險公司有比較嚴格的要求。申請試點資格的保險公司應具備的條件包括,已開業滿5年,註冊資本不少於20億元;滿足保險公司償付能力管理規定,申請試點時上一大園房屋二胎年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%等七項條件。

  昨日,記者就"以房養老"試點情況詢問瞭幾傢保險公司,隻有幸福人壽表示目前正在積極開展相關產品研發工作,並表示將積極上報反向抵押保險試點申報材料。但大多數保險公司表示暫不知情,目前還沒有聽說要開發或開展此項產品。

  "市場是個未知數"

  對此,首都經貿大學金融系教授庹國柱對新京報記者表示,目前參與"以房養老"的老人到底有多少,市場有多大,還是個未知數。同時,對於保險公司來說,還要面臨房價下跌和老年人長壽的風險,而且這些風險也是未知,隻能邊試邊看。

  記者在與一些金融機構接觸過程中,對方普遍談到房價下跌的風險。在一些大城市出現房產泡沫的情況下,未來房屋價值如果大幅貶值,金融機構不願意承擔此風險。

  另外,我國推行的住宅用地70年年限也是保險公司等機構普遍擔憂的問題。當老人將房產抵押時,商品房的剩餘可使用年限已經不多。而當老人身故後,房子的剩餘年限更是所剩無幾。保險公司依靠剩下的使用年限或許不足覆蓋已支付的養老金成本。

  2007年出臺的《物權法》規定,"住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期",不過業內擔心抵押房屋需有償續期,那麼續期費用將是一個未知風險。

  申請試點資格的保險公司的部分條件

  已開業滿5年,註冊資本不少於20億元;

  滿足保險公司償付能力管理規定,申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%。

  ■ 關鍵問題

  房價波動風險如何解決?

  針對房價波動,保監會提出可設立參與型產品與非參與型產品。參與型產品指保險公司可參與分享房產增值收益,通過評估,對投保人所抵押房產價值增長部分,依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益,抵押房產價值增長全部歸屬於投保人。老年人可以根據自身的承受能力進行選擇。

  長壽風險由誰承擔?

  保監會相關負責人表示,保險公司依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故,確保老人的晚年生活後顧無憂。如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用,保險公司將承擔房價不足的風險,不再向老年人的傢屬追償。

  完全獨立產權怎麼界定?

  《意見》指出,投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。保監會相關負責人表示,完全獨立產權是指老年人的獨立產權,如果是與子女共享的產權不符合條件。對於目前正在按揭的房產,首都經貿大學金融系教授庹國柱表示,應該可以參與"以房養老"。但是在房地產價值上會有所打折。這需要消費者和保險公司一起協商,按合同執行。

  期間老人突然身故怎麼辦?

  庹國柱認為這得看老人跟保險公司是怎麼約定的。可以約定到身故為止,也可以約定到一個固定起付期間。這有很多種情況,比如其中一種是約定起付20年,但老人活到15年,剩下5年的年金也得給老人的傢人或子女。

 70年產權問題如何解決?

  庹國柱認為,評估的時候,產權問題也就考慮進去瞭。如果一個房子已經居住瞭20年,剩下50年的房子還值多少錢,第三方評估機構評估後,保險公司和消費者都同意這個價格,那就按這個成交簽訂合同。另外,簽約一段時間後,房子出現質量問題導致不能使用怎麼辦?庹國柱認為,在簽訂合同之前,保險公司要對房子進行檢查評估。簽訂合同之後,出現的問題和風險就要由保險公司承擔。

 ■ 背景

  10年"自發"試點 效果不佳

  其實"以房養老"並非新鮮話題,我國自提出"以房養老"的概念已有10年,從2007年開始,北京、上海、南京、杭州等地都有過一些自發性試點,可惜效果不佳,並未被市場接受。

  根據以往試點經驗,老人和保險公司存在巨大利益博弈。老人認為"萬一我還沒領夠錢就死瞭,那豈不是便宜瞭保險公司。"對保險公司而言,存在著"房子已經到期,而老人還活著"的風險。

  平安證券繳文超認為,"以房養老"最大的風險來自房地產價值的不可判性和資產的流動性風險,這會限制"以房養老"的規模。

  繳文超認為,中國的養老文化和人文因素決定老人或子女參與的積極性不高。一位網友表示,中國的傳統觀念仍是"養兒防老",另外老人對於生活瞭一輩子的房屋寧可去世後留給子女繼承,也不願意交給銀行處理。因此"以房養老"適合無子女的老人。

 ■ 相關

  業界呼籲出臺鼓勵措施

  據保監會相關負責人介紹,在前期,保監會曾找瞭包括幸福人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽等七八傢保險公司成立瞭一個課題組,開展研究。

  民政部副部長竇玉沛此前表示,為大眾提供市場化的、社會化的、可選擇的服務,首先還是要居傢養老為基礎,其次要以社區(養老)服務為依托,同時要以機構養老為補充。"以房養老"試點就是諸多養老服務產品中的一個選項,它完全是一種自願的、自主選擇的行為。

  對於實際操作中遇到的難題,中國房地產開發集團理事長孟曉蘇建議,可由中國保監會、民政部牽頭並邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計,明晰抵押房屋權屬關系;建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂的"長壽風險"等。

  國泰君安分析師李品科認為,70年土地使用權續期明確化、貸款保險、政府補貼和稅收減免等出臺或會是以房養老的催化劑。

 ■ 觀點

  "以房養老"國外占比不高

  國泰君安分析師李品科認為,從國際上看反向按揭模式成熟,但普遍占比不高。

  公開信息顯示,即使逆按揭模式已經成熟的國外,以房養老所占的比例也並不大。2009年,美國使用逆按揭的有房產老年傢庭占比僅1.4%;而日本逆按揭因為隻有土地可以融資,且貸款一般有固定期限,還不及美國發達;英國2012年新發放反向按揭1.75萬單,占同期65歲以上老人比例不足0.2%。

  為此,最早在國內提出"以房養老"概念的中國房地產開發集團理事長孟曉蘇反復在公開場合強調,以房養老不是大眾產品,隻是少數老人願意接受的小眾產品,能讓老人們多一種養老選擇,是除瞭政府養老以外的一種補充。而"住房反向抵押養老保險"僅是以房養老諸多方式的一種。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/07382789062.shtml
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